بانک ها برای پول کار می کنند. بنابراین، تنها دو راه برای خروج از وام مسکن وجود دارد: پرداخت وام یا ماندن بدون آپارتمان. اما اینکه همسران در صورت طلاق چگونه مسکن را بین خود تقسیم می کنند، بانک اصلاً اهمیتی نمی دهد.
شما باید خودتان از حقوق خود در متر مربع دفاع کنید. یکی از روش های زیر را انتخاب کنید - امروزه در روسیه همه گزینه های تقسیم ممکن است.
1. پرداخت های قبلی
مناسب است اگر نمی خواهید طلاق را به بانک اطلاع دهید (اگر بانک تشخیص دهد که وضعیت مالی همسران بدتر شده است، ممکن است نیاز به بازپرداخت زودهنگام وام مسکن داشته باشد). شما وام مسکن را یکجا پرداخت می کنید و پس از اتمام پرداخت ها (زمانی که بانک تحمیل را برداشته است) می توانید آن را به عنوان دارایی مشترک زناشویی بفروشید و تقسیم کنید.
اگر همسرتان به بانک پرداختی کرد و شما سهم خود را به صورت نقد یا حواله به او واریز کردید، رسید بگیرید.
2. یکی از همسران پرداخت می کند، دیگری انصراف می دهد
من پرداخت می کنم
شما باید یکی از دو راه حل را انتخاب کنید:
- از همسر دوم سندی برای چشم پوشی از مطالبات مسکن بخواهید. این ممکن است یک قرارداد هدیه یا توافقی در مورد تقسیم دارایی باشد.
- در دادگاه از همسرتان بخواهید که بخشی از پرداخت های خود را به شما بازپرداخت کند.
به یاد داشته باشید که قانون محدودیت ها 3 سال است (بند 7، ماده 38 RF IC). از تاریخ طلاق محاسبه نمی شود: در مورد شما برای هر پرداخت جداگانه محاسبه می شود. دادگاه تمام پرداخت‌هایی را که گزارش می‌کنید بررسی می‌کند، اما فقط به همسرتان دستور می‌دهد که پرداخت‌هایی را که در سه سال گذشته انجام داده‌اید، بازپرداخت کند.
ریسک شمااگر همسر دوم توافق را رد کرد و مطمئن هستید که در دادگاه چیزی برای جمع آوری از او وجود ندارد - منطقی است که از وام مسکن خودداری کنید. خطر زیادی وجود دارد که آپارتمانی که برای آن پرداخت کرده اید تقسیم شود - یا باج داده شود: همسر حق دارد تقاضای تقسیم مسکن به دست آمده در طول ازدواج را داشته باشد.
از زندگی
این زوج و فرزند به مدت 10 سال وام مسکن گرفتند، پس از 5 طلاق گرفتند، اما به طور دوره ای با هم زندگی کردند. شوهرم تمام وام مسکن را پرداخت کرد و آن را در سال 2012 پرداخت کرد. هرگز به ذهنش خطور نکرد که بخشی از پرداخت های خود را از همسرش دریافت کند - او ادعای مالکیت آپارتمان را نداشت. در سال 2015، دوره 3 ساله ای که طی آن او می توانست برای چیزی شکایت کند به پایان رسید.
تقریباً بلافاصله، زن برای تقسیم دارایی به دادگاه رفت و برنده شد و نصف آپارتمان را به عنوان همسر سابق خود دریافت کرد. افسوس ، نیمه دوم آپارتمان نیز به او رفت - برای بدهی های نفقه (در نهایت ، آنها مدت ها پیش به طور رسمی طلاق گرفتند).
همسری که ما طلاق می دهیم پول می دهد
شاید شما حاضرید از پرداخت مسکن و وام مسکن صرف نظر کنید و همسرتان بتواند پرداخت کند، اما می ترسد که بعداً سهمی را مطالبه کنید. اسنادی را امضا کنید که در حال انتقال بخشی از خانه خود به همراه تعهدات وام هستید. برای انجام این کار، آنها توافق نامه ای در مورد تقسیم اموال (در صورتی که آپارتمان در مالکیت مشترک باشد) یا یک قرارداد هدیه (در صورتی که به هر یک از همسران سهم خود اختصاص داده باشد) منعقد می کنند.
ریسک شمابه طور رسمی، شما به بانک بدهکار خواهید ماند: برای او توافقات شخصی همسران مهم نیست، او دو پول به شما داده و هر دوی شما را بدهکار می داند. اگر سابق شما پرداخت را متوقف کند، بعید است که پولی از دست بدهید؛ بانک به سادگی آپارتمان را می فروشد. اما سابقه اعتباری شما به دلیل «پیش‌فرض وام مسکن» آسیب خواهد دید. معلوم نیست بعداً به شما وام مسکن دیگری داده می شود یا خیر.
3. صدور مجدد وام مسکن برای یک
بانک با همسر توانمندتر قرارداد جدیدی منعقد می کند. او هنوز مسئولیت آپارتمان و وام را دارد. دوم ممکن است از او سهمی از پرداخت های قبلاً انجام شده را مطالبه کند (اگر این پرداخت ها از صندوق های مشترک خانواده انجام شده باشد).
