Czy istnieje możliwość sprzedaży mieszkania z zarejestrowanymi osobami. Czy właściciel może sprzedać mieszkanie, jeśli jest w nim zameldowane dziecko? Wzór umowy kupna i sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania z osobą zarejestrowaną to częsty przypadek transakcji z nieruchomościami mieszkalnymi. W takich sytuacjach znaczenie prawne będzie miał nie tylko sam fakt zarejestrowania, ale również istnienie prawa zarejestrowanych obywateli do mieszkania.

Status prawny zarejestrowanych osób

Kupujący na etapie negocjacji warunków transakcji sprawdza stan prawny mieszkania. Procedura ta obejmuje ustanowienie oficjalnych i ukrytych obciążeń pomieszczeń mieszkalnych. Jeżeli hipoteka rejestrowa na mieszkaniu jest obciążeniem urzędowym, wówczas obecność osób zarejestrowanych w mieszkaniu może być uznana za obciążenie ukryte.

Status prawny zarejestrowanych osób ustala się z uwzględnieniem następujących cech:

• czasowe zameldowanie w miejscu zamieszkania nie powoduje powstania praw do nieruchomości, z wyjątkiem możliwości korzystania przez określony czas z powierzchni mieszkalnej;
• zameldowanie na stałe w miejscu zamieszkania umożliwia zameldowanemu obywatelowi zamieszkanie w mieszkaniu na czas nieokreślony, tj. powoduje powstanie stałego prawa użytkowania.

Obecność osób zarejestrowanych czasowo nie stwarza trudności w dokonywaniu transakcji, ponieważ ich rejestracja automatycznie traci ważność po pewnym czasie.

W przypadku obywateli posiadających zezwolenie na pobyt stały sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana. Rejestracja w miejscu zamieszkania obywateli niebędących właścicielem mieszkania może nastąpić w następujących przypadkach:

1. zamieszkanie w mieszkaniu po jego prywatyzacji przez osobę, która wydała rezygnację z transakcji prywatyzacyjnej na rzecz innych osób;
2. stałe korzystanie z mieszkania na podstawie odmowy testamentowej;
3. członkowie rodziny właściciela, którzy nie mają udziału w prawie własności;
4. małoletni obywatele urodzeni po zarejestrowaniu praw majątkowych.

Osoby te mają prawo do stałego korzystania z lokalu mieszkalnego, które nie może być wypowiedzone lub ograniczone w sposób arbitralny. Na przykład w przypadku prywatyzacji takie prawo jest uwarunkowane tym, że odmawiający obywatel był legalnym najemcą mieszkania.

Ponadto właściciel ma prawo do rejestracji każdego w swoim domu, w tym na bieżąco. Jednocześnie właściciel może osobno określić warunki życia i granice prawa do korzystania z mieszkania, ponieważ rejestracja nie powoduje bezpośrednio powstania takiego prawa.

Co zrobić z zarejestrowanymi obywatelami przy sprzedaży mieszkania

Po ustaleniu, że obywatele są zarejestrowani w mieszkaniu, kupujący ma prawo odmówić zakończenia transakcji, ponieważ prawo głosi wolność stosunków umownych. W przypadku podjęcia decyzji o kontynuowaniu sprzedaży i kupna nowy właściciel może stanąć przed koniecznością decydowania o losie zarejestrowanych obywateli.

Co do zasady, po faktycznym przekazaniu mieszkania, sprzedawca musi całkowicie opuścić mieszkanie i przekazać je wolne od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich. Oznacza to również wyrejestrowanie wszystkich zarejestrowanych obywateli, co jest określone w umowie sprzedaży. W niektórych przypadkach kontrahenci mogą określić w umowie okres, w którym wszyscy obywatele są zobowiązani do wyrejestrowania.

Jeżeli obywatele są zarejestrowani w mieszkaniu ze stałym prawem użytkowania, sprzedający nie ma prawa żądać wykreślenia ich z rejestru meldunkowego. W takim przypadku, jeśli sprzedający zdecydował się na zakup domu z takim obciążeniem, w umowie zawarte są następujące warunki:

• wymieniona jest lista osób zarejestrowanych w mieszkaniu w momencie transakcji kupna-sprzedaży;
• wskazuje, że zachowują prawo stałego użytkowania nawet po zarejestrowaniu nieruchomości nabywcy.

Należy pamiętać, że nabycie mieszkania nie pozwoli na zwolnienie następujących kategorii obywateli, nawet pod przymusem:

1. małoletnie dzieci lub obywatele uznani za niekompetentnych;
2. osoby, które odmówiły udziału w prywatyzacji, ale zachowały prawo użytkowania;
3. członkowie rodziny poprzedniego właściciela nieruchomości;
4. osoby mieszkające w mieszkaniu na podstawie umowy o dożywocie.

Pełen skład takich osób można ustalić, studiując zaświadczenia o składzie rodzinnym, karty mieszkań czy wyciągi z ksiąg domowych. Ponadto konieczne jest porównanie składu członków rodziny właściciela z liczbą osób, które wzięły udział w prywatyzacji.

Co do zasady dzieci są rejestrowane w miejscu zamieszkania jednego lub obojga rodziców. Nad przestrzeganiem tej zasady czuwają organy opiekuńcze i opiekuńcze. Z tego powodu zakup mieszkania, w którym zarejestrowani są tylko małoletni obywatele, jest w praktyce rzadkością.

Jeżeli po zakupie mieszkania zostaną zarejestrowane osoby, które nie mieszczą się w powyższej liście, mogą one zostać eksmitowane przez nowego właściciela, w tym przymusowo.

Jaka jest celowość kupowania mieszkań z zarejestrowanymi obywatelami? Z reguły takie nieruchomości są znacznie tańsze niż podobne nieruchomości bez zarejestrowanych osób. Na przykład, jeśli senior ma prawo stałego pobytu na podstawie umowy o dożywocie, zakup mieszkania można uznać za celowy.

Jak zarejestrować obywateli po sprzedaży mieszkania?

Jeżeli sprzedawca nie dopełnił obowiązku wydania mieszkania wszystkim zarejestrowanym osobom lub nie miał prawa do przymusowego wyrejestrowania, kupujący ma uzasadnioną chęć zwolnienia nabytego mieszkania z praw osób trzecich. Nawet jeśli zarejestrowany obywatel faktycznie nie mieszka w mieszkaniu i nie zamierza wprowadzać się do mieszkania, fakt jego zarejestrowania znacznie zwiększa wysokość rachunków za media.

Jeżeli liczba zarejestrowanych osób obejmuje obywateli, którzy zachowali prawo stałego użytkowania, ich eksmisja będzie praktycznie niemożliwa. Wyjątkiem od tej zasady mogą być przypadki naruszenia warunków życia:

• odmowa zapłaty za media i inne rodzaje obowiązkowych płatności;
• systematyczne niszczenie lub uszkodzenie budynku mieszkalnego prowadzące do jego zniszczenia;
• systematyczne naruszanie praw innych osób mieszkających w lokalu.

