فروش آپارتمان با ثبت نام یکی از موارد رایج معاملات با املاک مسکونی است. در چنین شرایطی، نه تنها واقعیت ثبت اهمیت قانونی دارد، بلکه وجود حقوق شهروندان ثبت شده برای یک مسکن نیز وجود دارد.
وضعیت حقوقی افراد ثبت نام شده
خریدار در مرحله مذاکره شرایط معامله، نظافت قانونی آپارتمان را بررسی می کند. این روش شامل ایجاد بار رسمی و پنهان در محل زندگی است. در صورتی که رهن ثبت شده در آپارتمان، بار رسمی باشد، حضور افراد ثبت نام شده در آپارتمان ممکن است به عنوان یک بار پنهان تلقی شود.
وضعیت حقوقی افراد ثبت نام شده با در نظر گرفتن ویژگی های زیر تعیین می شود:
- ثبت نام موقت در محل سکونت به استثنای امکان استفاده از فضای زندگی برای مدت معینی، هیچ حقی را برای املاک و مستغلات ایجاد نمی کند.
- ثبت نام دائمی در محل سکونت به یک شهروند ثبت نام شده اجازه می دهد تا برای مدت نامحدودی در یک آپارتمان زندگی کند، یعنی. منجر به ظهور حق استفاده دائمی می شود.
حضور افراد ثبت نام موقت مشکلی برای انجام معاملات ایجاد نمی کند، زیرا ثبت نام آنها به طور خودکار پس از مدت زمان معین اعتبار خود را از دست می دهد.
در مورد شهروندانی که دارای مجوز اقامت دائم هستند، وضعیت بسیار پیچیده تر است. ثبت نام در محل سکونت شهروندانی که مالک آپارتمان نیستند ممکن است در موارد زیر رخ دهد:
- زندگی در آپارتمان پس از خصوصی سازی آن توسط شخصی که معافیت معامله خصوصی سازی را به نفع سایر افراد صادر کرده است.
- استفاده دائمی از مسکن بر اساس امتناع وصیت.
- اعضای خانواده مالک که سهمی در حق مالکیت ندارند.
- شهروندان خردسال که پس از ثبت حقوق مالکیت متولد شده اند.
این افراد حق استفاده دائمی از اماکن مسکونی را دارند که نمی‌توان آنها را به‌صورت خودسرانه خاتمه یا محدود کرد. به عنوان مثال، در موارد خصوصی سازی، چنین حقی مشروط به این واقعیت است که شهروند امتناع کننده مستأجر قانونی آپارتمان بوده است.
علاوه بر این، مالک حق دارد هر کسی را در خانه خود ثبت نام کند، از جمله به صورت مداوم. در عین حال، مالک می تواند به طور جداگانه شرایط زندگی و حدود حق استفاده از مسکن را تعیین کند، زیرا ثبت به طور مستقیم منجر به ظهور چنین حقی نمی شود.
هنگام فروش آپارتمان با شهروندان ثبت نام شده چه باید کرد؟
با احراز ثبت نام شهروندان در آپارتمان، خریدار حق دارد از تکمیل معامله خودداری کند، زیرا قانون آزادی روابط قراردادی را اعلام می کند. اگر تصمیمی برای ادامه خرید و فروش گرفته شود، ممکن است مالک جدید با نیاز به تصمیم گیری در مورد سرنوشت شهروندان ثبت نام شده مواجه شود.
به عنوان یک قاعده، پس از انتقال واقعی مسکن، فروشنده باید آپارتمان را به طور کامل تخلیه کند و آن را بدون هرگونه ادعای اشخاص ثالث منتقل کند. این امر همچنین به معنای لغو ثبت نام کلیه شهروندان ثبت نام شده است که در قرارداد بیع قید شده است. در برخی موارد، طرف‌های مقابل می‌توانند مدتی را در قرارداد تعیین کنند که طی آن همه شهروندان ملزم به لغو ثبت باشند.
اگر شهروندان در آپارتمان با حق استفاده دائمی ثبت نام کرده باشند، فروشنده حق ندارد تقاضای حذف آنها را از ثبت نام کند. در این صورت، اگر فروشنده تصمیم به خرید خانه با چنین اجباری داشته باشد، شرایط زیر در قرارداد قید شده است:
- لیست افراد ثبت نام شده در آپارتمان در زمان معامله خرید و فروش ذکر شده است.
- نشان می دهد که آنها حق استفاده دائمی را حتی پس از ثبت ملک به خریدار حفظ می کنند.
باید در نظر داشت که دستیابی به مسکن اجازه نمی دهد که دسته های زیر از شهروندان حتی به صورت اجباری ترخیص شوند:
- فرزندان صغیر یا شهروندانی که فاقد صلاحیت هستند؛
- افرادی که از شرکت در خصوصی سازی امتناع کردند، اما حق استفاده را حفظ کردند.
- اعضای خانواده صاحب قبلی ملک؛
- افرادی که در یک آپارتمان تحت یک قرارداد مستمری زندگی می کنند.
می توان ترکیب کامل این افراد را با مطالعه گواهی ترکیب خانواده، کارت آپارتمان یا گزیده ای از کتاب های خانه مشخص کرد. علاوه بر این، لازم است ترکیب اعضای خانواده مالک با تعداد افرادی که در خصوصی سازی شرکت کرده اند، مقایسه شود.
به عنوان یک قاعده کلی، ثبت نام فرزندان در محل سکونت یکی از والدین یا هر دو صورت می گیرد. نظارت بر رعایت این اصل توسط مراجع قیمومیت و قیمومیت انجام می شود. به همین دلیل، خرید مسکن که در آن فقط شهروندان خردسال ثبت نام می کنند، در عمل نادر است.
اگر پس از خرید آپارتمان، افراد ثبت نام شده ای وجود داشته باشند که با لیست فوق مطابقت ندارند، می توانند توسط مالک جدید از جمله به زور اخراج شوند.
مصلحت خرید آپارتمان با ثبت نام شهروندی چیست؟به عنوان یک قاعده، چنین املاک و مستغلات به طور قابل توجهی ارزان تر از املاک مشابه بدون افراد ثبت شده است. به عنوان مثال، اگر یک شهروند سالخورده بر اساس قرارداد مستمری مادام العمر حق اقامت دائم داشته باشد، خرید مسکن می تواند به مصلحت تلقی شود.
نحوه ثبت نام شهروندان پس از فروش آپارتمان
اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر آزادسازی آپارتمان از کلیه اشخاص ثبت نام شده عمل نکرده باشد یا حق لغو اجباری ثبت نام را نداشته باشد، خریدار تمایل منطقی به رهایی مسکن خریداری شده از حقوق اشخاص ثالث دارد. حتی اگر یک شهروند ثبت نام شده در واقع در یک آپارتمان زندگی نمی کند و قصد ندارد به یک خانه نقل مکان کند، واقعیت ثبت نام او به میزان قابل توجهی میزان قبوض آب و برق را افزایش می دهد.
اگر تعداد افراد ثبت نام شده شامل شهروندانی باشد که حق استفاده دائمی را حفظ کرده اند، تخلیه آنها عملا غیرممکن خواهد بود. یک استثنا از این قاعده ممکن است موارد نقض شرایط زندگی باشد:
- امتناع از پرداخت آب و برق و سایر انواع پرداخت های اجباری؛
- آسیب یا آسیب سیستماتیک به یک ساختمان مسکونی که منجر به تخریب آن می شود.
- نقض سیستماتیک حقوق سایر افراد ساکن در خانه.
در این موارد تخلیه بدون تامین مسکن دیگر از جمله با طرح دعوی در دادگاه مجاز است.
در صورتی که شهروندان ثبت نامی حق استفاده از آپارتمان را نداشته باشند، مالک جدید این حق قانونی را دارد که آنها را از محل زندگی بیرون کند و همچنین آنها را به اجبار از ثبت نام خارج کند.
