¿Cuándo se puede vender un piso heredado? Venta de un apartamento recibido por herencia.

Al celebrar una herencia, el sucesor a menudo tiene dudas sobre cómo disponer de la propiedad. Si un pariente cercano fallecido tiene bienes inmuebles, surge legalmente la pregunta: ¿cuándo se puede vender el apartamento después de la herencia?

La ley prevé dos causas para heredar bienes: por ley y por testamento. Los trámites procesales para todo tipo de bienes inmuebles por fallecimiento de un familiar serán diferentes para cada tipo.

Si no hay gravámenes ni disputas sobre las acciones heredadas, el proceso de registro de un derecho de propiedad recién surgido tardará 6 meses. El mismo plazo se establece para la apertura de una herencia si se ha otorgado testamento.

El heredero debe realizar las siguientes acciones:

1. Presentar una solicitud para cancelar el registro del fallecido. En palabras simples, despedir a un familiar del apartamento debido a su muerte. Para ello, un miembro de la familia presenta una solicitud a la autoridad de registro acompañada de un certificado de defunción. Allí también recibirá un certificado de baja del fallecido.
2. La siguiente etapa es larga y difícil. Con un certificado emitido en el lugar de la última inscripción, el heredero deberá acudir a un notario, quien requerirá un paquete adicional de documentos para formalizar el caso de herencia. Es importante en esta etapa recopilar la mayor cantidad de información posible sobre los posibles o potenciales solicitantes de la parte de la herencia, ya que en el futuro la falta de integridad de esta información puede perjudicar la transacción de compra y venta de un apartamento.
3. Una vez liquidados todos los detalles documentales, el notario emitirá un certificado de herencia. Con este documento oficial, debe acudir rápidamente a la autoridad de registro, que le asignará la condición de propietario legal del apartamento heredado.

A la solicitud de registro de propiedad deberá adjuntarse lo siguiente:

• documento de identificación del heredero;
• pasaporte catastral del objeto de transferencia de propiedad legal;
• confirmación del pago de la tasa de inscripción.

El estricto cumplimiento de este procedimiento para decorar un apartamento no causará ninguna dificultad en el futuro.

Condiciones generales para la enajenación de un apartamento heredado.

Presumiblemente, una persona puede querer vender un apartamento heredado de un familiar por diversas razones (por ejemplo, falta de voluntad para soportar la carga de mantener una vivienda adicional o debido a la difícil situación financiera del heredero). En tales casos, cuando el apartamento fue heredado, surge la pregunta de cuándo se podrá vender. Consideremos 3 intervalos de tiempo que dan derecho a disponer de bienes:

1. Seis meses es el plazo general para contraer herencia. Sujeto a recibir un extracto del Registro Unificado del Estado a nombre del heredero, se supone que la casa puede ser enajenada inmediatamente.
2. Tres años: para la venta de bienes inmuebles de propiedad inferior a este período, se genera una carga fiscal adicional para el vendedor.
3. Cinco años: este período es nuevo para la institución de la herencia, ya que su ausencia impone costos fiscales financieros adicionales al heredero. Desde 2016, a la hora de heredar y tomar la decisión de vender un inmueble, es necesario saber que hay que pagar el IRPF. Por lo tanto, una transacción de compra y venta de un apartamento de un familiar fallecido se percibirá como una transacción con fines de lucro, parte de cuyos ingresos deberían ir al estado.

Si la cuestión de la venta rápida de una propiedad es de fundamental importancia, entonces es necesario saber que el impuesto sobre la renta, como en cualquier otro caso de obtención de beneficios, será igual al trece por ciento y se aplicará a una cantidad que supere el millón. . Así, el beneficio fiscal extiende su efecto por millón, el resto está sujeto al impuesto a la renta.

Ahora bien, hay dos conceptos principales del criterio de coste. Uno está determinado por las tendencias del mercado, el otro por las autoridades de inventarios. Los números de criterio siempre son diferentes entre sí y en algunos casos llegan a una diferencia de dos veces. Se recomienda que el contrato especifique un monto cercano al monto del mercado; de lo contrario, las autoridades de registro y el tribunal podrían reconocer posteriormente dicha transacción como una farsa y cuestionar su legalidad.

Instrucciones paso a paso para seleccionar y registrar bienes heredados y minimizar riesgos

Vender un inmueble después de finalizar el trámite de herencia siempre puede conllevar todo tipo de riesgos. Es necesario evaluar todos los factores juntos utilizando el siguiente algoritmo:

El primer paso es evaluar la actividad del mercado inmobiliario. Compare el valor promedio de mercado de múltiples opciones y evalúe la opción de un apartamento heredado. Si la categoría de precio de la propiedad recibida como herencia es significativamente más baja que otras opciones, entonces hay motivos para desconfiar de tal transacción y preguntar sobre los motivos de la venta marcada como "rápidamente" y sobre la subvaluación.

El segundo paso es una conversación con el heredero. Esto se hace para evaluar objetivamente la posibilidad de registrar una transacción futura; es necesario reunirse con la persona que heredó el apartamento, y preferiblemente con testigos en la vivienda que es objeto del acuerdo. Entre otras cuestiones, conviene estudiar detenidamente la historia de la recepción de una parte de la herencia: desde la presencia de un litigio hasta la dirección del notario donde se realizó el registro. También es necesario aclarar posibles gravámenes sobre la vivienda, la disponibilidad de registro de personas que sirven en el ejército o lugares de prisión, hijos menores, etc. También debe estudiar detenidamente el certificado de propiedad o un extracto del Registro Unificado del Estado. En la etapa de toma de decisiones, también es necesario cuidar la ausencia de atrasos en el alquiler, la ausencia de contratos de arrendamiento y otros gravámenes contractuales sobre la casa.

