Los bancos trabajan por dinero. Por tanto, sólo hay dos formas de salir de una hipoteca: liquidar el préstamo o quedarse sin apartamento. Pero al banco no le importa en absoluto cómo se repartirán la vivienda los cónyuges si se divorcian.
Tienes que defender tú mismo tus derechos sobre los metros cuadrados. Elija uno de los métodos siguientes: hoy en Rusia, estas son todas las opciones de división posibles.
1. Pagos como antes
Adecuado si no desea notificar al banco sobre el divorcio (si el banco considera que la situación financiera de los cónyuges ha empeorado, puede exigir el reembolso anticipado de la hipoteca). Pagan la hipoteca juntos y, al finalizar los pagos (cuando el banco elimina el gravamen), pueden venderla y dividirla como propiedad conyugal común.
Si su cónyuge realiza pagos al banco y usted le transfiere su parte en efectivo o mediante transferencia, lleve un recibo.
2. Un cónyuge paga, el otro retira
estoy pagando
Debe elegir una de dos soluciones:
- Solicite al segundo cónyuge un documento de renuncia a sus derechos de vivienda. Puede ser un acuerdo de donación o un acuerdo de división de propiedad.
- Exija ante el tribunal que su cónyuge le reembolse su parte de los pagos.
Recuerde que el plazo de prescripción es de 3 años (Cláusula 7, artículo 38 de la RF IC). No se cuenta a partir de la fecha del divorcio: en tu caso, se computa para cada pago por separado. El tribunal considerará todos los pagos que usted informe, pero sólo ordenará a su cónyuge que reembolse los que usted haya realizado en los últimos tres años.
Tu riesgo. Si el segundo cónyuge rechaza el acuerdo y usted está seguro de que no hay nada que cobrarle en el tribunal, tiene sentido rechazar la hipoteca. Existe un alto riesgo de que el apartamento por el que usted pagó tenga que ser dividido o que se pague un rescate por él: el cónyuge tiene derecho a exigir la división de la vivienda adquirida durante el matrimonio.
De vida
La pareja y el niño contrataron una hipoteca por 10 años, se divorciaron después de 5, pero periódicamente vivían juntos. Mi esposo pagó toda la hipoteca y la canceló en 2012. Nunca se le ocurrió cobrarle parte de los pagos a su esposa; ella no reclamó el apartamento. En 2015 expiró el plazo de 3 años durante el cual podía demandar por algo.
Casi de inmediato, la esposa acudió a los tribunales para dividir la propiedad y ganó, recibiendo la mitad del apartamento que su ex esposa. Por desgracia, la segunda mitad del apartamento también fue para ella, por deudas de pensión alimenticia (después de todo, formalmente se divorciaron hace mucho tiempo).
El cónyuge del que nos divorciamos paga
Quizás esté dispuesto a renunciar a los pagos de la vivienda y de la hipoteca y su cónyuge pueda pagar, pero teme que usted le exija una parte más adelante. Firme los documentos de que le está transfiriendo su parte de la vivienda junto con las obligaciones del préstamo. Para ello, celebran un acuerdo sobre la división de la propiedad (si el apartamento es de propiedad conjunta) o un acuerdo de donación (si a cada cónyuge se le ha asignado su propia parte).
Tu riesgo. Formalmente, seguirás endeudado con el banco: para él los acuerdos personales de los cónyuges no son importantes, te dio dos dinero y los considera a ambos deudores. Si tu ex deja de pagar, es poco probable que pierdas dinero; el banco simplemente venderá el apartamento. Pero su historial crediticio se verá dañado por un “incumplimiento hipotecario”. Se desconoce si más adelante le concederán otra hipoteca.
3. Reemisión de un préstamo hipotecario para uno
El banco celebra un nuevo acuerdo con el cónyuge más solvente. Todavía tiene las responsabilidades del apartamento y del préstamo. El segundo podrá exigirle una parte de los pagos ya realizados (si estos pagos se realizaron con cargo a fondos familiares comunes).
4. División de la obligación hipotecaria en dos
El banco celebra un nuevo contrato de préstamo con cada persona: por la mitad de la deuda total (la reinscripción costará entre el 0,5 y el 1% del monto de la deuda restante), Rosreestr emitirá nuevos certificados de derecho.