برای انجام این کار؛ این موارد را دنبال کنید:
- پیشنهاد به شهروندان ثبت نام شده برای لغو داوطلبانه ثبت نام، از جمله با ارائه یک چارچوب زمانی معقول برای چنین اقداماتی؛
- ارسال هشدار در مورد امکان تخلیه اجباری از طریق دادگاه.
- برای حفظ حقوق مالک به دادگاه مراجعه کنید.
اگر شهروندان ثبت نام شده واقعاً در آپارتمان زندگی می کنند، باید از امکان تخلیه اجباری از طریق دادگاه آگاه باشند، بنابراین شانس ترخیص داوطلبانه بسیار زیاد است. وضعیت متفاوتی در مواردی ایجاد می شود که افراد ثبت نام شده در یک آپارتمان زندگی نمی کنند و محل سکونت آنها ناشناخته است.
در این صورت امکان نوشتن آنها با تصمیم دادگاه وجود دارد. هنگام ثبت شکایت در دادگاه، لازم است آخرین محل اقامت شناخته شده چنین شهروندی را مشخص کنید، که معمولاً با آدرس آپارتمان خریداری شده مطابقت دارد.
در طول محاکمه، بررسی می شود که آیا شخص ثبت نام شده حق استفاده دائمی دارد یا خیر. در صورت عدم تأیید این واقعیت، دادگاه تصمیم غیابی مبنی بر اخراج و لغو ثبت نام شهروند را اتخاذ می کند. پس از ارائه عمل قضایی به مرجع ثبت، عصاره ای مطابق با قسمت اجرایی تصمیم دادگاه انجام می شود.
بنابراین، هنگام فروش یک آپارتمان با شهروندان ثبت نام شده، خریدار باید تعیین کند که آیا آنها حق استفاده دائمی از مسکن را دارند یا خیر. اگر چنین حقی دارید، تخلیه آپارتمان فوق العاده دشوار خواهد بود. تخلیه در دادگاه فقط در مواردی مجاز است که شهروندان ثبت نام شده در زمان معامله حق اقامت دائم را حفظ نکرده باشند.
آخرین تغییر: ژوئن 2019
خرید ملک یک فرآیند مهم است که نیاز به آمادگی کامل دارد. اول از همه، هر دو طرف معامله باید مطمئن باشند که هیچ خطر پنهانی وجود ندارد. اگر مشخص شود که مالک تصمیم به فروش آپارتمان با یک شخص ثبت نام کرده است، خریدار حق دارد از معامله امتناع کند، زیرا در روند مذاکره معامله شرط مهمی از دست رفته است - آزادسازی ملک از مستاجران. .
فروش آپارتمان به معنای رد کامل هرگونه ادعای مالکیت است و اگر شخصی از خروج از فضای زندگی بیگانه امتناع کند، حقوق خریدار برای واگذاری مسکن به میزان قابل توجهی محدود می شود. به همین دلیل، هنگام بررسی یک آپارتمان، خریداران بالقوه مطمئناً می پرسند که آیا تمام مستاجران ترخیص شده اند و آیا عواقب منفی ناشی از تخلیه وجود خواهد داشت؟ در غیر این صورت، موضوع ترخیص اجباری باید حل شود، که همیشه ممکن نیست.
آیا فروش با مستاجران ثبت نام شده قانونی است؟
ثبت در یک آدرس خاص و حقوق مالکیت به دسته های مختلفی تقسیم می شوند. به همین دلیل، زمانی که افراد ثبت نام شده در آپارتمان باقی می مانند، قانون معاملات را ممنوع نمی کند. مشخصات این گونه معاملات در مقررات مسکن و خانواده مشخص شده است. قانون مدنی (ماده 292) تصریح می کند که فروش آپارتمان با ثبت نام قانونی است.
قانون مشابهی در قانون مسکن RF (ماده 31) آمده است، که از قابل قبول بودن بیگانگی املاک و مستغلات با تحمیل صحبت می کند.
به موجب این مفاد قانون، معامله با آپارتمانی که از مستاجر معاف نیست، قانونی تلقی می شود. با این حال، این واقعیت مشکلات خاصی را در دفع بیشتر مسکن توسط مالک جدید ایجاد می کند، بنابراین فروش چنین مسکنی بسیار دشوار است. فروشنده که مستاجران دیگر را ننوشته است، باید قیمت را کاهش دهد.
از سوی دیگر، خریداری که قصد خرید خانه با افراد ثبت نام شده را دارد، این خطر را دارد که در شرایطی قرار گیرد که حتی دادگاه نیز به تخلیه خانه کمک نکند. برخی از دسته‌بندی‌ها از شهروندان وجود دارند که فقط برای آنها ترخیص داوطلبانه مجاز است. قبل از تصمیم گیری در مورد امکان فروش آپارتمان با یک شخص ثبت نام شده، لازم است بلافاصله لحظه خاتمه ثبت نام را تعیین کنید یا احتمال تخلیه اجباری را از طریق دادگاه ارزیابی کنید.
قبل از انتقال سپرده و مذاکره برای معامله، طرفین باید در مورد زمان آزادسازی خانه به صورت فیزیکی و قانونی توافق کنند. این بدان معنی است که تمام افراد ثبت نام شده تا زمان معامله باید آپارتمان را ترک کرده و از ثبت نام خارج شوند. بنابراین، مالک می تواند آپارتمان را بدون رضایت مالکان ثبت شده بفروشد، اما موضوع تخلیه آنها - اختیاری یا اجباری - باید حل شود.
اگر خریدار تصمیم بگیرد که به تنهایی قادر به رسیدگی به اظهارنامه است، باید به خاطر داشت که تا زمانی که ثبت نام معتبر است، شخص حق دارد از اقامتگاه در آدرس مشخص شده استفاده کند.
در صورت مخالفت شهروندان بالغ توانمند، با دریافت نسخه لازم در دادگاه مرخص می شوند. مشکل این است که در زمان معامله همیشه مشخص نیست که مستاجران در دسته شهروندانی هستند که تحت فشار نمی توانند تخلیه شوند.
تخلیه اجباری
ساده ترین گزینه توافق با غیر مالک در مورد شرایط و ضوابط تخلیه مسکن است. اگر گزینه حل و فصل مسالمت آمیز امکان پذیر نباشد، مالک ملک باید به دادگاه مراجعه کند و سپس بر اساس مصوبه دریافتی، فرآیند تخلیه را آغاز کند.
علیرغم عدم وجود منع قانونی برای انجام معاملات تحت قراردادهایی که در آن نشانی از شهروندان ثبت نام شده در نشانی وجود ندارد، توصیه می شود در سند خرید بند قید شود که به کلیه ساکنان ثبت نام شده دستور می دهد تا کنتورهای اشغالی را تا تاریخ مشخص شده آزاد کنند. و از ثبت نام خارج شود.
اما گنجاندن چنین شرطی در عقد خطر را از بین نمی برد، زیرا عصاره همیشه جایز نیست.
اگر ترخیص داوطلبانه انجام نشود، تنها یک راه برای حل مشکل وجود دارد - از طریق ثبت درخواست به دادگاه. در اکثر مواقع دادگاه به ادعای شاکی رضایت داده و حکم به تخلیه خانه می دهد.
با این حال، رای مثبت نیاز به توجیه از طرف شاکی دارد:
- در مورد وجود مسکن دیگر که در آن شخص می تواند ثبت نام کند.
- در مورد عدم پرداخت برای مسکن و خدمات عمومی؛
- ایجاد خانواده و زندگی در آدرسی متفاوت؛
- برای مدت طولانی به محل زندگی دیگری نقل مکان کنید.