Paso tres: inspección del local. En esta etapa, es importante aclarar que no existen discrepancias en el extracto del Registro Unificado del Estado y el pasaporte catastral con la posición real de los muros para la reurbanización ilegal. Es necesario aclarar con los vecinos las dudas sobre la capacidad de servicio de los orificios de ventilación, así como sobre otras comunicaciones (para ello, basta con bajar al piso de abajo). Si no aborda este paso con cuidado, el comprador puede tener un problema real a la hora de legalizar la remodelación, pagar multas y reparar las comunicaciones defectuosas (suministro de agua, cableado en mal estado o alcantarillado).

El cuarto paso es una visita personal al notario. Sólo una persona autorizada para realizar tales transacciones puede responder abiertamente de la presencia de disputas en relación con la parte heredada, así como de un posible fraude con el objeto.

Paso cinco: comprobar la identidad del heredero. Esta acción es una especie de seguro de transacción, especialmente si el vendedor no es un familiar (vecino o amigo cercano). Incluso si se trata de un familiar, cabe preguntarse si existen cargas sobre el apartamento en forma, por ejemplo, de impago de la pensión alimenticia por parte del heredero. Además, si hay decisiones judiciales o procedimientos relacionados con las finanzas, generalmente es muy peligroso realizar tal transacción.

Paso seis: registro de la transacción ante notario. A pesar de que la ley prevé una forma escrita simple del contrato de compraventa, es mejor confiar la ejecución de la transacción a un notario. Los asistentes notarios realizarán todas las verificaciones para el comprador, pero al mismo tiempo cobrarán unos honorarios notariales considerables.

Consecuencias negativas de una transacción desleal

A pesar de que el vendedor tiene un derecho de propiedad formal, después de un período de tiempo suficientemente largo, pueden surgir circunstancias que probablemente den lugar a un litigio. En tal caso, el comprador participa en el proceso.

Señalemos que la ley establece que una persona que podría haber sabido, pero no sabía, sobre la muerte de un familiar, puede, a través del tribunal, restablecer sus derechos y cancelar el movimiento anterior de bienes en el marco de transacciones. Así, aunque exista testamento, el comprador correrá el riesgo de quedarse sin apartamento y sin dinero, ya que la herencia puede distribuirse incorrectamente.

Si la aceptación de la herencia se produce por ley, entonces el comprador puede enfrentar una disputa sobre la distribución de la herencia y reclamaciones sobre la parte del ex cónyuge (si hubo una disputa sobre la división de los bienes adquiridos conjuntamente, por ejemplo).

También son posibles reclamaciones de otras personas, como acreedores o autoridades. Si el testamento indicaba una orden para vender el apartamento y transferir el producto a un legatario menor, entonces el bajo costo de dicha vivienda puede resultar en una carga financiera adicional, ya que las autoridades de tutela se reservan el derecho de modificar el contrato de venta e indicar el mercado. valor en el contrato. En consecuencia, el comprador estará obligado a pagar la diferencia a la cuenta del legatario. Hay muchísimas situaciones de la vida en las que se puede impugnar una transacción inmobiliaria derivada de una herencia.

Con la posterior reventa de bienes inmuebles y la aparición de nuevos herederos legales, el comprador se enfrenta a una doble carga: la pérdida de la vivienda y la devolución de una suma de dinero en la transacción posterior.

Al mismo tiempo, para minimizar tales riesgos, es necesario tener en cuenta la mayoría de los matices y estudiar detenidamente el objeto en el momento de redactar el contrato. Si la transacción se ha realizado, no debes:

• hacer reparaciones en el hogar;
• realizar operaciones para su enajenación.

Y lo más importante, después de comprar una vivienda (a más tardar seis meses), consulte a las autoridades reguladoras y de registro. Es posible que ya en esta etapa surjan obstáculos a los que sea posible responder de manera oportuna.

El contrato de compraventa y sus características en relación con el objeto heredado.

El acuerdo se redacta en forma escrita simple. Nadie tiene derecho a obligar a que una transacción se certifique ante notario. La única condición esencial del contrato, a la que hay que abordar con toda seriedad, es el precio.

Teniendo en cuenta que el impuesto a la herencia dejó de existir hace varios años y el gravamen sobre la propiedad de un apartamento heredado aumentó a cinco años, muchos vendedores utilizan un truco y piden indicar en el contrato el valor de no más de un millón. En este sentido, es necesario especificar en el contrato el valor total de mercado del inmueble. Si las autoridades fiscales detectan fraude en la evaluación del valor de la vivienda, el impuesto sobre la renta se seguirá recaudando al tipo del 70% del valor de mercado. Por lo tanto, tendrá que pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas, pero es poco probable que pueda realizar una deducción fiscal.

Volviendo a los términos esenciales del acuerdo, vale la pena señalar que el registro de la transacción solo será posible si la siguiente información está disponible en el acuerdo:

• información confiable sobre las partes (comprador y vendedor);
• el costo del apartamento teniendo en cuenta el valor de mercado o catastral;
• una descripción completa de la propiedad (no solo la dirección y el número de apartamento, sino también información técnica completa; deben coincidir tanto en el documento catastral como en el extracto del Registro Unificado del Estado);
• condiciones, plazo y forma de pago del precio del contrato.

El acuerdo está sujeto a registro obligatorio en Rosreestr (cuyas sucursales están ubicadas en los centros multifuncionales de cada ciudad o región de la Federación de Rusia). Al registrar un contrato, deberá proporcionar:

• pasaportes originales;
• tres copias del acuerdo (un original se guarda en Rosreestr) y el acto de transferencia del apartamento;
• evidencia de pago de la tasa por acciones de registro (el contrato también puede especificar quién pagará la tasa).

Después de verificar los documentos, después de 10 días, ambas partes podrán recoger una copia del acuerdo, sellada con el sello de la autoridad registradora.

Las peculiaridades de la transacción de enajenación de un apartamento heredado incluyen la falta de consentimiento de los cónyuges para realizar tal acción, ya que el derecho a la herencia no puede considerarse adquirido conjuntamente.