W takich przypadkach eksmisja jest dozwolona bez zapewnienia innego mieszkania, w tym poprzez złożenie pozwu w sądzie.

Jeżeli zarejestrowani obywatele nie mają prawa do korzystania z mieszkania, nowy właściciel ma prawo do ich eksmisji z mieszkania, a także do przymusowego wymeldowania.

Aby to zrobić, wykonaj następujące kroki:

1. oferować zarejestrowanym obywatelom dobrowolne wyrejestrowanie, w tym poprzez zapewnienie rozsądnych ram czasowych na takie działania;
2. wysłać ostrzeżenie o możliwości przymusowej eksmisji przez sądy;
3. udać się do sądu w celu ochrony praw właściciela.

Jeśli zarejestrowani obywatele faktycznie mieszkają w mieszkaniu, powinni mieć świadomość możliwości przymusowej eksmisji na drodze sądowej, więc szansa na dobrowolne zwolnienie jest dość duża. Odmienna sytuacja ma miejsce w przypadku, gdy osoby zarejestrowane nie mieszkają w mieszkaniu, a ich miejsce zamieszkania nie jest znane.

W takim przypadku istnieje możliwość ich spisania na podstawie orzeczenia sądu. Składając pozew do sądu, należy wskazać ostatnie znane miejsce zamieszkania takiego obywatela, które z reguły pokrywa się z adresem zakupionego mieszkania.

W trakcie rozprawy sprawdzane będzie, czy osoba zarejestrowana ma prawo do stałego użytkowania. Jeśli ten fakt nie zostanie potwierdzony, sąd wyda decyzję o nieobecności w celu eksmisji i wyrejestrowania zarejestrowanego obywatela. Po przedstawieniu aktu sądowego organowi rejestrującemu wypis zostanie sporządzony w ścisłej zgodności z sentencją orzeczenia sądu.

Tak więc sprzedając mieszkanie z zarejestrowanym obywatelem, kupujący będzie musiał ustalić, czy ma prawo do stałego korzystania z mieszkania. Jeśli masz takie prawo, opuszczenie mieszkania będzie niezwykle trudne. Eksmisja w sądzie jest dozwolona tylko w przypadkach, gdy zarejestrowani obywatele nie zachowali prawa stałego pobytu w momencie transakcji.

Ostatnia modyfikacja: czerwiec 2019

Kupno nieruchomości to ważny proces, który wymaga starannego przygotowania. Przede wszystkim obie strony transakcji muszą mieć pewność, że nie ma ukrytych zagrożeń. Jeśli okaże się, że właściciel zdecydował się sprzedać mieszkanie z osobą zarejestrowaną, kupujący ma prawo odmówić transakcji, ponieważ w procesie negocjowania transakcji pominięto ważny warunek - wydanie nieruchomości od najemców .

Sprzedaż mieszkania oznacza całkowite odrzucenie jakichkolwiek roszczeń majątkowych, a jeśli ktoś odmówi wykwaterowania się z wyalienowanej przestrzeni mieszkalnej, prawa kupującego do dysponowania mieszkaniem są znacznie ograniczone. Z tego powodu, badając mieszkanie, potencjalni nabywcy z pewnością zapytają, czy wszyscy lokatorzy zostali zwolnieni i czy nie nastąpią negatywne konsekwencje z powodu zwolnienia. W przeciwnym razie kwestia przymusowego absolutorium będzie musiała zostać rozwiązana, co nie zawsze jest możliwe.

Czy sprzedaż z zarejestrowanymi najemcami jest legalna?

Rejestracja pod określonym adresem i prawa własności należą do różnych kategorii. Z tego powodu prawo nie zabrania dokonywania transakcji, gdy w mieszkaniu pozostają zarejestrowane osoby. Specyfikę takich transakcji określają przepisy prawa mieszkaniowego i rodzinnego. Kodeks cywilny (art. 292) wyjaśnia, że ​​sprzedaż mieszkania osobie zarejestrowanej jest legalna.

Podobna zasada zawarta jest w Kodeksie Mieszkaniowym RF (art. 31), który mówi o dopuszczalności zbywania nieruchomości wraz z obciążeniami.

Na mocy tych przepisów za legalną uznaje się transakcję z mieszkaniem, które nie jest zwolnione od najemców. Fakt ten narzuca jednak pewne trudności w dalszym zbywaniu mieszkania przez nowego właściciela, dlatego niezwykle trudno takie mieszkanie sprzedać. Sprzedający, który nie wypisał innych najemców, musi obniżyć cenę.

Z drugiej strony nabywca zamierzający kupić dom z zarejestrowanymi osobami naraża się na ryzyko dostania się w sytuacji, w której nawet sąd nie pomoże w opuszczeniu domu. Istnieje kilka kategorii obywateli, dla których dozwolone jest tylko dobrowolne zwolnienie. Przed podjęciem decyzji o możliwości sprzedaży mieszkania z osobą zarejestrowaną należy niezwłocznie zastrzec moment zakończenia rejestracji lub ocenić szanse na przymusowe zwolnienie przez sąd.

Przed przekazaniem kaucji i wynegocjowaniem umowy strony muszą uzgodnić czas zwolnienia domu, fizycznie i prawnie. Oznacza to, że wszystkie zarejestrowane osoby do czasu transakcji muszą opuścić mieszkanie i się wymeldować. W ten sposób właściciel może sprzedać mieszkanie bez zgody zarejestrowanych właścicieli, ale kwestia ich absolutorium – dobrowolnego lub przymusowego – musi zostać rozwiązana.

Jeżeli kupujący uzna, że ​​sam sobie poradzi z oświadczeniem, należy pamiętać, że dopóki rejestracja jest ważna, osoba ta ma prawo korzystać z noclegu pod wskazanym adresem.

Jeśli pełnoletni obywatele zdolni do tego nie zgadzają się, zostają zwolnieni w sądzie po otrzymaniu niezbędnej recepty. Trudność polega na tym, że w momencie transakcji nie zawsze jest oczywiste, że najemcy należą do kategorii obywateli, których nie można zwolnić pod przymusem.

Wymuszone rozładowanie

Najłatwiej jest uzgodnić z niewłaścicielem warunki opuszczenia mieszkania. W przypadku braku możliwości pokojowego rozstrzygnięcia, właściciel nieruchomości musi udać się do sądu, a następnie na podstawie otrzymanej uchwały rozpocząć proces umorzenia.

Pomimo braku ustawowego zakazu dokonywania transakcji w ramach umów, w których nie ma wskazania obywateli zarejestrowanych pod adresem, zaleca się umieszczenie w akcie zakupu klauzuli nakazującej wszystkim zarejestrowanym mieszkańcom zwolnienie zajętych liczników w określonym terminie i wyrejestrować.

Ale uwzględnienie takiego warunku w umowie nie eliminuje ryzyka, ponieważ wyciąg nie zawsze jest dopuszczalny.