Ahora cada uno es responsable sólo de su parte y no es responsable del retraso del otro. Si su cónyuge no paga el préstamo, el banco le ofrecerá comprar su parte (artículo 255 del Código Civil de la Federación de Rusia); si usted se niega, la subastará.
Hipoteca para apartamento/estudio de una habitación
Una hipoteca de este tipo no se puede dividir en dos, solo se puede volver a emitir para una. Esto se debe al hecho de que las viviendas de una habitación no se pueden dividir "en especie" (en dos habitaciones aisladas), sino que cada una posee sólo una parte. Y no se emite una hipoteca sobre una parte de la habitación (cláusula 4, artículo 5, 102-FZ).
5. Vender un apartamento
Esto es una gran molestia para el comprador, por lo que lo más probable es que tenga que hacer un descuento.
Cómo vender un piso con una hipoteca impaga
- Obtenga el consentimiento del banco para la venta.
- Decide el coste del apartamento dividiéndolo en 2 partes: tu deuda con el banco + tus ingresos por la venta.
- Encuentre un comprador usted mismo y celebre un acuerdo preliminar de compraventa con él ante notario. El comprador transferirá el importe de su deuda al banco. El banco eliminará el gravamen y usted se convertirá en propietario de un apartamento normal.
- Complete la venta: celebre el contrato principal de compra y venta, reciba el saldo (sus ingresos) del comprador y registre la transacción en Rosreestr, transfiriendo la propiedad al nuevo propietario.
Una vez que el banco ha recibido el dinero y ha eliminado el gravamen, los vendedores siguen siendo los propietarios y pueden rechazar el trato o aumentar el precio del apartamento. Este es el riesgo del comprador, por lo que concluyen un acuerdo preliminar, y la parte del vendedor se entrega solo después de volver a registrar la propiedad (antes de eso, el dinero se guarda en una caja de seguridad).
6. Amortización anticipada de la hipoteca
La forma más fácil. La gente normalmente no tiene dinero para ello, pero no se puede ignorar. Usted paga toda la deuda, el banco elimina el gravamen, el apartamento se convierte en propiedad común ordinaria: puede dividirse en acciones o venderse.
El banco, independientemente del método que elija anteriormente, también puede ofrecer una reestructuración del préstamo, es decir, una reducción de los pagos mensuales. Si descuida por completo los pagos y evita las negociaciones, el banco venderá el apartamento en una subasta (incluso si es su única vivienda y tiene hijos).
No es muy rentable. Sí, estos problemas no se pueden resolver rápidamente y, probablemente, no podrán desalojarlo instantáneamente; aún vivirá varios meses. Pero, en primer lugar, es más importante que el banco devuelva rápidamente sus fondos, por lo que venderán la casa a un precio bajo y también le retendrán multas/sanciones; al final, igual lo desalojarán y muy Se devolverá una pequeña parte de las ganancias. En segundo lugar, su historial crediticio se arruinará.
Resumen
- Las relaciones familiares no son importantes para el banco: tanto en el matrimonio como en el divorcio, usted seguirá siendo prestatario y coprestatario y ambos deberán el monto total (solo hay una forma de obtener una hipoteca en un matrimonio para una persona: firmar contrato matrimonial (el segundo cónyuge no tendrá participación ni deudas por préstamos). Pagar la mitad y no preocuparte por la otra no funcionará. Si el cónyuge deja de hacer pagos, deberá pagar dos o renunciar al apartamento.
- Al banco no le importa en qué partes se divide el apartamento. Esto lo deciden usted y su cónyuge, ya sea por acuerdo o por ley.
- La ley se basa en los fondos con los que pagó la vivienda: general o personal. Si agregó fondos personales al costo del apartamento, tiene derecho a aumentar su mitad de la vivienda en esta cantidad. Pero el tribunal exigirá pruebas. Conserve todo si es posible: acuerdos de donación, declaraciones de transferencias de los padres, documentos de herencia, etc.
Los procedimientos de divorcio siempre están asociados con problemas legales relacionados con la división de bienes adquiridos conjuntamente.
Si la propiedad también se compró con una hipoteca, la situación se complica notablemente..
A veces, dividir las obligaciones hipotecarias requiere mucho esfuerzo y tiempo. Por eso, antes de acudir al registro civil para divorciarse, conviene estudiar todos los matices de estas obligaciones.