جملات کلمه به کلمه برای تخلیه اجباری کافی نیست. مالک موظف است در صورت لزوم - برای جلب شهود - اسناد مربوط به موارد فوق را به دادگاه ارائه دهد. اگر متهم اظهار کند که شرایط سختی وجود دارد، دادگاه برای رفع مشکل با ترخیص زمان می دهد. و با این حال، گاهی اوقات خاتمه ثبت نام حتی با حکم دادگاه امکان پذیر نیست.
عدم امکان تخلیه اجباری برای دسته های خاص
دسته های خاصی از شهروندان وجود دارند که بدون رضایت آنها نمی توان آنها را ترخیص کرد. افراد طبقه بندی شده به عنوان افراد زیر سن قانونی که خصوصی سازی، زندگی در تعاونی ها و غیره را رد کرده اند، حق دارند از حمایت در برابر تخلیه اجباری استفاده کنند.
بیایید با جزئیات بیشتری در مورد شرایطی صحبت کنیم که وجود آنها مانع از ترخیص اجباری می شود:
- وجود حقوق مالک حق حذف اجباری شخص را از ثبت نام نمی دهد. علاوه بر این، اگر معامله ای انجام شود، بدون رضایت او نمی توان انجام داد.
- امتناع وصیت اجازه می دهد تا اجازه اقامت را برای شهروندان خاصی که وارث حق نوشتن آنها را ندارد، حفظ شود. مدت تعهد سه سال است یا وصیت حاکی از نامعین بودن تعهد در تمام عمر است. این شهروندان حق ثبت نام و استفاده از آپارتمان را برای تمام مدت تعیین شده حفظ می کنند.
- خصوصی سازی با امتناع مستاجرین به نفع یک مالک مستلزم اجاره مادام العمر محل است. شهروندان با امتناع از تصاحب اموال، بدون توجه به وجود یا عدم وجود سند در ملک، حق اجاره را حفظ می کنند. فروش آپارتمان خصوصی با مستاجر ثبت نامی به نفع مستاجر دیگر امکان پذیر است ولی با توجه به حفظ حقوق مستاجرین تخلیه بدون رضایت و انصراف از ثبت امکان پذیر نخواهد بود. ( بیشتر ببین: .)
- عضویت در تعاونی. پرداخت سهم در تعاونی مسکن حق ثبت در آن را می دهد. عدم وجود اظهارنامه مالکیت دلیلی بر تخلیه اجباری نیست.
- در صورت انعقاد چنین توافقی، حق استفاده از مسکن را برای مادام العمر می دهد.
- انعقاد عقد ازدواج امکان مذاکره در مورد حق استفاده از خانه توسط همسر را بدون توجه به حقوق مالکیت فراهم می کند. زوجین شرایط اعتبار حق اقامت - برای زندگی یا برای مدت زمان محدود را وارد قرارداد می کنند.
- خردسالانی که والدین یا قیم ندارند تا زمانی که فضای زندگی مشابهی برایشان فراهم نشود، نمی توانند ترخیص شوند. اگر فرزند ثبت نام شده دارای نمایندگان قانونی باشد با همین موضوع برخورد می کنند. هنگام فروش اماکنی که ساکنان خردسال در آن ثبت نام کرده اند، باید تأییدیه هیئت امناء را دریافت کنید. شرط اصلی معامله این است که منافع کودک تحت تأثیر قرار نگیرد.
نحوه رسمی شدن معامله
به استثنای یک شرایط مهم مرتبط با حضور شهروندان ثبت نام شده، معامله برای بیگانگی پرداخت شده یک آپارتمان طبق الگوریتم استاندارد انجام می شود.
سند اصلی تأیید کننده انتقال حقوق از یک مالک به مالک دیگر، قرارداد خرید و فروش آپارتمان با اشخاص ثبت شده در آن است (قبض فروش). به صورت کتبی تنظیم می شود و در صورت تمایل توسط دفتر اسناد رسمی تأیید می شود.
ضمیمه قرارداد، جایی که آنها مهلت انتقال ملک را در اختیار مالک جدید قرار می دهند (کلیدها را منتقل می کنند و مسکن را تخلیه می کنند).
اغلب، هنگام فروش، لازم است توافقات انجام شده با خریدار اصلاح شود. مطابق با هنر. 429 قانون مدنی فدراسیون روسیه، یک توافق شفاهی با یک قرارداد سپرده یا یک توافق اولیه تأیید می شود.
در توافق اولیه، یک بند جداگانه نشان می دهد که چه کسانی در فضای زندگی ثبت نام کرده اند و زمان ترخیص را تعیین می کند.
پس از امضای قبض اصلی فروش، انتقال حق مالک به شخص دیگری باید در Rosreestr رسمی شود. برای ثبت مالک جدید موارد زیر ضمیمه قرارداد خرید آپارتمان می باشد:
با در نظر گرفتن اسناد ارائه شده، Rosreestr در مورد ثبت انتقال مالکیت تصمیم می گیرد. اگر هیچ مانعی برای معامله وجود نداشته باشد، پس از چند روز (طی 15 روز) بیانیه جدیدی صادر می شود که تغییر مالک را تأیید می کند.
خطرات احتمالی
عدم وجود محدودیت در روند معاملات، از یک سو، فرآیند انتقال ملک به خریدار را تسهیل می کند، از سوی دیگر، خطرات مربوط به حضور مستاجران ثبت نام شده در آپارتمان خریداری شده را افزایش می دهد.
خریدار قبل از هر چیز باید مطمئن شود که هیچ محدودیت قانونی برای ترخیص اتباع ثبت نامی ایجاد نشده است و در صورت امتناع از خروج داوطلبانه از ثبت نام، مالک جدید می تواند با حکم قضایی این کار را به صورت قهری انجام دهد.
یک مشکل دیگر در ارتباط با ترخیص شهروندان در آدرس ثبت نام موقت وجود دارد. این امکان وجود دارد که پس از مدتی شهروندان ثبت نام شده تمایل به بازگشت و ثبت نام در آدرس ثبت نام دائمی قبلی داشته باشند و به استفاده از فضای زندگی ادامه دهند. وضعیت مشابه زمانی امکان پذیر است که شخصی که محکوم شده است ثبت شود. پس از آزادی، او حق دارد مجوز اقامت را در آدرس مورد نظر بازگرداند.
به منظور جلوگیری از مشکلات جدی در دفع بیشتر ملک، خریدار نباید به قول های شفاهی که مالک سابق قبل یا بعد از معامله خود و سایر ساکنان را امضا می کند اعتماد کند. اگر در زمان معامله شهروندان ثبت نام شده وجود داشته باشد، قرارداد شامل یک بند در مورد زمان خاتمه ثبت نام همه شهروندان ثبت شده است.
اگر یک مالک جدید که خانه ای را با قیمت کاهش یافته خریداری می کند، به طور مستقل مستاجران را تخلیه کند، به طور جدی در معرض خطر قرار می گیرد که آپارتمان پس از معامله توسط مستاجران ثبت نام شده اشغال شود و دادگاه از صدور حکم خودداری کند. ، با استناد به عدم امکان فسخ اجباری ثبت نام. هنگام تصمیم گیری برای خرید، باید در نظر بگیرید که چقدر ارزان تر به فروش می رسد و شانس حل مشکل تخلیه چقدر است.