4. تقسیم تعهد رهن برای دو نفر
بانک با هر فرد قرارداد وام جدیدی منعقد می کند - برای نیمی از کل بدهی (ثبت نام مجدد 0.5-1٪ از مبلغ بدهی باقی مانده هزینه خواهد داشت)، Rosreestr گواهی های جدید حق را صادر می کند.
حالا هرکس فقط نسبت به سهم خودش مسئول است و مسئول تاخیر دیگری نیست. اگر همسرتان وام را پرداخت نکند، بانک به شما پیشنهاد می دهد که سهم او را بخرید (ماده 255 قانون مدنی فدراسیون روسیه) و در صورت امتناع، آن را به حراج می گذارد.
رهن آپارتمان/استودیو یک اتاقه
چنین وام مسکنی را نمی توان به دو بخش تقسیم کرد، فقط برای یکی دوباره صادر می شود. این به دلیل این واقعیت است که مسکن یک اتاقه را نمی توان "در نوع" (به دو اتاق مجزا) تقسیم کرد، هر کدام فقط بخشی را دارند. و وام مسکن برای بخشی از اتاق صادر نمی شود (بند 4، ماده 5، 102-FZ).
5. فروش آپارتمان
این برای خریدار بسیار دردسر است، بنابراین به احتمال زیاد مجبور خواهید بود تخفیف بدهید.
نحوه فروش آپارتمان با وام مسکن بدون پرداخت
- کسب رضایت بانک برای فروش.
- در مورد هزینه آپارتمان تصمیم بگیرید و آن را به 2 قسمت تقسیم کنید: بدهی خود به بانک + درآمد شما از فروش.
- خودتان خریدار پیدا کنید و در دفتر اسناد رسمی با او قرارداد خرید و فروش اولیه ببندید. خریدار مبلغ بدهی شما را به بانک واریز می کند. بانک فشار را حذف می کند - و شما صاحب یک آپارتمان معمولی خواهید شد.
- تکمیل فروش: قرارداد خرید و فروش اصلی را منعقد کنید، مانده (درآمد خود) را از خریدار دریافت کنید و معامله را با Rosreestr ثبت کنید و مالکیت را به مالک جدید منتقل کنید.
هنگامی که بانک پول را دریافت کرد و تعهد را حذف کرد، فروشنده ها همچنان مالک هستند و می توانند معامله را رد کنند یا قیمت آپارتمان را افزایش دهند. این ریسک خریدار است، به همین دلیل است که آنها یک توافق اولیه منعقد می کنند و سهم فروشنده فقط پس از ثبت مجدد مالکیت داده می شود (قبل از آن، پول در صندوق امانات نگهداری می شود).
6. بازپرداخت زودهنگام وام مسکن
آسانترین راه. مردم معمولا پولی برای آن ندارند، اما نمی توان آن را نادیده گرفت. شما کل بدهی را بازپرداخت می کنید، بانک تحمیل را حذف می کند، آپارتمان به دارایی مشترک عادی تبدیل می شود: می توان آن را به سهام تقسیم کرد یا فروخت.
بانک - صرف نظر از روشی که در بالا انتخاب می کنید - می تواند تغییر ساختار وام را نیز ارائه دهد، یعنی کاهش پرداخت های ماهانه. اگر به طور کامل از پرداخت ها غفلت کنید و از مذاکره اجتناب کنید، بانک آپارتمان را در حراج می فروشد (حتی اگر تنها خانه شما باشد و بچه داشته باشید).
سود چندانی ندارد. بله، چنین مسائلی را نمی توان به سرعت حل کرد و احتمالاً نمی توانند فوراً شما را بیرون کنند؛ شما هنوز چندین ماه زنده خواهید ماند. اما اولاً، مهم تر است که بانک سریعاً وجوه خود را برگرداند، بنابراین آنها خانه را به قیمت پایین می فروشند و همچنین جریمه / جریمه را از شما دریغ می کنند - در نهایت شما همچنان اخراج خواهید شد و بسیار اندکی از عواید برگردانده خواهد شد. دوم اینکه سابقه اعتباری شما خراب می شود.
خلاصه
- روابط خانوادگی برای بانک مهم نیست - هم در ازدواج و هم در طلاق شما وام گیرنده و قرض گیرنده خواهید بود و هر دو کل مبلغ را مدیون هستند (فقط یک راه برای گرفتن وام مسکن در ازدواج برای یک نفر وجود دارد - امضا کنید. همسر دوم نه سهمی خواهد داشت و نه بدهی قرضی). پرداخت نصف خود و عدم نگرانی در مورد دیگری کارساز نخواهد بود. اگر همسر پرداخت را متوقف کند، باید هزینه دو نفر را بپردازید یا آپارتمان را رها کنید.
- بانک اهمیتی نمی دهد که آپارتمان را در چه سهامی بین خود تقسیم می کنید. این توسط شما و همسرتان تعیین می شود - یا با توافق یا قانون.
- قانون بر اساس وجوهی است که از آن برای مسکن پرداخت کرده اید: عمومی یا شخصی. اگر وجوه شخصی را به هزینه آپارتمان اضافه کردید، حق دارید نیمی از مسکن خود را به این میزان افزایش دهید. اما دادگاه به شواهد نیاز دارد. در صورت امکان همه چیز را نگه دارید: قراردادهای هدیه، اظهارات نقل و انتقالات از والدین، اسناد ارث و غیره.
روند طلاق همیشه با مشکلات حقوقی مرتبط با تقسیم اموال مشترک همراه است.