¡Queridos lectores! Nuestros artículos hablan de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es único.
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División de un apartamento en una hipoteca a través del tribunal: ¿qué documentos se necesitan?
A menudo, los ex cónyuges no pueden llegar a un acuerdo básico sobre los pagos.
En este caso, Deben ponerse en contacto con abogados y con los tribunales pertinentes.. Para confirmar sus derechos sobre un apartamento hipotecado, debe presentar una amplia gama de documentos.
Entonces, ¿Qué papeles serán necesarios para dividir la hipoteca?
- Todo documentos del banco para bienes raíces.
- Copias y originales Documentos idénticos antiguos cónyugues.
- Certificado de divorcio, confirmando el nuevo estatus de los prestatarios.
- Extracto del banco, indicando el importe de la amortización del préstamo hipotecario.
Estos son los principales documentos que necesitarán los ex cónyuges. La deuda hipotecaria suele dividirse en partes iguales, si las dos partes no tienen ninguna circunstancia que cambie la decisión judicial.
Por ejemplo, si la pareja tiene un hijo La decisión del tribunal con respecto a la división de deudas puede cambiar.
Si se ha celebrado un contrato matrimonial entre los cónyuges, la correspondiente decisión de los tribunales se toma teniendo en cuenta las cláusulas del contrato matrimonial relativas a las deudas hipotecarias.
Práctica judicial: determinación de participaciones en la propiedad.
Como regla general, en la división de las deudas hipotecarias se produce junto con la determinación de la proporción de la propiedad para cada propietario.
¿Cómo se dividen los bienes inmuebles durante un divorcio? Por lo general, un apartamento o una casa se divide por la mitad.
Si la pareja tiene un hijo, el tutor principal recibe una parte adicional de la propiedad (es decir, 2/3 o más, dependiendo del número de hijos).
También es posible que uno de los propietarios renunciará completamente a su participación en el inmueble a cambio de una determinada compensación material. El importe de dicha compensación y los matices de la renuncia a un apartamento compartido también se pueden determinar en los tribunales.
Las principales dificultades que surgen a la hora de dividir un apartamento.
Ciertamente, cuestiones de división de bienes adquiridos conjuntamente suelen ocupar la mente de quienes deciden divorciarse.
En caso de que El apartamento de los cónyuges también está hipotecado., y las obligaciones con el banco no se pagan en su totalidad, la situación se vuelve aún más complicada.
¿Cuáles son los principales problemas que pueden surgir en tal situación?
- Uno de los cónyuges se negará a pagar su parte de la hipoteca., por lo que las obligaciones crediticias recaerán en un solo propietario.
- El banco no aceptará vender el piso hipotecado, que obligará a los cónyuges a realizar pagos por bienes inmuebles incluso después del divorcio.
- Debido a la agitación y problemas del proceso de divorcio, la pareja no pagará las cuotas de la hipoteca, y el banco, a su vez, tomará la propiedad por deudas..
- compilado el acuerdo sobre pagos conjuntos por el apartamento será legalmente inválido.
Puede haber muchas dificultades y solo hay una salida: acude a los tribunales y defiende tus derechos.
Si los futuros cónyuges no están seguros de poder vivir juntos hasta el final de sus días, deberían celebrar un contrato matrimonial mutuamente beneficioso, en el que se anotarán todos los matices de la división de los bienes adquiridos conjuntamente. Un acuerdo de este tipo simplificará significativamente el proceso de división de las obligaciones hipotecarias.
El contrato de hipoteca prevé la posibilidad de que el cónyuge de la persona que actúa como deudor principal participe como coprestatario.
Sin embargo, ¿qué pasa si los cónyuges deciden posteriormente divorciarse?
Aspecto legislativo de la cuestión.
La cuestión de la división de las obligaciones hipotecarias en caso de divorcio está regulada por lo siguiente regulaciones:
- Código de Familia de la Federación de Rusia;
- Código Civil de Rusia.
Así, de acuerdo con las normas del derecho de familia, cualquier bien adquirido durante el matrimonio es bienes comunes de los cónyuges.
En caso de división judicial de los bienes comunes entre los cónyuges, las deudas también están sujetas a división, que se formaron durante las relaciones familiares.
La legislación civil contiene una norma según la cual la división de una obligación hipotecaria entre los cónyuges sólo es posible si consentimiento de la entidad de crédito.