در عین حال، مهم است که به یاد داشته باشید که چنین مشکلاتی تنها در صورتی در انتظار هستند که فروشنده حضور مستاجران را در زمان معامله پنهان نکرده باشد. اگر مالک سابق مشکلات بیانیه را پنهان کند، خریدار می تواند بر اساس سوء نیت فروشنده معامله را فسخ کند. در این صورت، فرصتی برای بازگرداندن پول پرداخت شده برای آپارتمان با امتناع از خرید وجود دارد. هنگامی که مالکان تصمیم می گیرند که آیا می توانند آپارتمان را بدون رضایت ثبت نام کنندگان بفروشند، باید در نظر داشت که موضوع تخلیه فضای نشیمن یک نکته مهم است و بدون تخلیه داوطلبانه قبل از معامله، نمی توان حساب کرد. با قیمت مناسب برای مسکن
سوال رایگان از وکیل
آیا نیاز به مشاوره دارید؟ مستقیماً در سایت سوال بپرسید. تمامی مشاوره ها رایگان است کیفیت و کامل بودن پاسخ وکیل بستگی به این دارد که مشکل خود را تا چه حد به طور کامل و واضح بیان کنید.
آیا فروش آپارتمان با ثبت نام با رضایت وی امکان پذیر است؟ قانون به این سوال پاسخ مثبت می دهد، اما مشخص نیست که آیا مالک جدید می خواهد در مسکن با افراد ثبت نام نشده زندگی کند. هنگام فروش آپارتمان، توصیه می شود با شهروندانی که در آن ثبت نام کرده اند، مذاکره کنید. در غیر این صورت، ثبت نام نزد اشخاص دیگر ممکن است بر مبلغ معامله تأثیر منفی بگذارد، زیرا این امر مستلزم تشریفات اسنادی اضافی از طرف مالک جدید است.
فروش آپارتمان با شخص ثبت نام شده منع قانونی ندارد زیرا فقط مالک آپارتمان حق دارد مسکن را تصاحب کند. نکته دیگر این است که خریدار همیشه مایل به خرید یک آپارتمان با محدودیت نیست، زیرا همیشه امکان لغو ثبت نام شهروندان وجود ندارد. دسته هایی از افراد وجود دارند که ترخیص آنها دشوار است.
آیا فروش آپارتمان بدون رضایت ثبت نام کنندگان امکان پذیر است؟ بله، ثبت موجب عواقب قانونی نمی شود که به شدت بر سرنوشت املاک تأثیر بگذارد. حتی اگر آپارتمان برای یک نفر خصوصی شود و سه یا چهار نفر دیگر از بستگان در آن ثبت نام کرده باشند، رضایت آنها لازم نیست. فقط مالک موظف است چنین مسکنی را ترک کند. اگر ملک متعلق به چند شهروند باشد، باید تمام مالکان آن از ثبت خارج شوند.
فروش آپارتمان بدون رضایت حداقل یکی از مالکان غیرممکن است، اما برای افراد ثبت نام شده که مالک نیستند، نیازی به اجازه نیست.
چگونه می توان یک آپارتمان با یک فرد ثبت نامی بفروشد؟ از آنجایی که مسکن سنگین تلقی می شود، تفاوت های ظریفی در بیگانگی آن وجود دارد.
در مورد معاملات ملکی که در آن افراد ثبت نام شده اند، خریدار باید از واقعیت ثبت نام شهروندان مطلع شود. پنهان کردن اطلاعات مجاز نیست، زیرا ممکن است توافق در دادگاه باطل شود.
علاوه بر این، به یک عصاره از ثبت خانه در نسخه توسعه یافته نیاز دارید که در آن همه افراد ثبت نام شده باید نشان داده شوند.
اگر خریدار از زندگی در آپارتمان با افراد ثبت نام شده امتناع کند، گزینه های زیر برای حل مشکل تخلیه وجود دارد:
- به قرارداد خرید و فروش یک بند در مورد آزادسازی کامل آپارتمان توسط مالک اضافه کنید.
- مسئولیت لغو ثبت نام شهروندان را بر عهده خریدار بگذارد. در این صورت کاهش قیمت معامله امکان پذیر است.
- مهلتی برای ترخیص شهروندان از مسکن فروخته شده تعیین کنید.
گزینه های فوق، متأسفانه، همیشه قابل اجرا نیستند، زیرا همه مستاجران حتی از طریق دادگاه از ثبت نام حذف نمی شوند. خریدار حق دارد اطلاعاتی در مورد افرادی که در این آدرس زندگی می کنند یا ثبت نام کرده اند دریافت کند.
آیا فروش خانه بدون رضایت ثبت نام کنندگان امکان پذیر است؟ بله، اگر صاحب سهام آن نباشند.
آیا فروش آپارتمان با ثبت نام امکان پذیر است؟ قانون هیچ محدودیتی در این زمینه ندارد، به خصوص که شما همچنین نیازی به درخواست اجازه از افرادی که ثبت نام کرده اند ندارید. در صورتی که آپارتمان برای چندین مستاجر خصوصی شود، فقط مالک و همچنین سایر صاحبان سهام موظف هستند مسکن را بررسی کنند.
مالکانی که آپارتمان بر روی آنها ثبت شده است باید بدون شکست از ثبت نام خارج شوند.
- بیانیه؛
- گذرنامه یا سند معادل آن
- رضایت کتبی مستاجرین یا مالکان (از آپارتمانی که شخص قصد ثبت نام دارد)؛
- شهروندانی که دارای مسکن شخصی هستند تأییدیه مالکیت محل اقامت خود را ارائه می دهند (در حالی که اسنادی که مقامات دارند نیازی به ارائه ندارند، زیرا سازمان دولتی حق دارد به تنهایی آنها را مطالبه کند).
امروزه درخواست تجدیدنظر شخصی لازم نیست. کلیه مدارک را می توان به صورت الکترونیکی یا نامه ای همراه با فهرست پیوست ارسال کرد.
در مواردی که جایی برای ثبت نام وجود ندارد، می توانید به سادگی آدرسی را که فرد قصد خروج از آن را دارد ارائه دهید. کارمند اداره گذرنامه ظرف یک ماه در مورد موضوع لغو ثبت تصمیم می گیرد. پس از ثبت نام در محل جدید ثبت نام، به مشمولان خدمت سربازی باید در مورد تغییرات اداره ثبت نام و سربازی اخطار داده شود.
عصاره آپارتمان صاحبان سابق پیش نیاز فروش ملک است. سایر ساکنان نیز می توانند به میل خود از روش ترخیص مشابهی استفاده کنند.
مالک جدید یا قدیم به عنوان مالک قانونی این حق را دارد که مستاجرانی را که پس از خصوصی‌سازی در ملک ثبت شده‌اند، بنویسد.
دو راه برای حل مشکل لغو ثبت نام وجود دارد:- شخص ثبت نام شده را متقاعد کنید که از آپارتمان خصوصی شده خارج شود. در صورت موافقت یک شهروند، با ارائه مدارک لازم به مرجع حسابداری مراجعه می کند و از ثبت نام حذف می شود.
- محرومیت اجباری از فرصت زندگی با شکایت به نیروی انتظامی.
فروش یک آپارتمان با شخصی که در آن ثبت نام کرده است دشوار نیست، اما همیشه نمی توان مستاجر را وادار به تسویه حساب کرد. ممکن است مشکلاتی با افراد ثبت نام شده ایجاد شود.
اما در صورت اثبات حقایق زیر، دادگاه همیشه در نیمه راه تشکیل جلسه می دهد:- ساکنین بیش از شش ماه هزینه های آب و برق را انجام نمی دهند یا اجاره بها را پرداخت نمی کنند.
- اگر شخصی حق مسکن نداشته باشد، به عنوان مثال، همسر سابق در آپارتمان شوهر زندگی می کند که قبل از رسمی شدن ازدواج به دست آورده است.
- غیرقابل استفاده کردن محل توسط مستاجر؛
- هنگامی که مسکن به روشی که هدف مورد نظر لازم است استفاده نمی شود.
- نقض سیستماتیک حقوق شهروندان اطراف؛
- زمانی که شخصی در زندان است یا برای مدت طولانی در محل ثبت نام حاضر نمی شود.