Si dos herederos tienen la suerte de conseguir el apartamento y rechazan la herencia en especie (sin papeleo), entonces ese acuerdo amenaza con convertirse en una disputa legal. Por tanto, si el heredero tiene hermanos y hermanas, puede asegurarse de que la denegación se reciba por escrito y se registre ante notario.

Riesgos fiscales y exención de impuestos

Anteriormente se indicaron los plazos de tres años y cinco años, imprescindibles para la recaudación del IRPF. Cuando heredaste un departamento el 31 de diciembre de 2015, el período libre de impuestos comenzará el 31 de diciembre de 2018. Y si la entrada se realizó el 1 de enero de 2016, entonces es posible enajenar la propiedad a partir del 1 de enero de 2021.

Sin embargo, estos términos no se aplican a los familiares del fallecido.

Para poder disponer de prestaciones exentas del IRPF es necesario saber que el vendedor debe tener la condición de persona discapacitada del grupo 1 o 2 o de persona discapacitada desde la infancia. Los pensionados también están exentos del pago del impuesto sobre la renta. Sin embargo, los motivos de la exención deben declararse a la autoridad fiscal. Por lo tanto, si el vendedor pertenece a uno de los tres grupos, luego de completar la transacción debe presentarse ante la autoridad fiscal con copias de los documentos y completar correctamente una solicitud de acuerdo con la plantilla establecida.

Minimizar los riesgos del vendedor de apartamentos.

Vender bienes inmuebles después de una herencia es una tarea bastante laboriosa y arriesgada, incluso para el vendedor.

Si el tribunal declara nula la transacción, el heredero estará obligado a devolver el precio del contrato de compraventa. Si en ese momento el nuevo propietario de la propiedad ha logrado hacer las reparaciones y reunir todos los documentos de gastos, también se le devolverá el dinero para mejorar la propiedad.

El riesgo más importante que existe en relación con el heredero que formalizó la transacción es que el tribunal lo reconozca como “injusto” y lo prive del derecho a reclamar absolutamente todos los objetos de la masa hereditaria. Por tanto, la búsqueda de posibles herederos por parte del vendedor es algo positivo.

Para que el vendedor no tenga tales consecuencias, no debe vender el apartamento inmediatamente después de registrar el derecho a la herencia, sino esperar hasta que se aplique el plazo de prescripción a los posibles herederos.

Si hay otros herederos que no están particularmente interesados ​​en la herencia, es necesario delinear las consecuencias de la decisión del vendedor de enajenar la propiedad y aceptar una negativa por escrito a aceptar la herencia.

También puede informarse sobre la ausencia de testamento si la herencia es aceptada por ley.

Venta de acción heredada

Cuando la propiedad se divide en acciones y cada uno de los nuevos propietarios no quiere renunciar a su parte de la herencia, no existen restricciones para vender cada parte del apartamento por separado.

Al mismo tiempo, hay que recordar que la violación del derecho de suscripción preferente de rescate dará lugar a que la transacción se considere nula y vuelva al patrimonio hereditario general.

Confirmar su intención de vender u ofrecer comprar a otros propietarios debe hacerse por escrito y recibir una negativa por escrito. Sin embargo, si no hay negativa en el plazo de un mes, será automática y será posible enajenar la participación a terceros.

Enajenación de vivienda con gravamen

Sucede que hay que heredar un apartamento con deudas u otros gravámenes. La ley establece como regla que las deudas no pueden cancelarse; también son heredadas por el receptor. Como regla general, no se pueden comprar dichos bienes inmuebles, de lo contrario el nuevo propietario tendrá un largo proceso para demostrar su desconocimiento de tales circunstancias. Ocultar tal hecho indicará una transacción anulable.

Si en el apartamento están registrados niños menores, para vender dicho apartamento es necesario obtener el consentimiento de las autoridades de tutela y administración fiduciaria y volver a registrar al niño en condiciones que no empeoren sus derechos de vivienda.

Conclusión

Vender una acción heredada en forma de apartamento es un proceso muy complejo, pero con suficiente escrupulosidad en ambas partes de la transacción, es posible protegerse de las consecuencias negativas o minimizarlas.

Recibir un inmueble por herencia implica muchos problemas legales. En este artículo le diremos cuándo se puede vender un apartamento recibido como herencia, si es necesario pagar impuestos después de la venta y otros matices del registro.

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○ ¿Qué se debe hacer antes de la venta propuesta?

Antes de comenzar a buscar un comprador, debe firmar una herencia y registrar la propiedad del apartamento. Sin esto, es imposible vender la vivienda, ya que hasta que no se registren los derechos de propiedad, el propietario sigue siendo el testador. Entonces, comencemos con el registro de la herencia.

✔ Registro de herencia.

La aceptación de una herencia puede producirse por testamento o, a falta de testamento, por ley en el orden de prelación establecido. Todo el procedimiento se lleva a cabo de conformidad con el derecho civil.

Puede registrarse para obtener derechos de herencia de dos maneras:

1. Presentación de solicitud ante notario.
2. Ir a la corte.

El primer método es más rápido. El notario aceptará todos los documentos y emitirá un certificado de derechos de herencia en una fecha determinada. El proceso legal suele prolongarse.

✔ Dónde acudir para presentar la solicitud.

Para registrar una herencia es necesario acudir a una notaría en la dirección del último lugar de residencia del testador o en la ubicación del inmueble incluido en la masa hereditaria.

Si un notario por cualquier motivo rechaza el registro, deberá acudir a los tribunales. Durante el juicio deberás demostrar que realmente tienes derecho a la herencia o a parte de ella.

✔ ¿Qué documentos se necesitan?