Consecuencias de la contratación de un préstamo hipotecario por parte de los cónyuges
De acuerdo con las normas del Código de Familia, cuando uno de los cónyuges obtiene un préstamo hipotecario, el segundo cónyuge queda automáticamente registrado como coprestatario.
Actuando como coprestatario, el segundo cónyuge asume la misma responsabilidad en el cumplimiento de la obligación de realizar los pagos de la hipoteca. Si el primer cónyuge no cumple con la obligación, la entidad de crédito exigirá el pago de los fondos al segundo miembro de la familia.
Además de la aparición de responsabilidades, el coprestatario tiene derecho a un espacio habitable en forma de acción. Normalmente, esta proporción equivale a la mitad de la superficie habitable total de la propiedad. Sin embargo, el contrato de préstamo hipotecario podrá establecer una proporción diferente de acciones.
Si uno de los cónyuges no quiere asumir una obligación financiera con el banco y no solicita nuevos inmuebles, se debe redactar un contrato matrimonial, que indique los tipos de propiedad de cada uno de los cónyuges, así como también establezca derechos. y obligaciones en relación con bienes inmuebles adquiridos en el futuro.
Si no se ha celebrado un contrato matrimonial entre los cónyuges y deciden divorciarse, los bienes hipotecados, así como las responsabilidades de pagar el dinero, pueden dividirse ante los tribunales.
Opciones para resolver este problema.
Los cónyuges que hayan decidido divorciarse y sean coprestatarios de una obligación hipotecaria deberán:
Independientemente de la decisión tomada, los cónyuges deben debe informar a la organización bancaria sobre el divorcio.
Cambiar los términos del contrato de préstamo.
Retirar al coprestatario Hay varias formas de salir de una obligación hipotecaria durante un divorcio:
Renuncia de hipoteca
Con base en la información anterior se puede concluir que renuncia de hipoteca implementado de varias maneras:
- Voluntariamente por uno de los cónyuges, mediante la redacción de una negativa escrita y notarial de cumplimiento de obligaciones, así como una negativa voluntaria de propiedad de este bien. Si la organización bancaria está de acuerdo con esta solicitud, iniciará el nuevo registro de los derechos de propiedad ante la autoridad de registro y también redactará un acuerdo adicional al acuerdo principal;
- Ante los tribunales sobre la base de una decisión de una autoridad judicial. Una vez tomada la decisión pertinente, el coprestatario principal adquiere el derecho de volver a registrar la propiedad sin el consentimiento del banco;
- Basado en el contrato matrimonial, que debe indicar que uno de los cónyuges no reclama la propiedad del bien hipotecado durante el divorcio.
Reinscripción de derechos sobre bienes inmuebles.
Dado que la propiedad de la propiedad hipotecada se registra hasta el reembolso total del préstamo gravado, los cónyuges coprestatarios no pueden implementar de forma independiente el procedimiento para volver a registrar los derechos sobre la propiedad.
Para volver a registrar los derechos de propiedad. se requiere consentimiento bancario. En este caso, el banco emitirá un contrato en el que, en lugar de los coprestatarios anteriores, se indicarán los datos de un solo cónyuge (el prestatario principal). Este documento será la base para que la autoridad de registro vuelva a registrar la propiedad y emita el nuevo certificado de propiedad correspondiente. En este caso, el bien seguirá estando gravado.
Otra opción para volver a registrar la propiedad es la entrada en vigor. decisiones judiciales. Para la autoridad de registro, también es la base para introducir nuevos datos sobre la persona reconocida como propietario.
Las reglas para volver a emitir un préstamo hipotecario durante un divorcio se analizan en el siguiente video:
Así, el barco familiar se ha estrellado en la vida cotidiana y el divorcio parece ser la única manera de desenredar la maraña de relaciones problemáticas. Pero no todo es tan sencillo como parece: el drama del momento se ve agravado por una hipoteca. La pareja estaría encantada de tomarse un descanso el uno del otro, pero el préstamo hipotecario los unía más estrechamente que la ceremonia nupcial. Y lo más desagradable es que es poco probable que el problema se resuelva de forma amistosa. Después de todo, una hipoteca es un triángulo “amoroso”, donde el tercero es banco– una organización desprovista de emociones y centrada únicamente en la practicidad.