Jeżeli dobrowolne zwolnienie nie nastąpi, istnieje tylko jeden sposób rozwiązania problemu – poprzez złożenie wniosku do sądu. W większości sytuacji sąd zaspokoi roszczenia powoda i nakaże opuszczenie domu.

Pozytywny wyrok wymaga jednak uzasadnienia ze strony powoda:

• o obecności innych mieszkań, w których dana osoba mogłaby się zarejestrować;
• o braku opłat za mieszkania i usługi komunalne;
• tworzenie rodziny i mieszkanie pod innym adresem;
• przeprowadzka do innego miejsca zamieszkania na długi czas.

Dosłowne oświadczenia nie wystarczą do przymusowego zwolnienia. Właściciel jest zobowiązany do przedstawienia w sądzie dokumentów potwierdzających powyższe punkty, w razie potrzeby - w celu przyciągnięcia świadków. Jeżeli pozwany stwierdzi, że zachodzą trudne okoliczności, sąd wyznacza czas na rozwiązanie sprawy poprzez zwolnienie. A jednak czasami wypowiedzenie rejestracji nie jest możliwe nawet na mocy orzeczenia sądowego.

Niemożność przymusowego rozładowania dla niektórych kategorii

Istnieją pewne kategorie obywateli, których nie można zwolnić bez ich zgody. Osoby zakwalifikowane jako małoletnie, które odmówiły prywatyzacji, zamieszkania w spółdzielniach itp., mają prawo skorzystać z ochrony przed przymusową eksmisją.

Rozważmy bardziej szczegółowo okoliczności, których obecność wyklucza przymusowe zwolnienie:

1. Obecność praw właściciela nie daje prawa do przymusowego usunięcia osoby z rejestracji. Co więcej, jeśli umowa jest zawarta, nie można zrobić bez jego zgody.
2. Odmowa testamentowa pozwala na zachowanie zezwolenia na pobyt dla niektórych obywateli, których spadkobierca nie ma prawa wypisać. Czas trwania zobowiązania wynosi trzy lata, albo będzie wskazywał nieograniczony czas trwania zobowiązania przez całe życie. Obywatele ci zachowują prawo do zarejestrowania się i korzystania z mieszkania przez cały określony czas.
3. Prywatyzacja z odmową najemców na rzecz jednego właściciela oznacza dożywotnią dzierżawę lokalu. Odmawiając przejęcia nieruchomości, obywatele zachowują prawo do dzierżawy, niezależnie od obecności lub braku dokumentu o nieruchomości. Sprzedaż sprywatyzowanego mieszkania z zarejestrowanymi lokatorami na rzecz innego lokatora jest możliwa, jednak nie będzie możliwa eksmisja bez zgody i wymeldowanie, ze względu na zachowanie praw lokatorów. ( Zobacz więcej: .)
4. Członkostwo w spółdzielni. Wpłata udziału w spółdzielni mieszkaniowej daje prawo do zarejestrowania się w niej. Brak oświadczenia o własności nie jest powodem przymusowego absolutorium.
5. daje prawo do dożywotniego korzystania z mieszkania, jeśli taka umowa zostanie zawarta.
6. Zawarcie umowy małżeńskiej umożliwia negocjowanie prawa do korzystania z mieszkania przez małżonka, niezależnie od praw majątkowych. Małżonkowie zawierają umowę na warunkach obowiązywania prawa pobytu – na całe życie lub na czas określony.
7. Osoby niepełnoletnie, które nie mają rodziców lub opiekunów, nie mogą zostać zwolnione, dopóki nie otrzymają podobnej przestrzeni życiowej. Jeśli zarejestrowane dziecko ma przedstawicieli prawnych, zajmuje się tym samym problemem. Sprzedając lokal, w którym zarejestrowani są małoletni mieszkańcy, będziesz musiał uzyskać zgodę rady powierniczej. Głównym warunkiem umowy jest to, aby interesy dziecka nie zostały naruszone.

Jak transakcja jest sformalizowana

Z wyjątkiem ważnej okoliczności związanej z obecnością zarejestrowanych obywateli, transakcja o odpłatne zbycie mieszkania odbywa się według standardowego algorytmu.

Głównym dokumentem potwierdzającym przeniesienie praw z jednego właściciela na drugiego jest umowa kupna-sprzedaży mieszkania z osobami w nim zarejestrowanymi (rachunek sprzedaży). Jest sporządzony na piśmie i, w razie potrzeby, poświadczony przez notariusza.

Dołączono do umowy, w której ustalają termin przekazania nieruchomości do dyspozycji nowego właściciela (przekazują klucze i opróżniają mieszkanie).

Często przy sprzedaży wymagane jest ustalenie uzgodnień zawartych z kupującym. Zgodnie z art. 429 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa ustna jest potwierdzana umową depozytową lub umową przedwstępną.

W umowie przedwstępnej odrębna klauzula wskazuje, kto jest zarejestrowany w przestrzeni mieszkalnej, oraz ustala termin wypisu.

Po podpisaniu głównego kwitu sprzedaży przeniesienie praw właściciela na inną osobę musi zostać sformalizowane w Rosreestr. Aby zarejestrować nowego właściciela, do umowy kupna mieszkania dołącza się:

Działania rejestracyjne Rosreestr znajdują się na liście płatnych usług publicznych, dlatego przed złożeniem dokumentów do rejestracji. Jeżeli wnioskodawca nie może złożyć oryginałów dokumentów, dopuszcza się złożenie dokumentów poświadczonych notarialnie.

Po rozpatrzeniu przedłożonych dokumentów Rosreestr podejmuje decyzję o zarejestrowaniu przeniesienia własności. Jeżeli nie ma przeszkód do dokonania transakcji, po kilku dniach (w ciągu 15 dni) wystawiane jest nowe oświadczenie, potwierdzające zmianę właściciela.

Potencjalne zagrożenia

Brak ograniczeń w procedurze transakcyjnej z jednej strony ułatwia proces przekazania nieruchomości nabywcy, z drugiej zaś zwiększa ryzyko związane z obecnością zarejestrowanych najemców w zakupionym mieszkaniu.

Przede wszystkim kupujący musi upewnić się, że nie zostały ustanowione żadne ograniczenia prawne dotyczące zwolnienia zarejestrowanych obywateli, a w przypadku odmowy dobrowolnego wyrejestrowania nowy właściciel będzie mógł to zrobić siłą, na mocy nakazu sądowego.

Jest jeszcze jedna trudność związana ze zwolnieniem obywateli pod adres tymczasowej rejestracji. Niewykluczone, że po pewnym czasie zarejestrowani obywatele będą chcieli wrócić i zarejestrować się pod dotychczasowym stałym adresem meldunkowym i nadal korzystać z powierzchni mieszkalnej. Podobna sytuacja jest możliwa, gdy osoba skazana zostanie zarejestrowana. Po zwolnieniu ma prawo do przywrócenia zezwolenia na pobyt pod adresem.