Para registrar la aceptación de un apartamento como herencia se requerirán los siguientes documentos:

• La solicitud será emitida por un notario.
• Certificado de defunción del testador o decisión judicial que declare fallecido al ciudadano.
• Pasaporte civil general del heredero.
• Documentos que confirmen la presencia de parentesco con el testador, si la herencia se produce de acuerdo con la ley: certificado de nacimiento o matrimonio, certificados de la oficina de registro, etc.
• Will, si lo hay.
• un certificado del último lugar de residencia del testador en el formulario No. 9 o un registro de la casa.
• Denegación por escrito de herencia de otros solicitantes.
• Documento de título del apartamento: contrato de compraventa, escritura de donación, certificado de herencia, etc.
• Documentación técnica de BTI.
• Extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.
• Certificado de ausencia de deuda para pago de vivienda y servicios comunales.

Además, es posible que necesite un documento que indique el coste del apartamento heredado.

✔ Plazo para entrar en herencia.

Por regla general, el plazo para celebrar una herencia es de seis meses a partir de la fecha de apertura del expediente sucesorio. Si durante este período el heredero por alguna razón no acepta la propiedad del testador, el derecho a ella pasará a los herederos de órdenes posteriores de acuerdo con la ley.

Cláusula 1 del art. 1154 Código Civil de la Federación de Rusia:
La herencia podrá aceptarse dentro de los seis meses siguientes a la fecha de apertura de la herencia.

Cuando se incumple un plazo por una razón válida, se puede restablecer en los tribunales. También es posible resolver el problema sin la participación del tribunal. Para ello, es necesario obtener el consentimiento de otros herederos para la redistribución de la herencia.

Artículo 1155 del Código Civil de la Federación de Rusia:
A solicitud de un heredero que no cumplió con el plazo establecido para aceptar la herencia, el tribunal podrá restablecer este plazo y reconocer que el heredero acepta la herencia si el heredero no sabía ni debía haber sabido de la apertura de la herencia o no cumplió con esto. plazo por otros motivos válidos y siempre que el heredero, la persona que incumplió el plazo establecido para aceptar la herencia, acudió a los tribunales dentro de los seis meses siguientes a que cesaron los motivos del incumplimiento de este plazo.
La herencia podrá ser aceptada por el heredero una vez transcurrido el plazo establecido para su aceptación, sin acudir a los tribunales, siempre que todos los demás herederos que aceptaron la herencia consientan en ello por escrito.

La base para restablecer el plazo para aceptar una herencia puede ser alguna de las siguientes situaciones:

1. El heredero no sabía ni podía saber de la muerte del testador. Por ejemplo, una persona no conocía en absoluto a su pariente, o lo conocía, pero se comunicaba con él muy raramente.
2. El heredero sabía de la muerte de un familiar, pero pensó que no había nada que heredar.
3. Un heredero es una persona incapacitada o parcialmente capaz que no puede ejercer sus derechos de forma independiente.
4. El heredero no pudo comparecer ante el notario a tiempo debido a determinadas circunstancias. Por ejemplo, pasó por un tratamiento prolongado en un hospital, sirvió en el ejército, etc.

Esta no es una lista exhaustiva. Puede haber otros motivos para ampliar el período de herencia.

○ Registro de propiedad del apartamento.

Según la ley, después de adquirir los derechos de herencia, el apartamento ya pertenece al heredero. Sin embargo, sólo podrá disponer de él por completo después del registro de propiedad.

Cláusula 4 del art. 1152 Código Civil de la Federación de Rusia:
Una herencia aceptada se reconoce como perteneciente al heredero desde la fecha de apertura de la herencia, independientemente del momento de su aceptación real, así como del momento del registro estatal del derecho del heredero sobre los bienes heredados, cuando tal El derecho está sujeto al registro estatal.

Para registrar derechos de propiedad, debe enviar una solicitud a Rosreestr de cualquier manera conveniente. Después de 3 a 5 días hábiles, deberá venir a recibir un extracto del Registro Estatal Unificado.

✔ ¿Dónde se realiza el registro?

Para registrar la propiedad, debe dirigirse a la oficina de Rosreestr o al MFC en la ubicación del apartamento.

También puede enviar una solicitud inicial de forma remota, por correo o mediante el portal de Servicios del Estado. Sin embargo, esto no le evitará visitar el departamento. Aún deberás venir con los documentos originales en la fecha señalada.

✔ ¿Qué documentos necesito presentar?

Para registrar derechos de propiedad deberá proporcionar:

• Pasaporte general.
• Certificado de entrada en derechos sucesorios.
• Solicitud de modificación del Registro Unificado del Estado.
• Recibo de pago de derechos estatales.

El registro de los derechos de propiedad está sujeto a una tarifa. Para particulares, su tamaño es de 2.000 rublos.

○ Impuestos sobre la venta de un piso heredado.

Al recibir una herencia, un ciudadano está exento de pagar impuestos. Esto está previsto en el párrafo 18 del art. 217 Código Fiscal de la Federación de Rusia:

Los ingresos en efectivo y en especie recibidos de personas físicas a través de herencia no están sujetos a impuestos (exentos de impuestos), con excepción de las remuneraciones pagadas a los herederos (sucesores legales) de los autores de obras de ciencia, literatura, arte, así como remuneración pagada a los herederos de los titulares de patentes de invenciones, modelos útiles, diseños industriales.

Sin embargo, los fondos recibidos por la venta de un apartamento son ingresos del ciudadano. Se grava con carácter general.

✔ Monto del impuesto cuando se posee por más de cinco años.

Si el apartamento se heredó hace más de cinco años, no se cobra ningún impuesto sobre las ventas. Este plazo se computa a partir de la fecha del fallecimiento del testador.

Anteriormente, el período de mandato era más corto y era de tres años. Estos cambios entraron en vigor en 2016. Es decir, si los bienes del testador fueron aceptados antes de enero de 2016, basta con esperar tres años para quedar exentos del impuesto.

✔ Monto del impuesto si se posee por menos de cinco años.

Si el apartamento se vende antes de que transcurran cinco años desde la fecha de fallecimiento del testador, los ingresos recibidos están sujetos a impuestos a una tasa del 13% para los ciudadanos y del 30% para los extranjeros.