برای بررسی یک شخص بدون رضایت او، مالک ملک باید موارد زیر را انجام دهد:
- یک شکایت ارسال کنید، جایی که درخواست ترخیص را بیان می کنید. اگر فرد همچنان در آپارتمان زندگی می کند، باید درخواست اخراج وی از آپارتمان ارائه شود. این شکایت با اسنادی در مورد حق مالکیت املاک و مستغلات، در مورد اینکه چه کسی در محل ثبت شده است، همراه است.
- در دادگاه، باید مدارکی ارائه شود که نشان دهد فرد ترخیص شده مسکن دیگری دارد که می تواند از آنجا نقل مکان کند و بتواند در آنجا ثبت نام کند. در غیر این صورت، دادگاه می تواند مهلت دهد تا شخص در آدرس دیگری ثبت نام کند.
- اگر دادگاه به نفع شاکی تصمیم بگیرد، باید اجرائیه بگیرید، پس از آن، با کمک ضابطان، مستاجر مرخص می شود.
در صورت خصوصی سازی آپارتمان و ثبت نام شخصی در آن، مالک حق دارد از طریق دادگاه تخلیه خود را مطالبه کند. معمولاً سازمان دولتی طرف مالک را می گیرد و به شما اجازه می دهد که مستاجر را از ثبت نام خارج کنید. اگر شخصی جایی برای ثبت نام نداشته باشد، ممکن است به او محدودیت زمانی داده شود تا از ملکی که فروخته می شود نقل مکان کند.
- شهروندان ثبت نام موقت اینها افرادی هستند که همانطور که در بالا توضیح داده شد می توانند به طور اجباری ترخیص شوند. اگر شخصی به طور موقت ثبت نام کرده باشد، هیچ حقی برای مسکن ندارد، به استثنای توانایی استفاده از آن برای هدف مورد نظر. حتی اگر این افراد توسط دادگاه به اجبار اخراج نشوند، پس از انقضای مهلت ثبت نام، باز هم باید از خانه خارج شوند.
- ثبت نام دائم به شخص اجازه می دهد تا برای مدت نامحدودی در یک آپارتمان زندگی کند و در عین حال حق دائمی استفاده از ملک را برای هدف مورد نظر خود ایجاد می کند.
ممکن است مشکلاتی برای گروه دوم افراد ایجاد شود، زیرا نمی توان فروشنده را مجبور کرد از افرادی که به طور دائم در آپارتمان زندگی می کنند، خارج شود.
بنابراین، خریدار، با احراز این موضوع که شهروندانی که حق دائمی استفاده از آپارتمان را دارند زندگی می کنند یا در ملک ثبت شده اند، می توانند از معامله خودداری کنند.
اگر معامله همچنان برنامه ریزی شده باشد، توافق باید شامل لیستی از افراد ثبت نام شده در زمان انعقاد قرارداد و حق آنها برای زندگی در آنجا و استفاده مستمر از ملک باشد.
شهروندانی که ترخیص نمی شوند:- کودکان صغیر و افراد ناتوان؛
- شهروندانی که زمانی خصوصی سازی را رها کرده و حق دائمی استفاده از محل را دریافت کردند.
- اعضای خانواده مالک قبلی؛
- افرادی که از مسکن بر اساس قرارداد مستمری مادام العمر استفاده می کنند.
- شهروندانی که سهمی از املاک را به ارث برده اند.
بیشتر مشکلات هنگام فروش آپارتمان با فرزندان خردسال ایجاد می شود.
در عمل، شرایط زیر ممکن است ایجاد شود:
- کودک در محل زندگی ثبت نشده است، اما والدین او حق استفاده دائم یا موقت از ملک را دارند. یکی از ضمانت های قانونی برای احقاق حق سکونت، تهیه مسکن برای فرزندان است. والدین یا قیم می توانند بدون اجازه سایر ساکنین کودک را نزد خود ثبت کنند. بنابراین، تنها گزینه برای خلاص شدن از شر افراد ثبت نام شده دارای فرزند، ترخیص یک بزرگسال است.
- اگر کودک قبلاً در آپارتمان ثبت نام کرده باشد، وضعیت مشابه قبلی است. تنها با ثبت نام نزد سرپرست قانونی یا یکی از والدین می توان آن را از ثبت حذف کرد.
- در صورتی که فرد صغیر دارای سهمی در آپارتمان باشد، موضوع از طریق مبادله ملک قابل حل است. در این مورد، مقامات سرپرستی درگیر رویه هستند که موظفند بررسی کنند که آیا کودک سهمی معادل در اموال به دست آمده خواهد داشت یا خیر.
شهروندان ثبت نام شده به دو گروه تقسیم می شوند: ساکنان موقت و مستحق استفاده از مسکن. نوشتن اولین گروه از افراد دشوار نخواهد بود. مشکلاتی ممکن است برای ساکنان دائمی ایجاد شود که نمی توان آنها را مجبور به لغو ثبت نام کرد.
اگر مالک جدید بخواهد یک آپارتمان بخرد، اگرچه سایر شهروندان در آن ثبت نام کرده اند، توافقنامه فروش مسکن با تحمیل منعقد می شود.
روال انجام چنین معامله ای مشابه انعقاد معامله خرید و فروش عادی است. حضور سردفتر الزامی نیست.
قرارداد باید شامل بند در مورد نوع تحمیل باشد. آیا باید این موضوع را به متخصصی که اطلاعات را در Rosreestr وارد می کند گزارش کنم؟
لازم است در هر صورت با اتاق ثبت تماس حاصل شود زیرا لازم است تغییراتی در ثبت در خصوص مالک ایجاد شود. در صورتی که اشخاص دیگری در آپارتمان ثبت نام کرده باشند و قراردادی با ضوابط منعقد شده باشد، اطلاع رسانی به ثبت احوال الزامی است.
برای درخواست Rosreestr چه مدارکی لازم است؟
خریدار باید مدارک زیر را برای ثبت نام ارسال کند:- توافق نامه با این شرط که آپارتمان سنگین است.
- درخواست با درخواست ثبت حقوق مالکیت؛
- اصل و کپی پاسپورت؛
- رسید پرداخت وظیفه؛
- اسناد فنی؛
- اطلاعات در مورد تعداد افرادی که در آپارتمان ثبت نام کرده اند.
- گواهی حق فروشنده برای مالکیت املاک و مستغلات.
برای رفع تحمیل، باید با ثبت‌کننده نیز تماس بگیرید و به او مدرکی ارائه کنید که دیگر زمینه‌ای برای محدودیت در استفاده و دفع وجود ندارد.
برای انجام این کار، باید عصاره ای از دفتر خانه را به عنوان مدرکی مبنی بر اینکه مستاجران چک کرده اند، بگیرید.
هر گزینه مزایا و معایب خاص خود را دارد. هنگام فروش خود، زمان و تلاش زیادی از جمله برای حل و فصل مسائل حقوقی صرف خواهید کرد، اما در کمیسیون به واسطه صرفه جویی خواهید کرد.
فروش آپارتمان با کمک مشاور املاک راحت تر است. تنها کاری که باید انجام دهید این است که یک واسطه پیدا کنید، هنگام مشاهده آپارتمان (ترجیحا، اما ضروری نیست، اگر مثلاً در شهر دیگری هستید) و هنگام انعقاد قرارداد خرید و فروش حضور داشته باشید. اما متخصص باید 2-6٪ از ارزش ملک را برای کمک بپردازد.
دنیس رومیانتسف، شریک مدیریت آژانس املاک و مستغلات گودمن، توصیه می کند هنگام انتخاب یک مسکن به صلاحیت او توجه کنید و نه به زمان کار در بازار.
واسطه باید دانش فنی، اقتصادی، حقوقی داشته باشد و ارزیاب، مهندس، وکیل، دلال، روانشناس، فروشنده، بازاریاب، عکاس باشد.