Aby uniknąć poważnych problemów z dalszym zbyciem nieruchomości, kupujący nie powinien ufać ustnym obietnicom, że były właściciel podpisze siebie i innych mieszkańców przed lub po transakcji. Jeżeli w momencie transakcji są zarejestrowani obywatele, umowa zawiera klauzulę dotyczącą terminu zakończenia rejestracji wszystkich zarejestrowanych obywateli.

Jeśli nowy właściciel, który kupuje dom po obniżonej cenie, podejmie się samodzielnego zwolnienia lokatorów, to poważnie ryzykuje, że mieszkanie po transakcji zostanie zajęte przez zarejestrowanych lokatorów, a sąd odmówi wydania wypisu , powołując się na niemożność przymusowego zakończenia rejestracji. Decydując się na zakup, należy wziąć pod uwagę, o ile taniej się sprzedaje i jakie są szanse na rozwiązanie problemu rozładowania.

Jednocześnie należy pamiętać, że takie problemy czekają tylko wtedy, gdy sprzedawca nie ukrywał obecności najemców w momencie transakcji. Jeśli poprzedni właściciel ukrył problemy z oświadczeniem, kupujący będzie mógł anulować transakcję na podstawie złej wiary sprzedającego. W takim przypadku pozostaje szansa na zwrot pieniędzy wpłaconych za mieszkanie poprzez odmowę zakupu. Kiedy właściciele decydują, czy mogą sprzedać mieszkanie bez zgody zarejestrowanych, należy mieć na uwadze, że kwestia opuszczenia powierzchni mieszkalnej jest ważnym punktem, a bez dobrowolnego zwolnienia przed transakcją nie można liczyć w dobrej cenie za mieszkanie.

Darmowe pytanie do prawnika

Potrzebujesz konsultacji? Zadaj pytanie bezpośrednio na stronie. Wszystkie konsultacje są bezpłatne Jakość i kompletność odpowiedzi prawnika zależy od tego, jak wyczerpująco i jasno opiszesz swój problem

Czy można sprzedać mieszkanie z osobą zarejestrowaną za jej zgodą? Ustawodawstwo odpowiada na to pytanie twierdząco, ale nie wiadomo, czy nowy właściciel będzie chciał mieszkać w mieszkaniu z osobami niezarejestrowanymi. Przy sprzedaży mieszkania warto negocjować z zarejestrowanymi w nim obywatelami. W przeciwnym razie zarejestrowanie się u innych osób może negatywnie wpłynąć na kwotę transakcji, ponieważ będzie wymagało dodatkowej biurokracji dokumentacyjnej ze strony nowego właściciela.

Sprzedaż mieszkania osobie zarejestrowanej nie jest prawnie zabroniona, ponieważ tylko właściciel mieszkania ma prawo do dysponowania mieszkaniem. Inną rzeczą jest to, że kupujący nie zawsze chce kupić mieszkanie z obciążeniami, ponieważ nie zawsze możliwe jest wyrejestrowanie obywateli. Istnieją kategorie osób, których wypis jest trudny.

Czy można sprzedać mieszkanie bez zgody zarejestrowanych? Tak, rejestracja nie rodzi konsekwencji prawnych, które mogą drastycznie wpłynąć na losy nieruchomości. Nawet jeśli mieszkanie jest sprywatyzowane dla jednej osoby i jest w nim zarejestrowanych trzech lub czterech krewnych, ich zgoda nie jest wymagana. Tylko właściciel jest zobowiązany do opuszczenia takiego mieszkania. Jeśli nieruchomość jest własnością kilku obywateli, wszyscy jej właściciele muszą zostać wyrejestrowani.

Nie można sprzedać mieszkania bez zgody co najmniej jednego z właścicieli, ale nie trzeba prosić o zgodę osób zarejestrowanych, które nie są właścicielami.

Jak sprzedać mieszkanie z osobą zarejestrowaną? Ponieważ mieszkanie będzie uważane za obciążone, istnieją pewne niuanse w jego wyobcowaniu.

W przypadku transakcji dotyczącej nieruchomości, w której zarejestrowane są osoby, kupujący musi zostać powiadomiony o fakcie zarejestrowania obywateli. Zatajanie informacji jest niedozwolone, ponieważ umowa może zostać unieważniona w sądzie.

Dodatkowo będziesz potrzebować wyciągu z księgi mieszkaniowej w wersji rozszerzonej, w której należy wskazać wszystkie zarejestrowane osoby.

Jeśli kupujący odmawia zamieszkania w mieszkaniu z zarejestrowanymi osobami, istnieją następujące możliwości rozwiązania problemu z eksmisją:

1. Dołącz do umowy kupna i sprzedaży klauzulę o całkowitym wydaniu mieszkania przez właściciela.
2. Nałożyć na kupującego odpowiedzialność za wyrejestrowanie obywateli. W takim przypadku możliwy jest spadek ceny transakcyjnej.
3. Podaj termin zwolnienia obywateli ze sprzedanych mieszkań.

Powyższe możliwości niestety nie zawsze da się zrealizować, gdyż nie wszyscy najemcy zostaną usunięci z rejestracji, nawet przez sąd. Kupujący ma prawo do otrzymania informacji o tym, kto mieszka lub jest zarejestrowany pod adresem.

Czy można sprzedać dom bez zgody zarejestrowanych? Tak, jeśli nie są właścicielami akcji.

Czy można sprzedać mieszkanie z osobą zarejestrowaną? Ustawodawstwo nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń, zwłaszcza że nie trzeba też prosić o zgodę osób zarejestrowanych. Tylko właściciel, a także inni właściciele kapitałowi, zobowiązani są do sprawdzenia mieszkania, jeśli mieszkanie jest sprywatyzowane dla kilku lokatorów.

Właściciele, na których mieszkanie jest zarejestrowane, muszą zostać bezzwłocznie wyrejestrowani.

Aby to zrobić, musisz skontaktować się z organem rejestracyjnym z następującym pakietem dokumentacji:

• oświadczenie;
• paszport lub równoważny dokument.
• pisemna zgoda najemców lub właścicieli (z mieszkania, w którym osoba planuje się zarejestrować);
• obywatele, którzy mają mieszkanie osobiste, przedstawiają potwierdzenie własności miejsca, w którym planują się wprowadzić (podczas gdy dokumenty, które mają władze, nie muszą być składane, ponieważ agencja rządowa ma prawo domagać się ich we własnym zakresie).

Dziś osobisty apel nie jest wymagany. Wszystkie dokumenty można składać w formie elektronicznej lub listownie z wykazem załączników.

W przypadku, gdy nie ma gdzie się zarejestrować, wystarczy podać adres, pod którym osoba planuje się wyprowadzić. Pracownik urzędu paszportowego podejmuje decyzję w sprawie wyrejestrowania w ciągu miesiąca. Po zarejestrowaniu się w nowym miejscu rejestracji osoby odpowiedzialne za służbę wojskową muszą zostać ostrzeżone o zmianach w wojskowym urzędzie rejestracji i poboru.