Después de completar la transacción, el vendedor debe presentar una declaración al Servicio de Impuestos Federales en el formulario 3-NDFL. Esto deberá realizarse antes del 30 de abril del año siguiente a aquel en que se realizó la transacción.

Sin embargo, un ciudadano puede aprovechar un único derecho a recibir una deducción. Si el costo del apartamento excede 1 millón de rublos, el impuesto se calculará sobre la cantidad que supere este límite. Es decir, con un precio de venta de 2 millones de rublos. un ciudadano pagará impuestos sólo por 1 millón de rublos. (130 mil).

páginas. 1 cláusula 2 art. 220 Código Fiscal de la Federación de Rusia:
La deducción del impuesto sobre la propiedad se proporciona por el monto de los ingresos recibidos por el contribuyente durante el período impositivo por la venta de casas residenciales, apartamentos, habitaciones, incluidos locales residenciales privatizados, dachas, casas de jardín o terrenos, o acciones en dichos bienes inmuebles que pertenecieron al contribuyente durante menos del período mínimo máximo de propiedad de un bien inmueble, sin exceder en total 1.000.000 de rublos.

De todos modos, Muchos herederos se enfrentan a una única pregunta relacionada con la venta de un apartamento heredado..

Por ejemplo, ¿cuánto tiempo se puede tardar en vender un apartamento después de heredar? O: al vender un apartamento recibido por herencia, ¿es necesario pagar impuestos?

Por eso, en este artículo Queremos familiarizarte con todos los puntos y matices que se deben observar. al vender bienes inmuebles heredados.

¿Hay límites de tiempo?

Muchas acciones del código civil tienen su propia regulación clara, incluido el momento de estas acciones. La cuestión del momento también surge en el procedimiento de venta de inmuebles., que fue heredado.

¿Cuándo se puede vender un piso después de heredar? El heredero tiene derecho a contraer derechos sucesorios y, en consecuencia, puede disponer del apartamento que heredó sólo después de que hayan transcurrido seis meses desde la fecha de la muerte del testador.

Antes de este período, el heredero no tiene derecho a reclamar el apartamento, y es posible que aparezcan otros reclamantes y herederos de pleno derecho.

También hay un plazo de prescripción., como en cualquier actuación realizada con base en el código civil.

A pesar de que usted adquirió derechos de herencia seis meses después de la muerte del testador, durante otros tres años completos (aunque usted sea el propietario total), sus derechos seguirán siendo impugnables, especialmente si aparece en el horizonte un heredero más adecuado y con sus derechos, que no ha reclamado previamente sus derechos sobre el inmueble heredado.

Por lo tanto, será difícil vender un apartamento recibido por herencia que haya sido propiedad de menos de 3 años.

Diferencias con el procedimiento principal.

Vender un apartamento después de heredar es significativamente diferente del procedimiento normal de venta.

La principal diferencia es que sin establecer los derechos de propiedad en la forma adecuada, el heredero no puede deshacerse de los bienes heredados.

También el testamento en sí puede contener una mención de que el heredero no puede vender la propiedad.

Además, los bienes transmitidos por herencia no son un bien muy popular. Mucha gente simplemente tiene miedo de involucrarse en esta categoría de bienes raíces., porque existe una alta probabilidad de que aparezca otro heredero y también reclame sus derechos sobre el inmueble.

Pero volvamos a la principal diferencia en la forma del propio procedimiento de registro de ventas.

El heredero debe comparecer ante notario al cabo de seis meses. con todos los documentos correspondientes a bienes inmuebles, así como con sus documentos de identidad para poder registrar oficialmente la propiedad del inmueble.

Una vez que el notario haya completado las acciones necesarias en forma de emisión de documentos y un certificado de propiedad, el heredero que se ha convertido en propietario debe presentarse en Rosreestr y documentar el procedimiento realizado. Es decir, registrar la propiedad a su nombre.

Solo después de esto podrá comenzar un procedimiento completo con la venta de un apartamento de acuerdo con las reglas generales previstas por el código civil.

Si heredaste un apartamento con deudas

A menudo sucede que el heredero consigue una vivienda con deudas. Por lo general, se trata de deudas por servicios públicos impagos.

Antes de vender dicha propiedad de acuerdo con todas las reglas. la deuda debe ser pagada. De lo contrario, ni la BTI ni otras autoridades le permitirán vender.

Pero algunos propietarios sin escrúpulos, aprovechando la burocracia, eluden a estas autoridades y venden un apartamento con deudas.

Por lo tanto, antes de comprar una segunda vivienda, asegúrese de consultar con todas las autoridades, incluidos los servicios públicos, si existe una deuda.

Acciones para vender

Como dijimos, Antes de la venta, se deben completar todos los documentos de propiedad..

Para hacer esto, en primer lugar, debe recolectar todos los documentos del apartamento, así como proporcionar sus documentos y comunicarse con un notario.

Además, debes asegurarte de que eres el único heredero, por lo que la ley propone un período de espera de seis meses.

Si durante este tiempo nadie más ha declarado sus derechos sobre bienes inmuebles, puede comunicarse con un notario para el registro directo de los derechos de propiedad.

Contactando a un notario

Al contactar a un notario, debe proporcionar dos paquetes de documentos.

Para saber si tiene derecho a heredar o no, debe consultar el Código Civil. Es allí, en el capítulo de herencia, donde puede encontrar información sobre a qué línea de parentesco pertenece y a qué tiene derecho y, lo más importante, en qué orden.

El segundo paquete de documentos debe contener documentos del inmueble que está heredando.– se trata de un pasaporte técnico y catastral de la propiedad, varios planos, recibos de pago de servicios públicos y un certificado de propiedad a nombre del fallecido.

Después de estudiar detenidamente el paquete de documentos, el notario debe, en primer lugar, reconocerlo como heredero incondicional de la propiedad y, en segundo lugar, redactar un nuevo documento según el cual usted se convierte en el propietario pleno de los bienes inmuebles del difunto.