اگر ملک با وام مسکن نیز خریداری شده باشد، وضعیت به طرز محسوسی پیچیده تر می شود..
گاهی اوقات تقسیم تعهدات وام مسکن به تلاش و زمان زیادی نیاز دارد. به همین دلیل است که قبل از مراجعه به دفتر ثبت برای طلاق، باید تمام تفاوت های ظریف این تعهدات را مطالعه کنید.
خوانندگان عزیز!مقالات ما در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کنند، اما هر مورد منحصر به فرد است.
اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقاً مشکل خود را حل کنید - با فرم مشاور آنلاین در سمت راست تماس بگیرید یا با شماره های زیر تماس بگیرید. این سریع و رایگان است!
تقسیم یک آپارتمان در وام مسکن از طریق دادگاه: چه اسنادی مورد نیاز است؟
اغلب، همسران سابق نمی توانند در مورد پرداخت ها به توافق اساسی برسند.
در این مورد، آنها باید با وکلا و دادگاه های مربوطه تماس بگیرند. برای تأیید حقوق خود در مورد یک آپارتمان رهنی، باید طیف وسیعی از اسناد را ارائه دهید.
بنابراین، برای تقسیم وام مسکن به چه اوراقی نیاز است؟
- همه اسناد بانک برای املاک و مستغلات.
- کپی و اصل مدارک هویتیهمسران سابق
- گواهی طلاق، تایید وضعیت جدید وام گیرندگان.
- بیانیه بانک، نشان دهنده میزان بازپرداخت وام مسکن است.
اینها اسناد اصلی هستند که همسران سابق به آنها نیاز دارند. بدهی وام مسکن معمولاً به طور مساوی تقسیم می شود، در صورتی که دو طرف شرایطی نداشته باشند که تصمیم دادگاه را تغییر دهد.
مثلا، اگر زن و شوهر صاحب فرزند شوندتصمیم دادگاه در مورد تقسیم بدهی ممکن است تغییر کند.
اگر قرارداد ازدواج بین زوجین تنظیم شده باشد، تصمیم مربوط به دادگاه با در نظر گرفتن بندهای عقد ازدواج مربوط به بدهی های رهنی اتخاذ می شود.
رویه قضایی: تعیین سهم اموال
به عنوان یک قاعده، در تقسیم بدهی های رهنی همراه با تعیین سهم اموال اتفاق می افتدبرای هر مالک
تقسیم املاک در طلاق چگونه است؟ معمولاً یک آپارتمان یا خانه به نصف تقسیم می شود.
اگر زوجین دارای فرزند باشند، قیم اولیه سهم اضافی از دارایی (یعنی 2/3 یا بیشتر بسته به تعداد فرزندان) دریافت می کند.
همچنین ممکن است که یکی از مالکان به طور کامل از سهم خود در املاک و مستغلات برای غرامت مادی معین صرف نظر می کند. میزان چنین غرامت و تفاوت های ظریف انصراف از سهم آپارتمان را نیز می توان در دادگاه تعیین کرد.
مشکلات اصلی که هنگام تقسیم یک آپارتمان ایجاد می شود
قطعا، مسائل مربوط به تقسیم اموال مشترک به دست آمدهاغلب ذهن کسانی را که تصمیم به طلاق می گیرند به خود مشغول می کند.
در صورتی که آپارتمان همسران نیز به صورت رهن گرفته شده است، و تعهدات به بانک به طور کامل بازپرداخت نمی شود، وضعیت حتی پیچیده تر می شود.
عمده ترین مشکلاتی که ممکن است در چنین شرایطی ایجاد شود چیست؟
- یکی از زوجین از پرداخت سهم وام مسکن خودداری خواهد کرد، در نتیجه تعهدات اعتباری فقط بر عهده یک مالک خواهد بود.
- بانک با فروش آپارتمان رهن شده موافقت نخواهد کرد، که همسران را مجبور می کند حتی پس از طلاق نیز برای املاک و مستغلات پرداخت کنند.
- به دلیل آشفتگی و مشکلات طلاق، زوجین از پرداخت وام مسکن خودداری می کنند و بانک نیز به نوبه خود ملک را بابت بدهی می گیرد.
- تالیف شد توافق در مورد پرداخت های مشترک برای آپارتمان از نظر قانونی بی اعتبار خواهد بود.
ممکن است مشکلات زیادی وجود داشته باشد و تنها یک راه برای خروج از آنها وجود دارد - به دادگاه بروید و از حقوق خود دفاع کنید.
اگر همسران آینده مطمئن نیستند که می توانند تا آخر عمر با هم زندگی کنند، باید منعقد کردن یک قرارداد ازدواج دوجانبه، که در آن تمام تفاوت های ظریف تقسیم اموال مشترک به دست آمده ذکر خواهد شد. چنین توافقی به طور قابل توجهی روند تقسیم تعهدات وام مسکن را ساده می کند.
قرارداد وام مسکن امکان مشارکت همسر شخصی که به عنوان بدهکار اصلی به عنوان وام گیرنده مشارکت می کند را فراهم می کند.
با این حال، اگر زوجین متعاقباً تصمیم به طلاق بگیرند، چه؟
جنبه قانونی موضوع
موضوع تقسیم تعهدات رهنی هنگام طلاق به شرح زیر تنظیم می شود آئین نامه:
- کد خانواده فدراسیون روسیه؛
- قانون مدنی روسیه.