Wyciąg z mieszkania byłych właścicieli jest warunkiem koniecznym do sprzedaży nieruchomości. Inni mieszkańcy również mogą przejść podobną procedurę zwolnienia według własnego uznania.

Nowy lub stary właściciel, jako właściciel prawny, ma prawo wypisać lokatorów zarejestrowanych w nieruchomości po jej prywatyzacji.

Istnieją dwa sposoby rozwiązania problemu wyrejestrowania:

1. Nakłonić zarejestrowaną osobę do wymeldowania się z prywatyzowanego mieszkania. Jeśli obywatel wyrazi zgodę, zwraca się do urzędu rachunkowego, składając niezbędne dokumenty, i zostaje usunięty z rejestracji.
2. Przymusowe pozbawienie możliwości życia poprzez skargę do organów ścigania.

Nie jest trudno sprzedać mieszkanie z osobą w nim zarejestrowaną, ale nie zawsze jest możliwe skłonienie najemcy do wymeldowania. Mogą pojawić się problemy z zarejestrowanymi osobami.

Ale sąd zawsze spotka się w połowie, jeśli można udowodnić następujące fakty:

• mieszkaniec nie płaci za media lub nie płaci czynszu przez okres dłuższy niż sześć miesięcy;
• jeśli dana osoba nie ma prawa do mieszkania, na przykład była żona mieszka w mieszkaniu męża, nabytym przed sformalizowaniem małżeństwa;
• uczynienie lokalu bezużytecznym przez najemcę;
• gdy obudowa jest użytkowana niezgodnie z przeznaczeniem;
• systematyczne łamanie praw otaczających obywateli;
• gdy dana osoba przebywa w więzieniu lub nie pojawia się w miejscu rejestracji przez dłuższy czas.

Aby wymeldować osobę bez jej zgody, właściciel nieruchomości będzie musiał wykonać następujące czynności:

1. Złóż skargę, w której podasz prośbę o zwolnienie. Jeżeli osoba nadal mieszka w mieszkaniu, należy wystąpić z wnioskiem o eksmisję z mieszkania. Do reklamacji dołączone są dokumenty dotyczące prawa własności nieruchomości, o tym kto jest zarejestrowany w lokalu.
2. W sądzie wymagane będzie przedstawienie dowodu, że osoba zwalniana ma inne mieszkanie, w którym może się wyprowadzić i gdzie może się zarejestrować. W przeciwnym razie sąd może wyznaczyć czas do momentu rejestracji osoby pod innym adresem.
3. Jeżeli sąd orzeka na korzyść powoda, należy sporządzić nakaz egzekucji, po czym przy pomocy komorników najemca zostaje zwolniony.

W przypadku, gdy mieszkanie jest sprywatyzowane i osoba jest w nim zameldowana, właściciel ma prawo domagać się jego eksmisji na drodze sądowej. Zazwyczaj agencja rządowa staje po stronie właściciela i umożliwia wyrejestrowanie najemcy. Jeżeli dana osoba nie ma gdzie się zarejestrować, może zostać wyznaczony termin na wyprowadzkę ze sprzedawanej nieruchomości.

Mają inny status prawny i to właśnie ten wpływa na możliwość eksmisji lokatorów:

1. Tymczasowo zarejestrowani obywatele. Są to osoby, które mogą zostać zwolnione przymusowo, jak opisano powyżej. Jeżeli dana osoba jest zameldowana czasowo, nie ma żadnych praw do mieszkania, z wyjątkiem możliwości korzystania z niego zgodnie z jego przeznaczeniem. Nawet jeśli te osoby nie zostaną przymusowo eksmitowane przez sąd, po upływie terminu rejestracji i tak będą musiały się wyprowadzić.
2. Rejestracja na stałe pozwala na zamieszkanie w mieszkaniu na czas nieokreślony, dając jednocześnie prawo do stałego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Problemy mogą pojawić się w przypadku drugiej grupy osób, ponieważ sprzedający nie może zostać zmuszony do wyprowadzenia się z osób mieszkających na stałe w mieszkaniu.

W ten sposób kupujący, po ustaleniu, że obywatele, którzy mają stałe prawo do korzystania z mieszkania mieszkają lub są zarejestrowani w nieruchomości, może odmówić transakcji.

Jeżeli transakcja jest jeszcze planowana, umowa musi zawierać listę osób zarejestrowanych w momencie zawarcia umowy oraz ich prawa do zamieszkania w nim i bieżącego korzystania z nieruchomości.

Obywatele, którzy nie mogą zostać zwolnieni:

• małoletnie dzieci i osoby ubezwłasnowolnione;
• obywatele, którzy kiedyś zrezygnowali z prywatyzacji i otrzymali stałe prawo do użytkowania lokalu;
• członkowie rodziny poprzedniego właściciela;
• osoby korzystające z mieszkania na podstawie umowy o dożywocie;
• obywatele, którzy odziedziczyli część nieruchomości.

Większość problemów pojawia się przy sprzedaży mieszkania z małymi dziećmi.

W praktyce mogą wystąpić następujące sytuacje:

1. Dziecko nie jest zameldowane w lokalu mieszkalnym, ale jego rodzic ma prawo do stałego lub czasowego korzystania z nieruchomości. Jedną z prawnych gwarancji realizacji prawa do życia jest zapewnienie mieszkań dla dzieci. Rodzic lub opiekun może zarejestrować u siebie dziecko bez zgody innych mieszkańców. Tak więc jedyną możliwością pozbycia się zarejestrowanych osób z dziećmi jest wypisanie osoby dorosłej.
2. Jeśli dziecko jest już zarejestrowane w mieszkaniu, sytuacja jest podobna do poprzedniej. Można go usunąć z rejestracji tylko poprzez rejestrację u prawnego opiekuna lub rodzica.
3. Jeżeli osoba małoletnia posiada udział w mieszkaniu, sprawę można rozwiązać poprzez zamianę nieruchomości. W takim przypadku w postępowanie zaangażowane są organy opiekuńcze, które mają obowiązek sprawdzić, czy dziecko otrzyma równoważny udział w nabytym majątku.

Zarejestrowani obywatele dzielą się na dwie grupy: zamieszkali czasowo i uprawnieni do stałego korzystania z mieszkania. Wypisanie pierwszej grupy osób nie będzie trudne. Problemy mogą pojawić się w przypadku stałych mieszkańców, których nie można zmusić do wyrejestrowania.

Jeśli nowy właściciel chce kupić mieszkanie, chociaż są w nim zarejestrowani inni obywatele, zawierana jest umowa sprzedaży mieszkania wraz z obciążeniami.

Procedura realizacji takiej transakcji jest podobna do zawierania zwykłej transakcji kupna-sprzedaży. Obecność notariusza nie jest wymagana.

Umowa powinna zawierać klauzulę o rodzaju obciążenia. Czy muszę zgłosić to specjaliście wprowadzającemu informacje do Rosreestr?

W każdym przypadku konieczny jest kontakt z izbą meldunkową, ponieważ konieczne jest dokonanie zmian w rejestrze dotyczących właściciela. W przypadku, gdy w mieszkaniu zameldowane są inne osoby i została sporządzona umowa z obciążeniami, konieczne jest poinformowanie o tym rejestratora.