Documentación

Para realizar acciones de compraventa de bienes inmuebles heredados, es necesario reunir un enorme paquete de documentos, que incluirá tanto el título como otros papeles.

Empecemos con Debes tener una copia de tu pasaporte como ciudadano de la Federación Rusa.. Es necesario verificar su identidad.

También a ti No te olvides de un documento tan importante como el testamento.. Es bueno si ya está ante el notario. Si lo tienes en tus manos, proporciónalo.

También en ausencia de testamento, debe tener documentos que acrediten su derecho a la herencia.

Dichos documentos incluyen un pasaporte donde se registra la relación, un certificado de nacimiento, un certificado de matrimonio, etc.

También deberías tener a todos contigo. documentos de título para bienes raíces. El primer y más importante documento es el certificado de propiedad. Si no está a su nombre, deberá aportar un certificado de propiedad del causante y registrar el posterior a su nombre.

Tú también deberías tener en tus manos. plano de propiedad, características catastrales y dibujo técnico.

Además, es necesario presentar certificados de organizaciones como servicios públicos, BTI, una empresa de mantenimiento de viviendas y, además, un extracto del registro de la vivienda.

Sólo con la presencia de toda esta masa de documentos podemos decir que la investigación sobre la compra y venta de bienes inmuebles bien puede llevarse a cabo.

Impuesto y su cálculo.

Si está vendiendo un apartamento que ha recibido por derecho de propiedad, es decir seis meses después de la muerte del testador, deberá pagar impuestos (impuesto sobre la renta personal).

Entonces, el apartamento fue heredado, el impuesto a la venta será trece por ciento del monto de la transacción. Por lo tanto, si el costo de un apartamento es de dos millones de rublos, el impuesto sobre las ventas será de 260.000 rublos. De acuerdo, mucho.

Pero es importante recordar que siempre Puedes evitar el pago esperando un tiempo.. Por algún tiempo queremos decir período de tres años.

Después de este momento, usted se convierte en el propietario pleno del inmueble y nadie más tiene derecho a reclamarlo.

Luego de esto podrás realizar la transacción. Impuesto para la venta de un apartamento recibido en herencia, en este caso no se cobrará.

Venta de acción heredada

Si usted no es propietario de un inmueble completo, sino sólo, sólo podrá venderlo si uno de los propietarios de las acciones está de acuerdo.

De lo contrario, no se le permitirá realizar una transacción de compraventa de una acción específica del apartamento.

Habiendo descubierto exactamente cómo vender bienes raíces, ya no debería tener dudas sobre la secuencia en la que se deben realizar las acciones.

Recuerda eso conocer los conceptos básicos del procedimiento le brinda la oportunidad de realizar todas las acciones de forma clara y rápida sin perder un tiempo precioso, lo que significa que podrá lograr el resultado deseado más rápidamente.

¿Cuándo se puede vender un piso recibido en herencia? Esta es una pregunta muy común que surge entre los ciudadanos que se convierten inesperadamente en propietarios de cualquier inmueble.

Dado que estos acontecimientos no ocurren todos los días en la vida de los herederos, es bastante natural que existan importantes lagunas en el conocimiento sobre este tema. Intentemos llenarlos con información útil. 🙂

Las personas que reciben una vivienda de sus familiares a menudo se enfrentan a problemas relacionados con el hecho de que deben pagar impuestos por la venta de un apartamento recibido como herencia. Después de todo, cuando vendes, no quieres pagar por algo que obtuviste gratis.

La mayoría de la gente sabe que no es necesario pagar y en parte tiene razón. Sin embargo, cuando una persona pretende vender un inmueble heredado de un familiar o como donación, está obligada a pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas por un importe del 13% del coste. ¿Porqué es eso? La cuestión es que el ciudadano recibe ingresos después de la transacción. Y cada una de esas ganancias está sujeta al impuesto estatal sobre la renta personal por ley.

Pero aquí hay algunas peculiaridades que todo propietario debe conocer para comprender en qué casos se grava la herencia en el momento de la venta. Bueno, para minimizar posibles contribuciones al tesoro estatal.

En primer lugar, una transacción para heredar una propiedad debe estar formalizada legalmente, es decir, el nuevo propietario debe tener todos los documentos que acrediten su propiedad sobre la nueva propiedad.

Al vender una vivienda heredada, cada propietario recoge un paquete de documentos, que incluye:

1. Propiedad. La venta de bienes inmuebles se lleva a cabo sólo después del registro de un certificado de propiedad; de lo contrario, la venta es imposible.
2. Un certificado que acredite el derecho a la herencia.
3. Permiso para vender del cónyuge, si el contrato matrimonial estipula que cualquier herencia es propiedad conjunta. Si no existe un contrato matrimonial, entonces no se necesita este permiso.
4. Además, si el área está distribuida entre varias personas, se requiere un acuerdo formal de todos los propietarios para la venta. Dicho permiso puede otorgarse en cualquier notaría.
5. Acuerdo de compra de apartamento.
6. Un extracto del registro de la casa que muestre quién está registrado en este apartamento.

En consecuencia, la respuesta a la pregunta: "¿Cuándo puedo vender un apartamento recibido como herencia?" Todos los documentos anteriores estarán disponibles.

La venta de una casa o apartamento heredado la realiza únicamente el propietario.

Ahora hablemos de cuándo es el momento más rentable para vender una vivienda heredada.

Venta adecuada de un apartamento.

Calculamos la tenencia.

Los impuestos actuales prevén una serie de deducciones fiscales que pueden reducir el monto del impuesto sobre la renta en una transacción monetaria. Uno de estos beneficios es el período de propiedad de una propiedad residencial.

Si la propiedad ha sido propiedad de más de tres años, entonces no hay necesidad de pagar impuestos al venderla. De lo contrario, si esta propiedad fue propiedad de hasta 3 años, entonces el impuesto sobre la renta personal deberá pagarse con el monto total de la venta del inmueble recibido como donación o testamento.