En tal situación, los cónyuges todavía tienen muchas preguntas a la vez. ¿Cómo se divide una hipoteca en un divorcio? Además, cada caso especial tiene muchas peculiaridades. Y vale la pena señalar que por el momento no existen precedentes en la práctica judicial rusa en los que los jueces puedan confiar al tomar decisiones en situaciones similares. Incluso casos similares pueden tener veredictos completamente diferentes entre diferentes ministros de Themis.
Al considerar casos de divorcio, cuando sea necesario sección de hipoteca en divorcio, muy a menudo se vulneran los intereses de uno de los cónyuges o del banco acreedor. Encontrar un punto medio en este tipo de disputas es extremadamente difícil. Como resultado, cuando banco decide retirar la garantía de la vivienda cuyo préstamo ha dejado de reembolsarse, resulta que, por decisión judicial, ya no pertenece al prestatario. Por otro lado, se puede entender al prestatario: fue privado de su apartamento, pero tiene una deuda que debe pagarse dentro de veinte años.
Por esta razón, a finales de marzo, algunos diputados de la Duma Estatal iniciaron modificaciones al Código de Familia. La esencia de los cambios propuestos a la legislación es banco, que emitió el préstamo hipotecario, siempre intervino como tercero en el proceso de divorcio.
Pero vale la pena señalar que mientras los diputados consideran propuestas, discuten y adoptan enmiendas (y este es un proceso bastante largo, a menos que los bancos actúen como lobby), el país continúa tomando decisiones sobre la base de la legislación vigente. En los divorcios en los que se trata de hipoteca, los jueces y abogados operan sobre varios documentos básicos: los Códigos Civil y de Familia, la Ley de Hipotecas y, de hecho, el propio contrato de hipoteca, que está protegido por la ley.
Averigüemos cómo se divide una hipoteca durante un divorcio en la práctica.
¡Dividimos todo por la mitad!
El principio "cincuenta-cincuenta" está establecido en el Código de Familia. Y la Ley Federal "Sobre Hipotecas" confirma que la vivienda adquirida durante el matrimonio mediante préstamos hipotecarios se considera propiedad adquirida conjuntamente. No importa a qué cónyuge se le otorgó el préstamo.
Teóricamente, es decir, por ley, la hipoteca se divide a la mitad durante un divorcio. Pero la propiedad está pignorada al banco y no se pueden emprender acciones legales con la vivienda. Si la división se produjo sin la participación del banco (un caso, ciertamente, poco frecuente, pero aún ocurre), entonces los cónyuges pueden llegar a un acuerdo y continuar pagando el préstamo (por un par de décadas más). Un acuerdo así parece efímero. Por lo tanto, puedes contactar directamente banco solicitando consentimiento para vender el apartamento.
Las acciones del banco son bastante difíciles de predecir. La institución puede tomar dos caminos: aceptar la venta o exigir el reembolso anticipado de la hipoteca, alegando que el divorcio viola los términos del contrato de préstamo.
Por lo tanto, durante el juicio es mejor informar banco, ya que todas las cuestiones problemáticas pueden resolverse en los tribunales. Además, el juez puede obligar banco realizar operaciones con las garantías que más le convengan. Por ejemplo, vender un apartamento o volver a registrar un contrato hipotecario para una persona.
Cómo vender una hipoteca
A menudo banco Estoy dispuesto a vender yo mismo mi apartamento hipotecado. La lógica aquí es simple: preferimos perder intereses, pero tenemos la garantía de pagar el principal. Luego, los cónyuges deberán encontrar un comprador que primero compense al banco por el monto de su deuda sobre el préstamo y luego esperar hasta que se hayan completado todos los procedimientos para eliminar el gravamen sobre la propiedad y que los vendedores tomen la propiedad.
Naturalmente, esto supone un dolor de cabeza adicional para el comprador. En primer lugar, los riesgos aumentan y, en segundo lugar, el tiempo pasa. Sólo hay una salida: interesar al comprador reduciendo el precio del apartamento.
Encontrar estos compradores por su cuenta no es una tarea fácil, por lo que se recomienda ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria que se especialice en este tipo de transacciones. La diferencia monetaria que queda después de la venta del apartamento y el reembolso del préstamo la reciben los cónyuges y se puede dividir por la mitad (bueno, o según lo acuerden entre ellos).