Jakie dokumenty są potrzebne, aby złożyć wniosek do Rosreestr?

Kupujący musi złożyć następujące dokumenty do rejestracji:

• umowa z zastrzeżeniem obciążenia lokalu;
• wniosek z wnioskiem o rejestrację praw majątkowych;
• oryginał i kopia paszportu;
• otrzymanie zapłaty cła;
• dokumentacja techniczna;
• informacja o liczbie osób zarejestrowanych w mieszkaniu;
• zaświadczenie sprzedającego o prawie do posiadania nieruchomości.

Aby usunąć obciążenie, należy również skontaktować się z rejestratorem, przedstawiając mu dowód, że nie ma już podstaw do ograniczenia użytkowania i usuwania.

Aby to zrobić, musisz wziąć wyciąg z księgi mieszkaniowej jako dowód, że lokatorzy się wymeldowali.

Każda opcja ma swoje zalety i wady. Sprzedając siebie, poświęcisz dużo czasu i wysiłku, w tym na załatwienie kwestii prawnych, ale zaoszczędzisz na prowizji dla pośrednika.

Sprzedaż mieszkania za pomocą pośrednika jest łatwiejsza. Wystarczy znaleźć pośrednika, być obecnym przy oglądaniu mieszkania (najlepiej, ale nie koniecznie, jeśli np. znajdujesz się w innym mieście) oraz przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży. Ale specjalista będzie musiał zapłacić za pomoc 2-6% wartości nieruchomości.

Denis Rumyantsev, partner zarządzający agencji nieruchomości Goodman Estate, doradza przy wyborze pośrednika, aby zwracać uwagę na jego kompetencje, a nie czas pracy na rynku.

Pośrednik musi posiadać wiedzę techniczną, ekonomiczną i prawną oraz być rzeczoznawcą, inżynierem, prawnikiem, brokerem, psychologiem, sprzedawcą, marketerem, fotografem w jednym.

Denis Rumyantsev, partner zarządzający agencji nieruchomości Goodman Estate

Aby przekonać się o kompetencjach pośrednika, możesz poprosić go o przedstawienie dokumentów potwierdzających jego wiedzę: dyplomów, zaświadczeń i certyfikatów. Członkostwo w społecznościach zawodowych, na przykład w Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, będzie również wyznacznikiem uzdolnień zawodowych.

Koniecznie zapytaj, jak możesz sprzedać mieszkanie w wymaganym terminie i za najwyższą możliwą cenę. Zapytaj o osobiste sukcesy sprzedażowe w Twojej okolicy. Ważne jest również znalezienie „swojej” osoby, z którą wygodnie, przyjemnie i łatwo będzie się pracować i komunikować.

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników

1. Jak wycenić nieruchomość

Prawidłowa wycena pozwoli Ci szybko sprzedać mieszkanie i nie stracić pieniędzy. Według Denisa Rumyantseva średnie ceny można znaleźć na stronie internetowej Federalnej Służby Statystycznej. Ale ten portal nie jest ostateczną prawdą, ponieważ na koszt konkretnego mieszkania składa się kilka czynników. Na cenę wpływ mają:

1. Liczba pokoi.
2. Powierzchnia mieszkania.
3. Układ: pokoje izolowane są cenione wyżej niż sąsiednie.
4. Sąsiednie tereny, infrastruktura: parking i plac zabaw na podwórku lub w pobliżu, sklepy spożywcze, szkoły i przedszkola w zasięgu spaceru pozwolą sprzedać mieszkanie po wyższej cenie.
5. Piętro, na którym znajduje się mieszkanie: im wyższe tym lepiej.
6. Obecność balkonu lub loggii.
7. Dzielnica: uwzględniana jest bliskość centrum i przystanków komunikacji miejskiej, obecność pobliskich parków i terenów rekreacyjnych itp.
8. Wielkość rachunków za media.

Aby samodzielnie ustalić cenę mieszkania, trzeba znaleźć na rynku najbardziej podobne obiekty. Korzystaj ze wszystkich dostępnych źródeł: witryn z ogłoszeniami, magazynów nieruchomości i tak dalej.

Średnia cena za podobne mieszkanie będzie tym, czego szukasz. Można ją nieznacznie zwiększyć, jeśli jesteś gotów czekać na transakcję przez długi czas, lub nieco zmniejszyć, jeśli potrzebujesz pilnie sprzedać nieruchomość.

Obiekt, którego koszt jest o 15% wyższy od wartości rynkowej, stanowi do 10% wszystkich możliwych nabywców, 10% - jedną trzecią. Nieruchomość w odpowiedniej cenie przyciągnie 60% potencjalnych klientów.

2. Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Aby zawrzeć transakcję sprzedaży i kupna nieruchomości, sprzedający musi mieć w rękach:

• paszport;
• świadectwo własności;
• paszport katastralny na mieszkanie z WIT;
• wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości (musisz go pobrać w oddziale terytorialnym Rosreestr lub na stronie internetowej departamentu lub w MFC);
• wyciąg z księgi domowej o liczbie osób zarejestrowanych w mieszkaniu (przejdź do UK, HOA, ZhSK lub MFC);
• zaświadczenie o braku długów na rachunkach za media (HOA, spółdzielnia mieszkaniowa, UK, urząd mieszkaniowy lub Unified Information and Settlement Centre);
• zaświadczenie o legalności przebudowy, jeśli została przeprowadzona (WIT);
• poświadczony notarialnie małżonek do sprzedaży nieruchomości, jeżeli została nabyta w małżeństwie;
• zezwolenie władz opiekuńczych na sprzedaż mieszkania, jeżeli jego właściciel jest osobą niepełnoletnią.

3. Jak reklamować mieszkanie?

Aby przyciągnąć potencjalnych nabywców, musisz poprawnie skomponować i umieścić ogłoszenie o sprzedaży mieszkania.

Rób zdjęcia wysokiej jakości

Nie wystarczy od niechcenia zrobić telefonem zdjęcie mieszkania. Przygotuj swoją przestrzeń życiową do filmowania. Usuń z oprawki wszystkie niepotrzebne, odrapane, zbyt codzienne, nieprzyjemne dla oka. Zetrzyj kurz, umyj kanalizację, ostrożnie postaw buty na wyciągnięcie ręki, rozmontuj tuby i słoiki na otwartych półkach. Dodaj przytulne elementy: bukiet kwiatów na kuchennym stole, ozdobne poduszki na sofę.

Fotografowanie najlepiej wykonywać w słoneczny dzień.

Napisz przyciągający uwagę tekst

Dokonaj szczegółowego ogłoszenia wskazującego wszystkie atuty mieszkania. Pierwsza część tekstu powinna zawierać dane techniczne: liczbę kondygnacji domu, liczbę pokoi, obecność loggii itp.