¿Cómo calcular el plazo de titularidad de una herencia? Debe recordar que tres años no son años calendario. Anteriormente, al registrar una propiedad, por ejemplo en septiembre, el ejercicio contable comenzaba recién el primero de enero. Ahora bien, tres años equivalen a treinta y seis meses, que corren continuamente desde el momento de la muerte de quien legó el bien.

Ejemplo. Deje que un tal Petr Ivanov reciba bienes raíces en virtud del testamento de un familiar en septiembre de 2018, es decir, este mes ejecutó todos los documentos de propiedad por sí mismo. Pero la muerte del antiguo propietario se produjo en mayo de 2018. Según las nuevas normas, la cuenta atrás de 3 años comenzará en mayo. Así, en junio de 2021, Petr Ivanov podrá vender este apartamento con toda tranquilidad, sin pagar ningún impuesto legalmente.

Aplicamos beneficios adicionales

La venta de una herencia que se posee desde hace menos de 3 años está sujeta al impuesto sobre la renta personal obligatorio, que actualmente asciende al trece por ciento.

Pero cuando se utiliza una deducción fiscal, el importe a pagar puede calcularse de forma diferente. El porcentaje seguirá siendo el mismo, pero el importe por el que se vende el apartamento se puede reducir en 1 millón de rublos.

Ejemplo. El mismo Pyotr Ivanov quería vender su casa heredada por 5 millones de rublos. Si no han pasado tres años desde la muerte del testador, Peter deberá pagar el impuesto sobre la renta personal por un monto del 13% del monto de la venta reducido en 1.000.000 de rublos. Resulta que el impuesto es de 520.000 rublos. = (5 millones - 1 millón) * 13%.

Pero si el monto de la venta de la vivienda es menor o igual a un millón de rublos, entonces la persona que vende el apartamento heredado no pagará impuestos, ya que en este caso no están previstos los impuestos.

Sin embargo, si Peter vende una propiedad con un período de propiedad inferior a 3 años, está obligado a redactar una declaración de impuestos 3-NDFL y llevarla a la oficina de impuestos. Incluso si el impuesto a pagar resulta ser igual a 0.

Pero la forma más fácil para Peter es esperar 3 años a partir de la fecha de fallecimiento del testador y vender el apartamento sin ningún impuesto. Entonces no será necesario presentar una declaración a la autoridad fiscal.

Personas que no pueden pagar impuestos

Hay información en Internet de que no se puede pagar el impuesto sobre la venta de un apartamento heredado si ha sido propiedad durante menos de tres años de personas incluidas en las siguientes categorías:

• personas discapacitadas del primer y segundo grupo;
• discapacitado desde el nacimiento;
• pensionados.

Y se concluye que todas las personas anteriores no están obligadas a pagar impuestos al vender una propiedad heredada.

Sin embargo, no hay prueba documental de ello: ni en el código fiscal ni en cartas explicativas. Por lo tanto, no debes confiar en esta información, aunque realmente lo desees.

Todos los documentos oficiales indican que al heredar una propiedad, se proporciona un período preferencial de propiedad libre de impuestos durante 3 años. Esto se aplica tanto a los bienes inmuebles adquiridos antes de 2016 como después.

E independientemente de si el vendedor es discapacitado, jubilado o ciudadano trabajador, debe presentarse ante la oficina de impuestos y pagar impuestos con carácter general.

¡Importante! Al vender un apartamento bajo testamento, no olvide aplicar la exención estándar de 1 millón de rublos para reducir la base imponible.

Posibles problemas

Si un apartamento se vende por herencia y no se pagan impuestos sobre la venta, es posible que surjan algunos problemas, por ejemplo:

• de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia, por falta de pago de impuestos en una escala particularmente grande, se espera una multa de cien a trescientos mil rublos, y la multa también puede ser igual al costo del apartamento;
• también es posible recibir una multa si no presenta a tiempo la declaración de ventas a la autoridad fiscal; en este caso, la multa equivale al 5% del monto del impuesto;

Las consecuencias negativas también son posibles cuando la casa ya se ha vendido por completo, se han pagado los impuestos y se han redactado los documentos, pero surgen otros herederos que reclaman la propiedad. Este problema se resuelve personalmente o en los tribunales.

Para evitar tales situaciones, es necesario estudiar detenidamente todos los documentos antes de vender y asegurarse de que no haya herederos adicionales. Y si existen, asegúrese de tener el permiso adecuado.

Si una persona no comprende en absoluto estos problemas o no tiene tiempo para ello, es mejor pedir ayuda a un abogado profesional que le ayudará a recopilar los documentos necesarios y con.

Conclusión

Por lo tanto, vender una propiedad recibida en virtud de un testamento no es tan difícil. Por supuesto, tendrá que acudir a las agencias gubernamentales para obtener varios certificados, visitar a un notario y a un inspector de impuestos.

Resumamos lo anterior. Al vender debes:

1. Recoge el paquete de documentos indicado anteriormente.
2. Después de completar la transacción, elabore una declaración de impuestos en la que indique el monto del impuesto calculado sobre el costo de venta de la vivienda.
3. Vaya a la oficina de impuestos y presente una declaración 3-NDFL.
4. Si tiene que pagar impuestos, debe obtener un recibo del inspector de impuestos y pagar la cantidad especificada.

No es necesario retrasar la presentación de la declaración, pero tampoco apresurarse. Los formularios 3-NDFL se envían a la oficina de impuestos al comienzo del año calendario siguiente a aquel en el que se completó la transacción de compra y venta de la propiedad. Esto deberá hacerse antes del 30 de abril.

Ejemplo. Dejemos que nuestro Petr Ivanov venda la parte heredada del apartamento el 15 de enero de 2019. En este caso, no podrá preocuparse por nada durante todo un año. Sin embargo, antes del 30 de abril de 2020, debe recordar informar a la oficina de impuestos que vendió parte de su propiedad y recibió ingresos.