Vender un apartamento también se puede hacer mediante banco, subastar la propiedad, pero como muestra la práctica, esta opción no es la mejor. Aquí el precio siempre resulta ser significativamente más bajo que el precio de mercado. Además, los ingresos deberán cubrir los gastos de organización de la subasta.
Cuando banco no me importa
Hoy en día, las instituciones bancarias ya han adquirido una sólida experiencia en disputas hipotecarias, que también se aplica a las hipotecas en caso de divorcio. Por lo tanto, al solicitar un préstamo hipotecario, intentan convertir a los cónyuges en coprestatarios. Esto suele ser beneficioso para las parejas casadas; de esta manera, pueden contar con un monto de préstamo mayor.
Sólo ahora en el contrato de hipoteca se puede ver la cláusula: "Si el matrimonio entre los coprestatarios se disuelve, los términos de este contrato no cambian". El banco ofrece esta opción como seguro adicional: si surge un proceso de divorcio y uno de los cónyuges se niega a pagar, la responsabilidad financiera recaerá enteramente en el otro. Y luego, quién tiene razón y quién no, que decidan el marido y la mujer, ya sea en un consejo de familia o en el tribunal. A los empleados del banco no les importará.
Caso especial
Para aclarar la imagen, veamos un ejemplo específico. La familia obtuvo una hipoteca para un apartamento de una habitación. El monto del préstamo resultó ser relativamente pequeño, por lo que sólo el marido era el prestatario. Un par de años más tarde surgió la cuestión del divorcio. ¿Cómo se divide una hipoteca en un divorcio?¿en este caso?
De acuerdo con la legislación rusa, este "apartamento de una habitación" es una propiedad adquirida conjuntamente. Esto significa que la vivienda debe dividirse a la mitad entre los cónyuges. Pero aquí también es importante la posición del banco acreedor.
En la práctica, no es posible dividir un apartamento de una habitación: cada cónyuge tiene derecho a contar únicamente con una parte del espacio habitable. Pero una parte de la propiedad, según la Ley federal "sobre hipotecas", no puede actuar como garantía. Y si banco no acepta renovar el contrato hipotecario, entonces toda la responsabilidad de pagar el préstamo recae en el marido, como único prestatario (no importa si vive allí o no). Pero, al mismo tiempo, el marido tiene el derecho legal de exigir a su esposa una compensación por los pagos de la hipoteca por el importe de la parte recibida por el apartamento.
Banco– “una entidad de crédito que tiene el derecho exclusivo de realizar las siguientes operaciones bancarias en conjunto: captar fondos de personas físicas y jurídicas como depósitos, colocar estos fondos por cuenta propia y por cuenta propia en las condiciones de reembolso, pago, urgencia, apertura y mantenimiento de cuentas bancarias de personas físicas y jurídicas" (extracto de la Ley Federal N° 395-1 "Sobre Bancos y Actividades Bancarias"). Para el titular de una hipoteca, es importante quién le concederá un préstamo y en qué condiciones ((a menudo nos encontramos en el mercado con operadores que, al no ser bancos, concedieron préstamos hipotecarios). Por lo tanto, no es tan importante dónde conseguir un préstamo, lo importante son las condiciones bajo las cuales se emite (por ejemplo, cuáles son los requisitos para bienes raíces) y cuáles son el pago inicial y el sobrepago final? Al mismo tiempo, se debe tener cuidado con los diversos tipos de consumidores cooperativas y fondos de ayuda mutua (la práctica demuestra que incluso la hipoteca más esclavizante es varias veces mejor (más barata) que estas formas de préstamo, por lo que se recomienda encarecidamente no hacerlo. Recomendamos ponerse en contacto con ninguna empresa cooperativa).
Los préstamos hipotecarios varían en duración. En el par de décadas que transcurren desde el momento en que envías una solicitud al banco hasta que recibes un certificado de amortización total del préstamo, puede pasar cualquier cosa.
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Pero un acontecimiento como el divorcio de un matrimonio es de especial importancia para el banco. Después de todo, en este caso hay una división de la propiedad, que bien puede ser un apartamento hipotecado.
Legislación
Las relaciones entre los cónyuges, incluidas las relativas a la propiedad, están reguladas por el Código de Familia.