Pomyśl o zaletach mieszkania, które są dla Ciebie nieistotne, ale mogą zainteresować kupującego. Na przykład dla bezdzietnych nie jest ważne, że w pobliżu znajdują się przedszkola i szkoły, ale bliskość placówek oświatowych jest zaletą dla dużej rodziny.

Umieść swoją reklamę

Wybierz strony, na których chcesz zareklamować swoje mieszkanie. Wśród uniwersalnych witryn sprzedaży nieruchomości w Rosji są Avito, Domofond, Yandex.Real estate. W Twoim mieście może być lokalna przestrzeń reklamowa.

4. Jak pokazać mieszkanie i negocjować z kupującym?

Zanim zademonstrujesz nieruchomość potencjalnym nabywcom, musisz uporządkować nie tylko mieszkanie, ale także wejście. Wkręć jasne światła na klatce schodowej, umyj lub przynajmniej zamiataj.

W domu przyklej odsuniętą od ściany tapetę, umyj okna, wyczyść śliwki, aby nie było nieprzyjemnego zapachu. Ciasto można upiec przed spotkaniem z klientem: nie trzeba go jeść, ale zapach świeżych wypieków sprawi przyjemne wrażenie dla gościa.

Twoim zadaniem jest wywołanie efektu wow w każdym kontakcie potencjalnego nabywcy z Tobą i Twoim obiektem.

Denis Rumyantsev, partner zarządzający agencji nieruchomości Goodman Estate

Rozmawiaj z klientami we właściwy sposób

Doskonale zdajesz sobie sprawę nie tylko z zalet, ale i wad mieszkania. Spójrz na to oczami kupującego i zastanów się, jakie pytania może zadać, które wywołają u niego niezadowolenie. Zrób listę argumentów, które przejdą na twoją stronę.

Potencjalny nabywca najprawdopodobniej się targuje. Zwłaszcza jeśli na spotkanie przyszedł reseller, który jest zainteresowany jak największym obniżeniem ceny. Zdecyduj z góry, jaki koszt jesteś gotów zejść. Kupujący może podać różne (również nieistniejące) argumenty, dlaczego warto sprzedać mieszkanie taniej. Nie ulegaj presji psychicznej, patrz na sytuację trzeźwo, broń swojej ceny.

5. Jak zawrzeć umowy lokaty i kupna

Umowa depozytowa

To dokument potwierdzający powagę intencji obu stron. Kupujący deklaruje chęć zakupu nieruchomości i daje sprzedającemu określoną kwotę (zwykle 2–5% całkowitego kosztu mieszkania). Z kolei właściciel mieszkania zobowiązuje się sprzedać je temu konkretnemu klientowi po uzgodnionej cenie.

Przewiduje sankcje w przypadku anulowania transakcji dla obu uczestników. Jeśli kupujący zmieni zdanie, sprzedający zatrzymuje pieniądze dla siebie. Jeśli właściciel nieruchomości nie chce sprzedać mieszkania, zwróci kaucję w podwójnej wysokości.

Umowa sprzedaży

Sprzedający przed transakcją musi przygotować pakiet dokumentów dotyczących nieruchomości i wypisać wszystkich mieszkańców zarejestrowanych w mieszkaniu.

Zwykle sporządzany przez notariusza. Zapisuje się po otrzymaniu przez Ciebie pieniędzy za mieszkanie i napisze, że kupujący się z Tobą rozliczył.

Po podpisaniu umowy należy złożyć dokumenty w celu rejestracji przeniesienia własności nieruchomości do organu terytorialnego Rosreestr. Obowiązek państwowy za ustalenie transakcji wyniesie 2000 rubli.

6. Jak przelać pieniądze?

Skrytki depozytowe

Kupujący wynajmuje sejf w depozycie banku i zawiera z instytucją umowę określającą warunki dostępu do celi byłego właściciela mieszkania. Na przykład obecność umowy sprzedaży.

Sprzedawca z kolei wynajmuje sejf, w którym po otrzymaniu pieniędzy stawia paragon. Kupujący będzie mógł ją odebrać po zawarciu transakcji na warunkach określonych w umowie dzierżawy komórki. Na przykład ponownie, jeśli istnieje umowa sprzedaży.

Podczas wypełniania komórek obie strony transakcji muszą być obecne. Aby sprzedawca mógł przeliczyć pieniądze, a kupujący mógł upewnić się, że paragon jest na swoim miejscu.

Za pośrednictwem depozytu notarialnego

Notariusz może przeprowadzić transakcję za pośrednictwem swojego konta: odebrać pieniądze od kupującego i przekazać je sprzedającemu. Ale usługa najprawdopodobniej obejmie prowizję banku, której wysokość zależy wyłącznie od apetytu instytucji.

Przelew pieniężny

Możesz wymienić pieniądze na paragon bez sztuczek. W takim przypadku warto je policzyć, badając każdy rachunek pod kątem autentyczności. Transakcję lepiej przeprowadzić pod kamerami lub w obecności świadków (np. w kancelarii notarialnej).

Oczywiście nie powinieneś zastanawiać się, gdzie i kiedy otrzymasz dużą kwotę pieniędzy, aby bezpiecznie przywieźć ją do domu lub banku.

7. Jak przekazać mieszkanie nowemu właścicielowi?

W dniu dostarczenia dokumentów do Rosreestr sprzedawca przekazuje nabywcy klucze do mieszkania. Strony podpisują nieruchomość, co potwierdza, że ​​kupujący pozostawił mieszkanie w należytym stanie.

Jak uniknąć oszustwa

W transakcjach dotyczących nieruchomości najbardziej wrażliwym ogniwem jest kupujący. Ale sprzedawca ma też na co zwrócić uwagę:

1. Przekazanie pieniędzy musi nastąpić przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. W przeciwnym razie sprzedający ryzykuje pozostawienie bez zapłaty za nieruchomość: transakcja została już zawarta, a kupujący nie ma powodu, aby spieszyć się z kalkulacją. Jeśli masz do czynienia z oszustem, może szybko sprzedać mieszkanie i zniknąć z podwójną porcją pieniędzy: Twoją i nowego nabywcy.
2. Nie przekazuj oryginalnych dokumentów ani kupującym, ani pośrednikowi w obrocie nieruchomościami przed zakończeniem transakcji. W przeciwnym razie mieszkanie może zostać sprzedane bez Twojej wiedzy.

Zgodnie z prawem małoletni formalnie ma takie same prawa i obowiązki jak osoba pełnoletnia.

Jednak ze względu na swój wiek i brak codziennych doświadczeń nie zawsze może właściwie ocenić konsekwencje swoich prawnie istotnych działań.

Dlatego dziecko może wykonywać swoje prawa wyłącznie pod nadzorem rodziców lub opiekunów..

W wieku 14 lat w ogóle nie ma prawa podpisywać żadnych dokumentów. Wszelkie czynności na jego rzecz iw jego interesie wykonują przedstawiciele prawni.