¿Qué significa recibir una herencia en forma de inmueble? En esencia, se trata de la adquisición de derechos de propiedad sobre un objeto heredado. Es decir, el heredero se convierte en propietario pleno y dispone de la propiedad a su propia discreción: la pone a la venta, redacta una escritura de donación y la lega. ¿Hay alguna especificidad a la hora de tramitar transacciones con vivienda heredada? ¿Qué riesgos debe tener en cuenta el comprador de dichos bienes inmuebles? ¿Qué matices de preventa debe observar el heredero-vendedor para evitar sorpresas negativas?

¿Es posible vender un apartamento bajo testamento inmediatamente después de que se anuncie el testamento del testador?

Por supuesto, los bienes inmuebles legados se venden, pero no tan rápido. Esto sólo es posible si tienes la documentación adecuada. Un testamento que indique el destinatario de la herencia aún no es un argumento documental para completar la transacción. Es un error considerar la venta de una herencia inmobiliaria como un procedimiento normal.

Este acuerdo tiene sus propias sutilezas:

El certificado de propietario es un documento de título. Es este documento el que se debe presentar al comprador o su representante al vender una propiedad residencial.

¿Cuándo se puede vender un apartamento recibido bajo testamento?

El testamento anunciado y la herencia aceptada son sólo el comienzo de un largo camino que conducirá a la venta de la vivienda legada. Cualquier transacción con propiedades, incluida su venta, está legalmente permitida después de seis meses. Sólo después de 6 meses el notario entrega al heredero un documento oficial que acredite el hecho de celebrar la herencia. La rapidez con la que se desarrollará el procedimiento para un mayor registro de la propiedad depende de las acciones del futuro propietario total.

Como se señaló anteriormente, se comunica con Rosreestr y declara sus derechos sobre el apartamento, confirmándolos con documentos:

• Certificado de derechos sucesorios.
• Pasaporte u otro documento que identifique al destinatario de la herencia.
• Pasaporte catastral de vivienda.

Una vez que se registre oficialmente la transferencia de derechos, podrá comenzar a buscar compradores.

¿Es fácil vender un apartamento recibido bajo testamento?

Si la herencia se registra ante notario y se vuelve a registrar a nombre del heredero, la venta posterior difiere poco de una transacción inmobiliaria normal.

Sin embargo, es importante comprender que los bienes transmitidos por herencia tienen una serie de características distintivas que requieren atención durante el período de preventa:

• Si el apartamento es heredado por varios destinatarios, deben tener una opinión común sobre la cuestión de la venta del inmueble.
• No sólo se hereda el apartamento. Las deudas derivadas del mismo (servicios públicos, hipotecas, etc.) también pueden transmitirse a los herederos mediante testamento.

Por tanto, los bienes inmuebles se venden fácilmente con el consentimiento de todos los herederos y en ausencia de deuda sobre el objeto que se vende.

Un apartamento bajo testamento, cuándo se puede vender, cómo redactar un contrato: nota para los compradores

Ya se ha mencionado cuánto tiempo antes de que se pueda vender un apartamento mediante testamento: después de que expire un período de seis meses. La transacción se realiza sujeta a disponibilidad:

• Pasaportes. El comprador y el vendedor deben verificar sus identidades.
• Documento de título del apartamento.
• Evidencia de que el heredero ha registrado derechos de propiedad en la agencia gubernamental correspondiente.
• Extractos del registro estatal unificado, que le permite verificar que no existe ningún gravamen sobre el apartamento.
• Un documento que acredite la ausencia de registro de cualquier persona en la propiedad que se vende.
• Certificados de pagos de servicios públicos realizados. Más precisamente, sobre cero deudas en facturas de servicios públicos.

Los puntos del contrato de venta prácticamente no se diferencian de documentos estándar similares. A veces, un heredero-vendedor impaciente insiste en indicar un costo reducido de la vivienda, es decir, el precio real se negocia verbalmente. Esto es comprensible, ya que la herencia vendida dentro de un período de 3 años está sujeta a impuestos. Sólo después de transcurrido este período, ya no se paga el impuesto sobre las ventas. Por cierto, este año la tasa no ha cambiado: sigue siendo el mismo 13%.

Se aconseja a los compradores que no acepten tal persuasión. El contrato debe reflejar el monto real pagado. Nadie puede predecir cómo terminará el acuerdo. Pueden surgir diversos tipos de situaciones controvertidas, que a menudo desembocan en litigios. Si el tribunal reconoce la ilegalidad de la transacción y obliga a la parte vendedora a devolver el dinero, se considerará implícita la cantidad fijada en el contrato. Es imposible demostrar lo contrario, lo que significa que no será posible devolver lo que fue un acuerdo oral.

Atención . A pesar del testamento existente, las posibilidades de que aparezca un heredero privado son bastante altas. Es difícil asegurarse contra postores inesperados por una propiedad inmobiliaria. Con esta opción, el litigio ante los tribunales es inevitable. El reconocimiento de los derechos del solicitante sobre el apartamento conlleva la cancelación de la transacción.

Vender un apartamento heredado: ¿cómo protegerse de los riesgos?

Cuando se trata de herencias inmobiliarias, ambas partes corren riesgo. Sin embargo, existen consejos para minimizar la aparición de factores negativos.

Esto está garantizado por la disponibilidad de documentos específicos:

• De la ausencia de otros sucesores del testador.
• Sobre la renuncia al derecho sucesorio si hay demasiados herederos.
• Reflexión en el acuerdo sobre la venta de la acción de cada sucesor.

Mucho depende del notario que registre la herencia. Es su responsabilidad estudiar cuidadosamente los documentos y establecer un círculo completo de sucesores. Naturalmente, es difícil prever todas las situaciones de riesgo. Es por eso que contratar a un abogado sucesorio es el paso más inteligente a la hora de vender una propiedad sucesoria.

La historia en video le dirá cómo vender un apartamento recibido por herencia.