بنابراین، مطابق با هنجارهای حقوق خانواده، هر گونه اموال به دست آمده در طول ازدواج است دارایی مشترک زوجین.
در صورت تقسیم قضایی اموال مشاع بین زوجین، بدهی ها نیز مشمول تقسیم می شوند، که در طول روابط خانوادگی شکل گرفتند.
قانون مدنی حاوی قاعده ای است که بر اساس آن تقسیم تعهد رهنی بین زوجین تنها در صورتی امکان پذیر است که موافقت موسسه اعتباری.
عواقب اخذ وام مسکن توسط همسران
بر اساس هنجارهای قانون خانواده، هنگامی که یکی از زوجین وام مسکن می گیرد، همسر دوم به طور خودکار به عنوان وام گیرنده ثبت می شود.
همسر دوم نیز به عنوان وام گیرنده مشترک، همان مسئولیت را برای انجام تعهد پرداخت وام مسکن به عهده می گیرد. در صورت عدم انجام تعهد توسط همسر اول، مؤسسه اعتباری از نفر دوم خانواده وجوهی را مطالبه می کند.
وام گیرنده علاوه بر پیدایش مسئولیت، حق مسکن نیز به صورت سهم دارد. به طور معمول، این سهم معادل نیمی از کل مساحت ملک است. با این حال، قرارداد وام رهنی ممکن است نسبت متفاوتی از سهام را ایجاد کند.
اگر یکی از زوجین نمی خواهد تعهد مالی به بانک داشته باشد و تقاضای ملک جدید نمی کند، باید عقد ازدواج تنظیم شود که نشان دهنده انواع اموال هر یک از زوجین و همچنین احراز حقوق باشد. و تعهدات در رابطه با املاک و مستغلات تحصیل شده در آینده.
در صورتی که بین زوجین عقد ازدواج منعقد نشده باشد و آنها تصمیم به طلاق بگیرند، مال مورد رهن و همچنین مسئولیت پرداخت وجه در دادگاه قابل تقسیم است.
گزینه هایی برای حل این مشکل
همسرانی که تصمیم به طلاق گرفته اند و در تعهد وام مسکن وام گیرنده مشترک هستند باید:
صرف نظر از تصمیم گرفته شده، همسران باید باید به سازمان بانکی اطلاع دهددر مورد طلاق
تغییر شرایط قرارداد وام
قرض گیرنده را برداشت کنیدچندین راه برای رهایی از تعهد وام مسکن در طلاق وجود دارد:
چشم پوشی از وام مسکن
با توجه به اطلاعاتی که قبلا بیان شد، می توان نتیجه گرفت که چشم پوشی از وام مسکنبه چند روش اجرا می شود:
- به طور داوطلبانه توسط یکی از زوجین، با تنظیم یک امتناع کتبی و محضری از انجام تعهدات و همچنین امتناع داوطلبانه از مالکیت این اموال. در صورت موافقت سازمان بانکی با این درخواست، اقدام به ثبت مجدد حقوق مالکیت در مرجع ثبت و همچنین تنظیم توافق نامه الحاقی به قرارداد اصلی خواهد کرد.
- در دادگاه بر اساس تصمیم مقام قضایی. پس از اتخاذ تصمیم مربوطه، وام گیرنده اصلی حق ثبت مجدد ملک را بدون رضایت بانک به دست می آورد.
- بر اساس عقد ازدواج که باید حاکی از عدم ادعای مالکیت یکی از زوجین بر مال مورد رهن در طلاق باشد.
ثبت مجدد حقوق املاک و مستغلات
از آنجایی که مالکیت ملک مورد رهن تا زمان بازپرداخت کامل وام تحمیلی ثبت می شود، همسران وام گیرنده نمی توانند به طور مستقل روش ثبت مجدد حقوق ملک را اجرا کنند.
به منظور ثبت مجدد حقوق مالکیت رضایت بانک الزامی است. در این صورت، بانک قراردادی را صادر می کند که در آن به جای وام گیرندگان قبلی، اطلاعات تنها یکی از همسران (وام گیرنده اصلی) درج می شود. این سند مبنایی برای مرجع ثبت برای ثبت مجدد مالکیت و صدور گواهی مالکیت جدید مربوطه خواهد بود. در این صورت، ملک همچنان تحت فشار خواهد بود.
یکی دیگر از گزینه های ثبت مجدد ملک، لازم الاجرا شدن است تصمیمات دادگاه. برای مرجع ثبت، همچنین مبنایی برای وارد کردن اطلاعات جدید در مورد شخصی است که به عنوان مالک شناخته شده است.
قوانین صدور مجدد وام مسکن در هنگام طلاق در ویدیوی زیر مورد بحث قرار گرفته است:
بنابراین، قایق خانواده وارد زندگی روزمره شده است، و به نظر می رسد طلاق تنها راه برای باز کردن گره روابط مشکل ساز است. اما همه چیز به آن سادگی که به نظر می رسد نیست - درام لحظه با وام مسکن تشدید می شود. این زوج خوشحال می شوند که از یکدیگر استراحت کنند، اما وام مسکن آنها را محکم تر از مراسم عروسی به هم گره زد. و ناخوشایندترین چیز این است که بعید است موضوع به صورت دوستانه حل شود. از این گذشته، وام مسکن یک مثلث "عشق" است، جایی که شخص ثالث در آن قرار دارد بانک- سازمانی عاری از احساسات و صرفاً بر روی عملی بودن تمرکز دارد.