دنیس رومیانتسف، شریک مدیر آژانس املاک و مستغلات گودمن
برای اطمینان از صلاحیت مشاور املاک، می توانید از او بخواهید مدارکی را که دانش خود را تأیید می کند ارائه دهد: دیپلم، گواهینامه و گواهی. عضویت در جوامع حرفه ای، به عنوان مثال، در انجمن صنفی مشاوران املاک روسیه، همچنین نشانگر استعداد حرفه ای خواهد بود.
حتما بپرسید چگونه می توانید آپارتمان را در بازه زمانی مورد نیاز و با بالاترین قیمت ممکن بفروشید. برای موفقیت در فروش شخصی در منطقه خود بخواهید. همچنین مهم است که شخص "خود" را پیدا کنید که کار و ارتباط با او راحت، دلپذیر و آسان باشد.
نحوه فروش آپارتمان بدون واسطه
1. نحوه ارزیابی املاک و مستغلات
ارزیابی صحیح به شما امکان می دهد آپارتمان را به سرعت بفروشید و پول خود را از دست ندهید. به گفته دنیس رومیانتسف، میانگین قیمت ها را می توان در وب سایت سرویس آمار ایالتی فدرال یافت. اما این پورتال حقیقت نهایی نیست، زیرا هزینه یک آپارتمان خاص از عوامل متعددی تشکیل شده است. قیمت تحت تأثیر:
- تعداد اتاق ها.
- مساحت آپارتمان.
- چیدمان: اتاق های ایزوله ارزش بیشتری نسبت به اتاق های مجاور دارند.
- قلمرو مجاور، زیرساخت ها: پارکینگ و زمین بازی در حیاط یا نزدیک، فروشگاه های مواد غذایی، مدارس و مهدکودک ها در فاصله پیاده روی به شما امکان می دهد آپارتمان را با قیمت بالاتر بفروشید.
- طبقه ای که آپارتمان در آن قرار دارد: هر چه بالاتر بهتر.
- وجود بالکن یا لژیا.
- منطقه: نزدیکی به مرکز و ایستگاه های حمل و نقل عمومی، وجود پارک ها و مکان های تفریحی در مجاورت و ... در نظر گرفته می شود.
- اندازه قبوض آب و برق.
برای تعیین مستقل قیمت یک آپارتمان، باید مشابه ترین اشیاء موجود در بازار را پیدا کنید. از همه منابع موجود استفاده کنید: سایت های آگهی، مجلات املاک و غیره.
میانگین قیمت برای یک آپارتمان مشابه همان چیزی است که شما به دنبال آن هستید. اگر برای مدت طولانی منتظر معامله هستید، می توان آن را کمی افزایش داد، یا در صورت نیاز به فروش فوری ملک، کمی کاهش می یابد.
شی که هزینه آن 15٪ بیشتر از ارزش بازار است، تا 10٪ از خریداران ممکن، 10٪ - یک سوم را تشکیل می دهد. یک ملک با قیمت مناسب 60 درصد از مشتریان بالقوه را جذب می کند.
2. برای فروش آپارتمان چه مدارکی لازم است
برای انعقاد معامله خرید و فروش ملک، فروشنده باید در دست داشته باشد:
- گذرنامه؛
- گواهی مالکیت؛
- گذرنامه کاداستر برای یک آپارتمان از BTI؛
- عصاره ای از ثبت نام یکپارچه املاک و مستغلات (شما باید آن را در شعبه سرزمینی Rosreestr یا در وب سایت بخش یا MFC بگیرید)؛
- عصاره ای از کتاب خانه در مورد تعداد افراد ثبت شده در آپارتمان (به انگلستان، HOA، ZhSK یا MFC بروید).
- گواهی عدم وجود بدهی در قبوض آب و برق (HOA، تعاونی مسکن، انگلستان، دفتر مسکن یا مرکز واحد اطلاعات و تسویه حساب)؛
- گواهی قانونی بودن توسعه مجدد، در صورت انجام (BTI)؛
- همسر محضری برای فروش ملک، در صورتی که در ازدواج خریداری شده باشد.
- اجازه مقامات قیمومیت برای فروش آپارتمان در صورتی که صاحب آن صغیر باشد.
3. نحوه تبلیغ آپارتمان
برای جذب خریداران بالقوه، باید آگهی فروش آپارتمان را به درستی تنظیم و درج کنید.
عکس های با کیفیت بگیرید
گرفتن عکس معمولی از یک آپارتمان با تلفن کافی نیست. فضای زندگی خود را برای فیلمبرداری آماده کنید. تمام موارد غیر ضروری، کهنه، بیش از حد روزمره، ناخوشایند برای چشم را از قاب خارج کنید. گرد و غبار را پاک کنید، لوله کشی را بشویید، کفش های خود را با دقت در آستانه در قرار دهید، لوله ها و شیشه ها را در قفسه های باز جدا کنید. برخی از عناصر دنج را اضافه کنید: یک دسته گل به میز آشپزخانه، بالش های تزئینی به مبل.
عکسبرداری بهتر است در یک روز آفتابی انجام شود.
متن جذاب بنویسید
یک اعلامیه دقیق که تمام مزایای آپارتمان را نشان می دهد. قسمت اول متن باید دارای مشخصات فنی باشد: تعداد طبقات خانه، تعداد اتاق ها، وجود یک ایوان و غیره.
به مزایای یک آپارتمان فکر کنید که برای شما بی ربط است، اما ممکن است برای خریدار جالب باشد. به عنوان مثال، وجود مهدکودک و مدارس در نزدیکی آن برای افراد بدون فرزند مهم نیست، اما نزدیکی به موسسات آموزشی یک مزیت برای یک خانواده پرجمعیت است.
تبلیغ خود را قرار دهید
سایت هایی را برای تبلیغ آپارتمان خود انتخاب کنید. از جمله سایت های جهانی برای فروش املاک و مستغلات در روسیه می توان به Avito، Domofond، Yandex.Real estate اشاره کرد. ممکن است فضای تبلیغات محلی در شهر شما وجود داشته باشد.
4. نحوه نمایش آپارتمان و مذاکره با خریدار
قبل از نشان دادن ملک به خریداران بالقوه، باید نه تنها آپارتمان، بلکه ورودی را نیز مرتب کنید. چراغ های روشن را روی راه پله بپوشانید، آن را بشویید یا حداقل جارو کنید.
در خانه کاغذ دیواری را که از دیوار دور شده است بچسبانید، پنجره ها را بشویید، آلوها را تمیز کنید تا بوی نامطبوع ندهد. شما می توانید قبل از ملاقات با مشتری یک کیک بپزید: خوردن آن ضروری نیست، اما بوی شیرینی های تازه حس خوشایندی را برای بازدید کننده ایجاد می کند.
وظیفه شما این است که در هر تماس یک خریدار بالقوه با شما و شیء شما یک افکت واو ایجاد کنید.
دنیس رومیانتسف، شریک مدیر آژانس املاک و مستغلات گودمن
با مشتریان به روش صحیح صحبت کنید
شما نه تنها از مزایا، بلکه از معایب یک آپارتمان نیز به خوبی آگاه هستید. از چشم خریدار به آن نگاه کنید و به این فکر کنید که چه سوالاتی ممکن است بپرسد که باعث نارضایتی او شود. فهرستی از استدلال هایی تهیه کنید که طرفداران را به سمت شما جلب کند.
خریدار بالقوه به احتمال زیاد چانه زنی خواهد کرد. مخصوصاً اگر فروشنده ای به جلسه آمده باشد که علاقه دارد قیمت را تا حد امکان پایین بیاورد. از قبل تصمیم بگیرید که چه هزینه ای را آماده کاهش می دهید. خریدار می تواند دلایل مختلفی (از جمله وجود ندارد) ارائه دهد که چرا باید آپارتمان را ارزان تر بفروشید. تسلیم فشار روانی نشوید، هوشیارانه به وضعیت نگاه کنید، از قیمت خود دفاع کنید.