Dice que todo lo que se compró durante los años de matrimonio:
- es propiedad común de ambos cónyuges;
- durante el divorcio se divide por la mitad, ya que las partes que pertenecen a cada uno de ellos se reconocen como iguales ().
Lo mismo se aplica a las obligaciones de deuda.
Un apartamento adquirido con hipoteca también es propiedad común de los cónyuges. En este caso, no importa en absoluto cuál de ellos actuó como prestatario y con cargo a cuyos ingresos se realizaron los pagos.
Si no existe un contrato matrimonial que establezca claramente todos los derechos, dicha vivienda se entregará a los cónyuges en partes iguales al momento de la división. Y cada uno de ellos tendrá que saldar su parte de la deuda restante.
Sin embargo, hay algunos matices. Se trata de la relación de los cónyuges con el banco. Y aquí hay dos tipos de obligaciones: crédito y garantía.
Ya no están regulados por el derecho de familia, sino por el derecho civil. Más precisamente, las disposiciones del Código Civil sobre préstamos y garantías.
Se dice que debe obtenerse el consentimiento del acreedor () para cambiar al deudor en la obligación.
Es decir, para dividir un apartamento durante un divorcio, es necesario obtener el consentimiento del banco. Desde que la vivienda está pignorada hasta que se salda la deuda.
Acciones bancarias
Los bancos tienen una actitud extremadamente negativa hacia la sustitución de un deudor por dos a la vez. Y muy rara vez aceptan la división de las obligaciones de la deuda.
La razón es sencilla: en este caso, en lugar de un apartamento entero, el banco se queda con dos mitades. Los cuales tienen un precio significativamente menor y son mucho más difíciles de vender si es necesario.
Para evitar tales riesgos, los bancos contratan a un segundo cónyuge como cónyuge.
Esto les resulta conveniente porque:
- ahora los cónyuges son solidariamente responsables ante el acreedor;
- Puede exigir el pago de la deuda a cualquiera de los deudores.
Y al banco ya no le interesa cómo resolverán el problema entre ellos.
Otra ventaja de esta decisión es la posibilidad de ejecución hipotecaria de dicho apartamento:
- cuando ambos cónyuges sean prestatarios, cada uno de ellos tiene obligaciones iguales para con el banco;
- es posible embargarlos sobre bienes comunes.
Sin embargo, también es posible que el banco conceda inicialmente un préstamo sólo a uno de los cónyuges.
Esto pasa si hay donde dice que:
- todos los gastos corren a cargo de un solo miembro de la familia;
- será propietario de la vivienda en caso de divorcio;
- Al mismo tiempo, el segundo cónyuge no le debe nada al banco, pero ya no puede contar con parte del apartamento.
Sección de apartamentos hipotecarios
Las características de la división de un apartamento hipotecado adquirido con un préstamo bancario dependen de los siguientes factores:
- cuándo se compró exactamente el apartamento;
- ¿Existe un contrato matrimonial que defina los derechos de los cónyuges al mismo?
- ¿De qué fuente se aportan los fondos para pagar la deuda?
Ex cónyuges después del divorcio.
Si ambos cónyuges actúan como coprestatarios y se reconoce que el apartamento les pertenece por igual, están obligados a depositar el importe total de la deuda conjuntamente con el banco.
El banco podrá presentar antes de lo previsto a cualquiera de los cónyuges una demanda de reembolso de la cuota mensual o del importe total.
Esta condición puede incluirse en el contrato de préstamo. Según él, incluso si el matrimonio se disuelve, las condiciones del préstamo no se modificarán.
Los ex cónyuges deberán negociar entre ellos de forma independiente.
Con capital materno
Es un beneficio recibido del estado. Pertenece al familiar a cuyo nombre se expide el certificado. No es propiedad comunitaria y no se puede dividir durante un divorcio.
Comprar una vivienda con capital de maternidad tiene varias características:
- cuando se utiliza el capital materno para comprar vivienda, éste pasa a ser propiedad compartida del marido, la mujer y sus hijos;
- si la compra se realiza con hipoteca, las acciones se asignan a los hijos después de su cierre;
- en caso de divorcio, dicho apartamento se dividirá según las partes designadas.
Comprado antes del matrimonio
Con la propiedad de un apartamento que el cónyuge ya poseía antes de la boda, todo está claro. El segundo no puede reclamar una parte de ella, aunque haya vivido en ella.