در چنین شرایطی، همسران هنوز بلافاصله سوالات زیادی دارند. رهن در طلاق چگونه تقسیم می شود؟علاوه بر این، هر مورد خاص دارای ویژگی های بسیاری است. و شایان ذکر است که در حال حاضر هیچ سابقه ای در رویه قضایی روسیه وجود ندارد که قضات بتوانند هنگام تصمیم گیری در موقعیت های مشابه به آن اعتماد کنند. حتی موارد مشابه نیز می تواند احکام کاملاً متفاوتی در بین وزیران مختلف تمیس داشته باشد.
هنگام بررسی پرونده های طلاق، در صورت لزوم بخش رهن در طلاق، اغلب منافع یکی از زوجین یا بانک طلبکار تضییع می شود. یافتن حد وسط در چنین اختلافاتی بسیار دشوار است. در نتیجه زمانی که بانکتصمیم می گیرد مسکن وثیقه ای را که بازپرداخت وام آن متوقف شده است را از بین ببرد، معلوم می شود که بر اساس تصمیم دادگاه دیگر متعلق به وام گیرنده نیست. از سوی دیگر، می توان وام گیرنده را درک کرد - او از آپارتمان خود محروم شد، اما بدهی دارد که باید بیست سال دیگر پرداخت شود.
به همین دلیل است که در پایان ماه مارس، نمایندگان مجلس دومای ایالتی اصلاحاتی را در قانون خانواده آغاز کردند. ماهیت تغییرات پیشنهادی در قانون این است که بانک، که وام رهنی را صادر می کرد، همیشه به عنوان شخص ثالث در دادرسی طلاق شرکت داشت.
اما شایان ذکر است که در حالی که نمایندگان در حال بررسی پیشنهادات، استدلال و تصویب اصلاحات هستند (و این یک روند نسبتا طولانی است، مگر اینکه بانک ها به عنوان یک لابی عمل کنند)، کشور همچنان به تصمیم گیری بر اساس قوانین فعلی ادامه می دهد. در طلاق هایی که رهن مطرح است، قضات و وکلا بر اساس چند سند اساسی عمل می کنند: قانون مدنی و خانواده، قانون رهن و در واقع خود قرارداد رهن که مورد حمایت قانون است.
بیایید دریابیم که چگونه وام مسکن در طول طلاق در عمل تقسیم می شود.
همه چیز را نصف می کنیم!
اصل "پنجاه و پنجاه" در قانون خانواده آمده است. و قانون فدرال "در مورد وام مسکن" تأیید می کند که مسکن به دست آمده در طول ازدواج از طریق وام مسکن به عنوان دارایی مشترک به دست آمده در نظر گرفته می شود. فرقی نمی کند وام به کدام همسر داده شده است.
از لحاظ نظری، یعنی طبق قانون، رهن در طلاق نصف می شود. اما ملک در وثیقه بانک است و نمی توان با مسکن اقدام قانونی کرد. اگر تقسیم بدون مشارکت بانک اتفاق بیفتد (یک مورد، مسلماً مکرر نیست، اما هنوز هم رخ می دهد)، همسران می توانند توافق کنند و به بازپرداخت وام (تا چند دهه دیگر) ادامه دهند. می بینید که چنین توافقی زودگذر به نظر می رسد. بنابراین، می توانید مستقیماً تماس بگیرید بانکدرخواست رضایت برای فروش آپارتمان
پیش بینی اقدامات بانک بسیار دشوار است. مؤسسه می تواند دو راه را انتخاب کند - با فروش و درخواست بازپرداخت زودهنگام وام مسکن، با استناد به اینکه طلاق شرایط قرارداد وام را نقض می کند.
بنابراین، در طول آزمایش بهتر است اطلاع رسانی شود بانکاز آنجایی که همه مسائل مشکل زا در دادگاه قابل حل است. علاوه بر این، قاضی ممکن است مجبور شود بانکعملیات را با وثیقه ای که مناسب شماست انجام دهید. به عنوان مثال، یک آپارتمان را بفروشید، یا یک قرارداد رهنی مجدد برای یک نفر ثبت کنید.
نحوه فروش وام مسکن
غالبا بانکمن حاضرم خودم آپارتمان رهن شده ام را بفروشم. منطق در اینجا ساده است - ما ترجیح می‌دهیم سود را از دست بدهیم، اما تضمین می‌کنیم که اصل پول را بازپرداخت کنیم. سپس همسران باید خریداری را پیدا کنند که ابتدا مبلغ بدهی شما را در وام به بانک جبران کند و سپس منتظر بمانید تا تمام مراحل رفع تحمیل ملک و مالکیت فروشندگان تکمیل شود.
طبیعتا این یک سردرد اضافی برای خریدار است. اولاً خطرات افزایش می یابد و ثانیاً زمان طولانی می شود. تنها یک راه وجود دارد - علاقه خریدار با کاهش قیمت خود آپارتمان.
یافتن چنین خریدارانی به تنهایی کار ساده ای نیست، بنابراین توصیه می شود با آژانس املاکی که در این گونه معاملات تخصص دارد تماس بگیرید. مابه التفاوت پولی باقیمانده پس از فروش آپارتمان و بازپرداخت وام توسط زوجین دریافت می شود و می تواند به نصف (خوب یا به توافقی که بین خود دارند) تقسیم شود.