5. نحوه انعقاد قراردادهای سپرده و خرید
قرارداد سپرده
این سندی است که جدی بودن نیات دو طرف را تأیید می کند. خریدار تمایل خود را برای خرید ملک اعلام می کند و مبلغ مشخصی را به فروشنده می دهد (معمولاً 2-5٪ از کل هزینه آپارتمان). صاحب آپارتمان نیز به نوبه خود متعهد می شود که آن را به قیمت توافقی به این مشتری خاص بفروشد.
در صورت لغو معامله برای هر دو شرکت کننده تحریم ها را فراهم می کند. اگر خریدار نظر خود را تغییر دهد، فروشنده پول را برای خود نگه می دارد. در صورتی که صاحب ملک تمایلی به فروش آپارتمان نداشته باشد، مبلغ ودیعه را به میزان دو برابر مسترد می کند.
قرارداد فروش
قبل از معامله، فروشنده باید بسته ای از اسناد املاک را تهیه کند و تمام ساکنان ثبت شده در آپارتمان را بنویسد.
معمولاً توسط یک دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. او پس از دریافت پول برای آپارتمان مشترک می شود و می نویسد که خریدار با شما تسویه حساب کرده است.
پس از امضای قرارداد، باید اسنادی را برای ثبت انتقال مالکیت املاک و مستغلات به بدنه سرزمینی Rosreestr ارسال کنید. وظیفه ایالتی برای تعمیر معامله 2000 روبل خواهد بود.
6. نحوه انتقال پول
از طریق صندوق امانات
خریدار یک گاوصندوق را در سپرده گذاری بانک اجاره می کند و با موسسه قراردادی منعقد می کند که شرایط دسترسی به سلول مالک سابق آپارتمان را مشخص می کند. به عنوان مثال، وجود قرارداد فروش.
فروشنده نیز به نوبه خود یک گاوصندوق اجاره می کند و در آنجا رسیدی را روی رسید پول می گذارد. خریدار می تواند پس از انعقاد معامله با شرایط مندرج در قرارداد اجاره سلولی آن را تحویل بگیرد. به عنوان مثال، دوباره، اگر قرارداد فروش وجود دارد.
هنگام پر کردن سلول ها، هر دو طرف معامله باید حضور داشته باشند. بنابراین فروشنده می تواند پول را بشمارد و خریدار می تواند مطمئن شود که رسید در جای خود است.
از طریق سپرده اسناد رسمی
یک دفتر اسناد رسمی می تواند از طریق حساب خود معامله ای انجام دهد: پول را از خریدار گرفته و به فروشنده منتقل کنید. اما این خدمات به احتمال زیاد شامل کارمزد بانک خواهد بود که میزان آن صرفاً به اشتهای موسسه بستگی دارد.
حواله نقد
شما می توانید بدون ترفند پول را با رسید مبادله کنید. در این مورد، ارزش آن را دارد که آنها را بشماریم و هر صورتحساب را برای صحت بررسی کنیم. بهتر است معامله زیر دوربین یا در حضور شاهدان (مثلاً در دفتر اسناد رسمی) انجام شود.
البته، نباید به این فکر کنید که کجا و چه زمانی مقدار زیادی پول دریافت خواهید کرد تا با خیال راحت آن را به خانه یا بانک خود بیاورید.
7. نحوه واگذاری آپارتمان به مالک جدید
در روز تحویل مدارک به Rosreestr، فروشنده کلید آپارتمان را به خریدار تحویل می دهد. طرفین ملک را امضا می کنند که تأیید می کند خریدار آپارتمان را در شرایط مناسب ترک کرده است.
چگونه از تقلب جلوگیری کنیم
در معاملات ملکی، آسیب پذیرترین حلقه، خریدار است. اما فروشنده نیز باید به موارد زیر توجه کند:
- انتقال وجه باید قبل از امضای قرارداد خرید و فروش انجام شود. در غیر این صورت، فروشنده در معرض خطر باقی ماندن بدون پرداخت ملک است: معامله قبلاً منعقد شده است و خریدار دلیلی برای عجله در محاسبه ندارد. اگر با یک کلاهبردار سر و کار دارید، او می تواند به سرعت یک آپارتمان را بفروشد و با دو برابر پول ناپدید شود: مال شما و خریدار جدید.
- اصل مدارک را قبل از انجام معامله به خریداران و ملکی تحویل ندهید. در غیر این صورت ممکن است آپارتمان بدون اطلاع شما فروخته شود.
طبق قانون، صغیر رسماً دارای حقوق و تعهداتی است که بزرگسالان نیز دارند.
با این حال، به دلیل سن و عدم تجربه روزمره، او همیشه نمی تواند عواقب اقدامات مهم قانونی خود را به اندازه کافی ارزیابی کند.
بنابراین کودک تنها با نظارت والدین یا قیم می تواند از حقوق خود استفاده کند..
در سن 14 سالگی اصلا حق امضای هیچ سندی را ندارد. کلیه اقدامات برای او و منافع او توسط نمایندگان قانونی انجام می شود.
از 14 تا 18 سال، یک خردسال همه اسناد را به طور مستقل امضا می کند، اما باید امضای یک بزرگسال در نزدیکی وجود داشته باشد تا اطمینان حاصل شود که منافع بخش او نقض نمی شود.
همه این مقررات در چنین اقدامات قانونی و نظارتی گنجانده شده است:
علاوه بر این، در قلمرو نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، مقررات مربوط به آنها ممکن است برای نظارت بر رعایت حقوق کودک توسط همه طرفین معامله اتخاذ شود.
پیچیدگی های چنین معامله ای
فروش آپارتمان دارای فرزند صغیر ثبت نام شده چگونه انجام می شود؟
اگر کودک فقط در آپارتمان ثبت نام کرده باشد و مالک آن نباشد، مشکلات مربوط به بیگانگی فضای زندگی بسیار کمتر است.
در این مورد، حتی لازم نیست که به مرجع سرپرستی مراجعه کنید، زیرا هیچ کس به حقوق مالکیت یک صغیر تجاوز نمی کند.
اگر نوزاد مرخص نشود، در حین فروش او حق خود را برای زندگی در آپارتمان حفظ می کند که البته برای خریدار ناخوشایند است.
خرید آپارتمان با فرزندان زیر سن قانونی با مشکلات زیادی همراه است. موافقم، اگر با یک فرزند خردسال ثبت نام شده آپارتمانی خریداری کرده اید و او حق دارد در قلمرو شما زندگی کند، در این مورد چندان خوشایند نیست.
بنابراین، وظیفه اصلی شرکت کنندگان در معامله، بیرون کشیدن کودک از آپارتمان است. این کار به درخواست پدر یا مادر در اداره گذرنامه یا در بخش خدمات مهاجرت انجام می شود.
عوارض بالقوه می تواند ایجاد کند:
- والدینی که نمی خواهند کودک را از فضای زندگی خارج کنند - آنها باید در این مورد متقاعد شوند ، شاید خودشان امتیازاتی را انجام دهند ، به عنوان مثال اجاره را افزایش دهند.
- کارمندان FMS که از اخراج کودک "به هیچ جا" امتناع می ورزند - او باید همراه با مادر یا پدر ثبت نام شود، بنابراین نمی توان یک نوزاد را از ثبت نام حذف کرد.
- ثبت نام کنندگانی که از ثبت نام خردسال در محل اقامت جدید خودداری می کنند - تا زمانی که او به سن 14 سالگی برسد، باید نزد والدین خود ثبت نام کند.
- اگر آنها سعی می کنند بچه را با غریبه ها "وصل کنند" (حتی اگر آنها پدربزرگ و مادربزرگ باشند)، امتناع آنها کاملاً مشروع است.