Pero a la hora de solicitar un préstamo hipotecario la situación cambia un poco:
- en el matrimonio, el reembolso del préstamo hipotecario se realiza con cargo a la propiedad común, es decir, cada cónyuge tiene derecho a una parte del mismo;
- por lo tanto, en caso de divorcio, el cónyuge no propietario tiene derecho a exigir del otro cónyuge la devolución de su parte de los fondos invertidos o una parte del apartamento.
Opciones para resolver el problema.
Existen varias opciones para solucionar el problema de la división de la propiedad. La forma más cómoda es redactar un contrato matrimonial y certificarlo ante notario.
Este documento detallará qué bienes pertenecen a cada cónyuge en caso de divorcio. Y ya no tendrás que compartir nada.
Si no existe tal acuerdo, los cónyuges tendrán que dividir la propiedad en especie, haciendo de una dos viviendas, o buscar otro compromiso.
Acuerdo
Si la propiedad comprada con hipoteca es una casa particular, entonces es probable que sea posible dividirla en especie, es decir:
- equipar dos apartamentos aislados en él;
- cada apartamento tendrá su propia entrada independiente y sus propias comunicaciones.
Es decir, cada cónyuge ya no será propietario de una parte de la casa, sino de un espacio habitable independiente.
En tal situación, el banco puede acomodar a los ex cónyuges dividiendo su deuda y recibiendo dos viviendas como garantía: una por cada parte del préstamo. Pero este es un proceso bastante largo y costoso.
También puedes dividir un apartamento, convirtiéndolo en comunitario. Pero en este caso, todos deberían tener una habitación aislada.
Sin embargo, el banco rara vez acepta tal división, ya que la liquidez de las salas es baja. El banco no quiere recibir garantías tan poco fiables.
Si la vivienda no es compartida
Los ex cónyuges no pueden exigir al banco que divida su préstamo, sino que celebran un acuerdo entre ellos.
Por ejemplo:
- sobre la compra por uno de los cónyuges de su parte del segundo;
- sobre el pago conjunto de las contribuciones con la posterior venta del apartamento libre de cargas y división del producto;
- sobre la venta inmediata del apartamento;
A través de la corte
Si no existe un contrato matrimonial válido entre los cónyuges y no pueden llegar a un acuerdo sobre la cuestión de la hipoteca, entonces, para dividir la propiedad, deben solicitar al tribunal de distrito:
- se presenta un escrito de demanda, el cual se considera en un proceso civil;
- El juez escucha los argumentos de las partes, examina los documentos y toma una decisión.
Modelo de declaración de reclamación
La reclamación se presenta de conformidad con los requisitos del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia.
El escrito de reclamación establece las circunstancias de la disputa. A saber:
- cuándo se compró el apartamento;
- a quién se le otorgó el préstamo;
- de qué fondos se realizaron los pagos;
- ¿Existe un contrato matrimonial?
- cómo, según el demandante, deben dividirse los bienes en litigio.
Solución
Al tomar una decisión, el tribunal tendrá en cuenta los intereses no sólo de los cónyuges, sino también de un tercero, es decir, del banco. Es el acreedor hipotecario del inmueble y el acreedor.
Por tanto, debe obtenerse su consentimiento para la división de las obligaciones deudoras de los cónyuges.
Práctica de arbitraje
La práctica judicial de dividir apartamentos hipotecados muestra que los bancos rara vez aceptan dividir el préstamo.
No hay razón para que reciban dos a la vez en lugar de un deudor verificado, y en lugar de un apartamento completo, que puede venderse fácilmente en una subasta, dos mitades, que en caso de impago de la deuda quedarán en manos del banco. hoja de balance.
Preguntas más frecuentes
Veamos las preguntas que suelen hacer los cónyuges que se divorcian y tienen una hipoteca.
El préstamo se reembolsa con bienes de uno y de los cónyuges.
Si el préstamo se pagó a expensas de la propiedad de uno de los cónyuges, que no está sujeta a división, entonces dicho apartamento no se puede dividir en partes iguales.
Pero habrá que demostrar que uno de los cónyuges aportó la mayor parte de la deuda. Por ejemplo, presentando un contrato de compraventa de bienes prematrimoniales o de herencia.