فروش آپارتمان نیز می تواند توسط بانک، قرار دادن ملک به حراج، اما همانطور که تمرین نشان می دهد، این گزینه بهترین نیست. در اینجا قیمت همیشه به طور قابل توجهی پایین تر از قیمت بازار است. علاوه بر این، درآمد حاصل از آن باید هزینه های سازماندهی مزایده را پوشش دهد.
چه زمانی بانکمن مشکلی ندارم
امروزه موسسات بانکی در حال حاضر تجربه خوبی در این زمینه کسب کرده اند اختلافات وام مسکنکه در مورد رهن هنگام طلاق نیز صدق می کند. بنابراین، هنگام درخواست وام مسکن، سعی می کنند همسران را وام گیرنده مشترک قرار دهند. این اغلب برای خود زوج های متاهل مفید است - به این ترتیب می توانید روی مبلغ وام بالاتری حساب کنید.
فقط اکنون در قرارداد وام مسکن می توانید این بند را مشاهده کنید: "در صورت منحل شدن ازدواج بین وام گیرندگان، شرایط این قرارداد تغییر نمی کند." بانک این گزینه را به عنوان یک بیمه اضافی ارائه می دهد: اگر پرونده طلاق شروع شود و یکی از زوجین از پرداخت امتناع کند، مسئولیت مالی به طور کامل بر عهده دیگری خواهد بود. و بعد اینکه چه کسی درست است و چه کسی اشتباه می کند، بگذار زن و شوهر تصمیم بگیرند، چه در شورای خانواده یا در دادگاه. کارمندان بانک اهمیتی نمی دهند
مورد خاص
برای روشن شدن تصویر، اجازه دهید به یک مثال خاص نگاه کنیم. خانواده برای یک آپارتمان یک اتاقه رهن گرفتند. مبلغ وام نسبتاً ناچیز بود، بنابراین فقط شوهر وام گیرنده بود. چند سال بعد مسئله طلاق مطرح شد. رهن در طلاق چگونه تقسیم می شود؟در این مورد؟
مطابق با قوانین روسیه، این "آپارتمان یک اتاقه" دارایی مشترک به دست آمده است. این بدان معناست که مسکن باید به نصف بین همسران تقسیم شود. اما جایگاه بانک طلبکار نیز در اینجا مهم است.
در عمل، نمی توان یک آپارتمان یک اتاقه را تقسیم کرد - هر یک از همسران حق دارند فقط روی سهمی از فضای زندگی حساب کنند. اما طبق قانون فدرال "در مورد وام مسکن"، سهمی از دارایی نمی تواند به عنوان وثیقه عمل کند. و اگر بانکبا تمدید قرارداد وام مسکن موافقت نمی کند، سپس تمام مسئولیت بازپرداخت وام بر عهده شوهر، به عنوان تنها وام گیرنده (مهم نیست که او در آنجا زندگی می کند یا نه) است. اما، در عین حال، شوهر حق قانونی دارد که از همسر خود برای پرداخت وام مسکن به میزان سهم دریافتی آپارتمان، مطالبه غرامت کند.
بانک- «سازمان اعتباری که حق انحصاری انجام عملیات بانکی زیر را به صورت مجموع دارد: جذب وجوه از اشخاص حقیقی و حقوقی به عنوان سپرده، قرار دادن این وجوه از طرف خود و به هزینه خود در شرایط بازپرداخت، پرداخت، فوریت، افتتاح و نگهداری حساب های بانکی اشخاص حقیقی و حقوقی" (گزیده ای از قانون فدرال شماره 395-1 "در مورد بانک ها و فعالیت های بانکی"). برای یک دارنده وام مسکن مهم است که چه کسی و تحت چه شرایطی به او وام می دهد ((ما اغلب در بازار با اپراتورهایی برخورد کردیم که به دلیل اینکه بانک نبودند وام مسکن صادر کردند). وام مهم شرایطی است که بر اساس آن صادر می شود (مثلاً الزامات ملکی چیست) و پیش پرداخت و اضافه پرداخت نهایی چیست؟ در عین حال باید مراقب انواع مصرف کننده باشید. تعاونی ها و صندوق های کمک های متقابل (عمل نشان می دهد که حتی بردگی ترین وام مسکن چندین برابر بهتر (ارزان تر) از این اشکال وام است، بنابراین اکیداً توصیه می شود که از تماس با هر شرکت تعاونی خودداری کنید).
مدت زمان وام های رهنی متفاوت است. در چند دهه ای که از لحظه ارسال درخواست به بانک تا دریافت گواهی بازپرداخت کامل وام می گذرد، هر اتفاقی ممکن است رخ دهد.
خوانندگان عزیز! این مقاله در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کند، اما هر مورد فردی است. اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقا مشکلت رو حل کن- تماس با مشاور:
درخواست ها و تماس ها 24/7 و 7 روز هفته پذیرفته می شود.
سریع است و رایگان!
اما چنین اتفاقی مانند طلاق یک زن و شوهر از اهمیت ویژه ای برای بانک برخوردار است. پس از همه، در این مورد یک تقسیم از اموال، که ممکن است به خوبی یک آپارتمان در وام مسکن وجود دارد.