فقط با بررسی دقیق وضعیت می توانید آپارتمانی بخرید که در آن یک فرزند خردسال ثبت شده است.
اخذ رضایت والدین
اگر صاحبان آپارتمان مامان و بابا هستند و فرزندان فقط در فضای نشیمن ثبت نام کرده اند، نباید مشکلی برای ترخیص آنها وجود داشته باشد. 
تنها چیزی که نیاز دارید کسب رضایت نمایندگان قانونی برای عصاره است.
در بیشتر موارد، تضمین کتبی کافی است..
علاوه بر این، مالکان معمولا سعی می کنند در مرحله آماده سازی پیش فروش، فرزندان را از آپارتمان اخراج کنند تا باعث خجالت خریداران احتمالی نشوند.
این در صورتی امکان پذیر است که کودک به سن 14 سالگی رسیده باشد و اقوام دیگری نیز وجود داشته باشند. اگر کودک هنوز به سن 14 سالگی نرسیده است، فقط با یکی از والدین قابل تجویز است.
گاهی اوقات مشکل دیگری در جلب رضایت ایجاد می شود: پدر و مادر نوزاد طلاق گرفته اند.
چنین عوارضی وجود دارد:
- والد دوم پیدا نمی شود.
- والدین با ترخیص موافقت نمی کنند.
- پدر و مادر نمی توانند در مورد محل زندگی آینده فرزند خود توافق کنند.
در حالت اول، شما باید در فهرست تحت تعقیب به پلیس معرفی کنید و او را از طریق دادگاه به عنوان مفقودی تشکیل دهید. اگر او حاضر شود و از دادن رضایت خودداری کند (یا به درخواست اعتنا نکند)، یا باید با او مذاکره کند یا برای سلب حقوق والدین به دادگاه مراجعه کند.
چه زمانی مراجعه به مراجع سرپرستی لازم است؟
در صورتی که صغیر نه تنها در محل زندگی ثبت شده باشد، بلکه مالک آن نیز باشد، بدون نقص به مقامات سرپرستی مراجعه می شود.
در این صورت، فروش آپارتمان با فرزند ثبت نام شده بسیار دشوارتر می شود.... ضروری است که کودک را با همان سهم در محل زندگی دیگری که متعلق به والدین است فراهم کنید.
اغلب، به اصطلاح "معاملات جایگزین" انجام می شود - خرید و فروش همزمان دو آپارتمان. به عبارت دیگر، خانواده خانه قدیمی خود را می فروشند و خانه جدید می خرند.
در این مورد، شما باید چنین قوانینی را رعایت کنید.:
- شرایط زندگی در یک آپارتمان (یا خانه) جدید نباید بدتر از محل زندگی قبلی باشد.
- سهم نوزاد نباید از نظر درصد یا اندازه کمتر باشد.
- مسکن باید تکمیل شود و مناسب برای زندگی یافت شود.
در موارد نادر، مجاز است که کودک نه در آپارتمان خریداری شده، بلکه در آپارتمان دیگری که قبلاً متعلق به پدر یا مادر است، سهمی را به او اختصاص دهد.
در مواردی که ترخیص نوزاد از آپارتمان مشکل باشد، مثلاً اگر یکی از نمایندگان کودک در معامله دخالت کند، تماس با مقامات سرپرستی نیز ضروری خواهد بود.
امیدواریم اکنون برای شما روشن شده باشد که آیا در صورت ثبت نام فرزند صغیر امکان فروش آپارتمان وجود دارد؟
آیا می توان یک کودک را "هیچ جا" نوشت؟
در پاسخ به این سوال: چگونه می توان یک آپارتمان با یک فرزند ثبت نام شده بفروشد، ارزش دارد که به طور جداگانه در مورد جایی که می توان او را ترخیص کرد صحبت کرد. 
گاهی اوقات والدین با یک معامله موافقت می کنند، اما به موجب قانون نمی توانند آن را انجام دهند.
این در صورتی اتفاق می افتد که فرزند آنها به سن 14 سالگی نرسیده باشد. طبق ماده 20 قانون مدنی، افراد صغیر باید با نمایندگان قانونی خود زندگی کنند.
علاوه بر این، آنها باید دارای محل سکونت باشند، یعنی. نوشتن آنها "به هیچ کجا" کار نخواهد کرد.
کودکان پس از 14 سال را نمی توان "به هیچ جا" نوشت، اما می توان آنها را در محل اقامت اقوام ثبت کرد.
بنابراین، پدر یا مادر باید قبل از ثبت فروش آپارتمان را چک کنند. سپس او می تواند بلافاصله محل سکونت فرزندان را "بازنویسی" کند یا برای تغییر محل ثبت نام آنها رضایت دهد.
ماده 20. محل سکونت یک شهروند
- محل سکونت محلی است که شهروند بطور دائم یا غالب در آن سکونت دارد. شهروندی که به طلبکاران و همچنین سایر افراد اطلاعاتی در مورد محل سکونت دیگر خود داده است، خطر عواقب ناشی از آن را متحمل می شود.
- محل سکونت افراد زیر چهارده سال یا اتباع تحت سرپرستی محل سکونت نمایندگان قانونی آنها - والدین، والدین خوانده یا سرپرستان است.
در صورت انجام معامله جایگزین، این طرح دشوار است و والدین مکانی ندارند که بتوانند برای زمان رسیدگی به کلیه اسناد ثبت نام کنند.
طبیعتا بعید است که مالکان فعلی آپارتمان در حال فروش قبل از امضای قرارداد خرید و فروش با ثبت نام بزرگسال و کودک در محل زندگی خود موافقت کنند.
ثبت فروش
چگونه می توان آپارتمانی را که در آن فرزند خردسال ثبت شده است بفروشیم و همه چیز را تا حد امکان به درستی ترتیب دهیم؟ به عنوان یک قاعده، آنها سعی می کنند کودکان خردسال را حتی قبل از شروع معامله از آپارتمان اخراج کنند.
با این حال، اگر هیچ گزینه ای برای ثبت نام جداگانه آنها وجود نداشته باشد، چنین رویه ای امکان پذیر است.:
- انعقاد قرارداد اولیه، ثبت اسناد مفقود.
- اخراج یکی از والدین از آپارتمان و ثبت نام وی در محل اقامت جدید.
- امضای قرارداد خرید و فروش، ارائه اسناد برای ثبت نام دولتی؛
- اخراج بقیه اعضای خانواده از آپارتمان و ثبت نام در آدرس جدید.
- انتقال پول طبق توافقنامه؛
- اخذ گواهینامه های جدید ثبت حقوق مالکیت.
در صورتی که کودک به سن 14 سالگی رسیده باشد، می توان او را به همراه نماینده قانونی (پدر، مادر یا قیم) «به جایی» ترخیص کرد و نیازی به بند 4 نیست.
در محل اقامت جدید باید ظرف مدت 10 روز ثبت نام کنید، در غیر این صورت FMS برای هر یک از اعضای خانواده جریمه می شود.
بنابراین، اگر همه طرفین در تصمیم خود متفق القول باشند، روش ترخیص کودک از آپارتمانی که به فروش می رسد دشوار نیست.
و به این سؤال که اگر کودکی در آنجا ثبت نام کرده باشد چگونه می توان آپارتمان بفروشد - فقط با رعایت تمام الزامات قانون - می توان به طور واضح پاسخ داد.
اگر یکی از نمایندگان قانونی صغیر رضایت خود را ندهد، یا اگر نوزاد صاحب آپارتمان باشد، مشکلات پیش می آید. در این صورت، خرید آپارتمان با فرزندان ثبت نام شده می تواند مشکلات زیادی را برای خریدار به همراه داشته باشد، اگرچه فروش آپارتمانی که فرزند خردسال در آن ثبت نام شده است امکان پذیر است.