قانون گذاری
روابط بین زوجین، از جمله روابط مربوط به اموال، توسط قانون خانواده تنظیم می شود.
می گوید هر آنچه در طول سال های ازدواج خریداری شده است:
- دارایی مشترک هر دو زوج است.
- در طول طلاق، به نصف تقسیم می شود، زیرا قسمت های متعلق به هر یک از آنها به عنوان یکسان شناخته می شود ().
همین امر در مورد تعهدات بدهی نیز صدق می کند.
آپارتمان خریداری شده با رهن نیز ملک مشترک زوجین است. در این مورد، اصلاً مهم نیست که کدام یک از آنها به عنوان وام گیرنده عمل کرده و از درآمد چه کسی پرداخت شده است.
در صورتی که عقد ازدواجی وجود نداشته باشد که تمام حقوق را به طور واضح بیان کند، پس از تقسیم، چنین مسکنی به طور مساوی به زوجین تعلق می گیرد. و هر یک از آنها باید بخشی از بدهی خود را بپردازند.
با این حال، برخی از تفاوت های ظریف وجود دارد. به رابطه همسران با بانک مربوط می شود. و در اینجا دو نوع تعهد وجود دارد: اعتباری و وثیقه.
آنها دیگر توسط قانون خانواده تنظیم نمی شوند، بلکه توسط قانون مدنی تنظیم می شوند. به طور دقیق تر، مقررات قانون مدنی در مورد قرض و وثیقه.
می گویند برای تغییر مدیون در تعهد باید رضایت طلبکار () جلب شود.
یعنی برای تقسیم آپارتمان در طلاق باید رضایت بانک را جلب کرد. از آنجایی که مسکن تا زمان پرداخت بدهی نزد او گرو است.
اقدامات بانکی
بانک ها نگرش بسیار منفی نسبت به چنین جایگزینی یک بدهکار با دو بدهکار در آن واحد دارند. و به ندرت با تقسیم تعهدات بدهی موافقت می کنند.
دلیل ساده است: به جای یک آپارتمان کامل، در این مورد بانک به دو نیمه از آن ختم می شود. که قیمت بسیار پایین تری دارند و در صورت لزوم فروش آنها بسیار دشوارتر است.
برای جلوگیری از چنین خطراتی، بانک ها همسر دوم را به عنوان همسر جذب می کنند.
این برای آنها راحت است زیرا:
- اکنون زوجین متضامناً در برابر طلبکار مسئول هستند.
- شما می توانید بازپرداخت بدهی را از هر یک از بدهکاران مطالبه کنید.
و بانک دیگر علاقه ای ندارد که چگونه آنها موضوع را بین خود حل کنند.
یکی دیگر از مزایای این تصمیم امکان سلب مالکیت در چنین آپارتمانی است:
- وقتی هر دو زوج وام گیرنده هستند، هر یک از آنها تعهدات مساوی در قبال بانک دارند.
- می توان نسبت به اموال مشاعی آنها را تصرف کرد.
البته این امکان نیز وجود دارد که بانک در ابتدا فقط برای یکی از زوجین وام صادر کند.
این اتفاق می افتد اگر جایی باشد که می گوید:
- تمام هزینه ها فقط بر عهده یک عضو خانواده است.
- در صورت طلاق صاحب خانه خواهد شد.
- در عین حال، همسر دوم هیچ چیزی به بانک بدهکار نیست، اما دیگر نمی تواند روی بخشی از آپارتمان حساب کند.
بخش آپارتمان رهن
ویژگی های تقسیم یک آپارتمان رهنی خریداری شده با وام بانکی به عوامل زیر بستگی دارد:
- دقیقا چه زمانی آپارتمان خریداری شد.
- آیا قرارداد ازدواجی وجود دارد که حقوق همسران را در مورد آن مشخص کند؟
- وجوه برای بازپرداخت بدهی از چه منبعی تامین می شود؟
همسران سابق پس از طلاق
اگر هر دو زوج به عنوان وام گیرنده مشترک عمل کنند و آپارتمان به طور مساوی متعلق به آنها شناخته شود، آنها موظفند کل مبلغ بدهی را مشترکاً با بانک سپرده گذاری کنند.
بانک می تواند تقاضای بازپرداخت اقساط ماهانه یا کل مبلغ را قبل از موعد مقرر به هر یک از زوجین ارائه کند.
چنین شرطی ممکن است در قرارداد وام گنجانده شود. بر اساس آن، حتی در صورت فسخ نکاح، شرایط وام تغییر نمی کند.
همسران سابق باید به طور مستقل بین خود مذاکره کنند.
با سرمایه مادری
سودی است که از دولت دریافت می شود. متعلق به یکی از اعضای خانواده است که گواهینامه به نام او صادر شده است. اموال جامعه نیست و در طلاق قابل تقسیم نیست.
خرید خانه با استفاده از سرمایه زایمان دارای چندین ویژگی است:
- هنگامی که از سرمایه مادری برای خرید مسکن استفاده می شود، به مالکیت مشترک زن، شوهر و فرزندان آنها تبدیل می شود.
- اگر خرید با وام مسکن انجام شود، پس از بسته شدن آن، سهام به فرزندان تعلق می گیرد.
- در صورت طلاق، چنین آپارتمانی بر اساس سهام تعیین شده تقسیم می شود.
خرید قبل از ازدواج
با مالکیت آپارتمانی که همسر قبل از عروسی مالک آن بود، همه چیز مشخص است. دومی نمی تواند بخشی از آن را مطالبه کند، حتی اگر در آن زندگی کرده باشد.
اما هنگام درخواست وام مسکن، وضعیت تا حدودی تغییر می کند:
- در ازدواج، بازپرداخت وام رهنی از اموال مشاع انجام می شود، یعنی هر یک از زوجین حق بخشی از آن را دارند.
- بنابراین، در صورت طلاق، زوج غیرمالک حق دارد از همسر دیگر یا استرداد بخشی از وجوه سرمایه گذاری شده خود یا سهمی در آپارتمان را مطالبه کند.
گزینه هایی برای حل مشکل
چندین گزینه برای حل مشکل تقسیم اموال وجود دارد. راحت ترین راه تنظیم قرارداد ازدواج و تأیید آن توسط یک دفتر اسناد رسمی است.
در این سند به تفصیل توضیح داده می شود که در صورت طلاق چه اموالی به کدام همسر تعلق دارد. و دیگر لازم نیست چیزی را به اشتراک بگذارید.
اگر چنین توافقی وجود نداشته باشد، در آن صورت زوجین یا باید دارایی را به صورت نوع تقسیم کنند و از یک محله دو محل زندگی بسازند، یا به دنبال مصالحه دیگری باشند.
توافق
اگر ملک خریداری شده با رهن خانه شخصی باشد، احتمال دارد که بتوان آن را به صورت غیرمجاز تقسیم کرد، یعنی:
- تجهیز دو آپارتمان مجزا در آن؛
- هر آپارتمان دارای ورودی جداگانه و ارتباطات خاص خود خواهد بود.
یعنی هر یک از همسران دیگر سهمی در خانه ندارند، بلکه یک فضای زندگی مستقل خواهند داشت.
در چنین شرایطی، بانک می تواند با تقسیم بدهی همسران سابق و دریافت دو محل مسکونی به عنوان وثیقه: یکی برای هر قسمت از وام، پذیرای همسران قبلی باشد. اما این یک فرآیند نسبتا طولانی و پرهزینه است.
شما همچنین می توانید یک آپارتمان را تقسیم کنید و آن را به یک آپارتمان عمومی تبدیل کنید. اما در این مورد، همه باید یک اتاق ایزوله داشته باشند.
با این حال، بانک به ندرت با چنین تقسیم بندی موافقت می کند، زیرا نقدینگی اتاق ها کم است. بانک نمی خواهد چنین وثیقه غیرقابل اعتمادی را دریافت کند.
اگر مسکن مشترک نباشد
ممکن است همسران سابق بانک را ملزم به تقسیم وام خود نکنند، اما بین خود قراردادی منعقد می کنند.
مثلا:
- در مورد خرید یکی از همسران از سهم خود از دوم؛
- در پرداخت مشترک مشارکت با فروش بعدی آپارتمانی که از تحمیل و تقسیم درآمد آزاد شده است.
- در مورد فروش فوری آپارتمان;
از طریق دادگاه
اگر بین زوجین عقد ازدواج معتبری وجود نداشته باشد و نتوانند در مورد رهن به توافق برسند، برای تقسیم اموال باید به دادگاه منطقه مراجعه کنند:
- اظهارنامه ادعایی تنظیم می شود که در دادرسی مدنی در نظر گرفته می شود.
- قاضی به استدلال طرفین گوش می دهد، اسناد را بررسی می کند و تصمیم می گیرد.
نمونه بیانیه ادعا
شکایت مطابق با الزامات قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه ثبت می شود.
بیانیه دعوی شرایط اختلاف را مشخص می کند. برای مثال:
- چه زمانی آپارتمان خریداری شد؛
- وام به آنها صادر شده است؛
- از چه وجوهی پرداخت ها انجام شده است.
- آیا قرارداد ازدواج وجود دارد
- چگونه طبق نظر متقاضی، اموال مورد اختلاف باید تقسیم شود.
راه حل
دادگاه هنگام تصمیم گیری، منافع نه تنها همسران، بلکه شخص ثالث، یعنی بانک را نیز در نظر می گیرد. او رهن مال و طلبکار است.
بنابراین برای تقسیم تعهدات بدهی زوجین باید رضایت وی جلب شود.
تمرین آربیتراژ
رویه قضایی تقسیم آپارتمان های رهنی نشان می دهد که بانک ها به ندرت با تقسیم وام موافقت می کنند.
دلیلی ندارد که به جای یک بدهکار تایید شده دو واحد را به یکباره دریافت کنند و به جای یک آپارتمان کامل که به راحتی در مزایده فروخته می شود، دو نصف دریافت کنند که در صورت عدم بازپرداخت بدهی به بانک می چسبد. ترازنامه.
سوالات متداول
بیایید به سوالاتی که اغلب توسط همسران طلاق با وام مسکن پرسیده می شود نگاه کنیم.
وام با اموال یکی و همسران بازپرداخت می شود
اگر وام به هزینه دارایی یکی از زوجین بازپرداخت شده باشد که مشمول تقسیم نیست ، چنین آپارتمانی ممکن است به سهام مساوی تقسیم نشود.
اما این واقعیت که یکی از زوجین بیشتر بدهی را داشته است باید ثابت شود. مثلاً با ارائه عقد بیع مال قبل از ازدواج یا ارث.