Małoletni w wieku od 14 do 18 lat podpisuje wszystkie dokumenty samodzielnie, ale w pobliżu musi znajdować się podpis osoby dorosłej, gwarantującej, że interesy jego podopiecznego nie zostaną naruszone.

Wszystkie te przepisy są zawarte w takich aktach prawnych i wykonawczych, jak::

Ponadto na terytorium podmiotów Federacji Rosyjskiej mogą zostać przyjęte własne regulacje dotyczące kontroli przestrzegania praw dziecka przez wszystkie strony transakcji.

Złożoność takiej transakcji

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z zarejestrowanym małoletnim dzieckiem?

Jeśli dziecko jest tylko zameldowane w mieszkaniu i nie jest jego właścicielem, to trudności z wyobcowaniem przestrzeni życiowej są znacznie mniejsze.

W takim przypadku nie jest nawet konieczne zwrócenie się do organu opiekuńczego, ponieważ nikt nie narusza praw własności małoletniego.

Jeśli dziecko nie zostanie wypisane, podczas sprzedaży zachowuje prawo do mieszkania w mieszkaniu, co oczywiście jest niewygodne dla kupującego.

Kupno mieszkania z zarejestrowanymi małoletnimi dziećmi wiąże się z wieloma trudnościami. Zgadzam się, jeśli kupiłeś mieszkanie z zarejestrowanym małoletnim dzieckiem i ma ono prawo mieszkać na twoim terytorium, nie ma w tym nic przyjemnego.

Dlatego głównym zadaniem uczestników transakcji jest wydobycie dziecka z mieszkania. Odbywa się to na wniosek ojca lub matki w biurze paszportowym lub w oddziale służby migracyjnej.

Potencjalne komplikacje mogą powodować:

• rodzice, którzy nie chcą wypuszczać dziecka z mieszkania – będą musieli się o tym przekonać, być może sami pójdą na jakieś ustępstwa, np. podniosą czynsz;
• pracownicy FMS, którzy odmawiają zwolnienia dziecka „donikąd” – muszą być zarejestrowane razem z mamą lub tatą, żeby jednego dziecka nie można było usunąć z rejestracji;
• rejestratorów, którzy odmawiają zarejestrowania małoletniego w nowym miejscu zamieszkania – do ukończenia 14 roku życia musi zarejestrować się u rodziców;
• jeśli próbują „podłączyć” dziecko do obcych (nawet jeśli są dziadkami), to odmowa jest całkiem uzasadniona.

Tylko po dokładnym sprawdzeniu sytuacji można kupić mieszkanie, w którym zameldowane jest niepełnoletnie dziecko.

Uzyskanie zgody rodziców

Jeśli właścicielami mieszkania są mama i tata, a dzieci są zarejestrowane tylko w przestrzeni życiowej, nie powinno być problemów z ich wypisem.

Jedyne, czego potrzebujesz, to uzyskać zgodę pełnomocników prawnych na wypis.

W większości przypadków wystarcza pisemne zapewnienie..

Ponadto właściciele zazwyczaj starają się zwolnić dzieci z mieszkania na etapie przygotowań do przedsprzedaży, aby nie zawstydzić potencjalnych nabywców.

Jest to możliwe, jeśli dziecko ukończyło 14 lat i są inni krewni. Jeśli dziecko nie ukończyło jeszcze 14 lat, można je przepisać tylko jednemu z rodziców.

Czasami pojawia się inny problem z uzyskaniem zgody: ojciec i matka dziecka są rozwiedzeni.

Są takie komplikacje:

• nie można znaleźć drugiego rodzica;
• rodzic nie wyraża zgody na zwolnienie;
• ojciec i matka nie mogą uzgodnić przyszłego miejsca zamieszkania dziecka.

W pierwszym przypadku będziesz musiał zgłosić się na policję z listy poszukiwanych i zgłosić go do sądu jako osobę zaginiętą. Jeśli pojawi się i odmówi wyrażenia zgody (lub zignoruje prośbę), będzie musiał albo z nim negocjować, albo udać się do sądu, aby pozbawić go praw rodzicielskich.

Kiedy wymagane jest odwołanie do władz opiekuńczych?

Odwołanie do władz opiekuńczych będzie bezwzględnie wymagane, jeśli małoletni jest nie tylko zarejestrowany w przestrzeni życiowej, ale także jest jej właścicielem.

W takim przypadku sprzedaż mieszkania z zarejestrowanym dzieckiem staje się znacznie trudniejsza.... Konieczne jest zapewnienie dziecku takiego samego udziału w innej przestrzeni życiowej należącej do rodziców.

Najczęściej realizowane są tzw. „transakcje alternatywne” – równoczesna sprzedaż i kupno dwóch mieszkań. Innymi słowy, rodzina sprzedaje swój stary dom i kupuje nowy.

W takim przypadku musisz przestrzegać takich zasad.:

• warunki życia w nowym mieszkaniu (lub domu) nie powinny być gorsze niż w poprzednim miejscu zamieszkania;
• udział dziecka nie powinien być mniejszy ani w procentach, ani w wielkości;
• mieszkanie musi być ukończone i uznane za nadające się do zamieszkania.

W rzadkich przypadkach dziecko może otrzymać udział nie w zakupionym mieszkaniu, ale w innym, już posiadanym przez ojca lub matkę.

Skontaktowanie się z organami opiekuńczymi będzie również wymagane w przypadkach, gdy trudno jest wypisać dziecko z mieszkania, na przykład, gdy jeden z przedstawicieli dziecka ingeruje w transakcję.

Mamy nadzieję, że teraz stało się dla Ciebie jasne, czy można sprzedać mieszkanie, jeśli zarejestruje się niepełnoletnie dziecko?

Czy dziecko może zostać wypisane donikąd?

Odpowiadając na pytanie: jak sprzedać mieszkanie z zarejestrowanym dzieckiem, warto osobno porozmawiać o tym, gdzie może zostać wypisane.

Czasami rodzice zgadzają się na układ, ale nie mogą tego zrobić na mocy prawa.

Dzieje się tak, jeśli ich dziecko nie ukończyło 14 lat. Zgodnie z art. 20 Kodeksu Cywilnego małoletni muszą mieszkać ze swoimi przedstawicielami prawnymi.

Ponadto muszą mieć zapewnione miejsce zamieszkania, tj. pisanie ich „donikąd” nie zadziała.

Dzieci po 14 roku życia również nie można wypisać „donikąd”, ale można je zarejestrować w miejscu zamieszkania krewnych.

Dlatego ojciec lub matka będą musieli wymeldować się z mieszkania przed zarejestrowaniem jego sprzedaży. Wtedy może natychmiast „przepisać” miejsce zamieszkania dzieci lub wyrazić zgodę na zmianę miejsca ich zameldowania.

Art. 20. Miejsce zamieszkania obywatela

1. Miejscem zamieszkania jest miejsce, w którym obywatel zamieszkuje na stałe lub w przeważającej części. Obywatel, który poinformował wierzycieli, a także inne osoby, informację o swoim innym miejscu zamieszkania, ponosi ryzyko wynikających z tego konsekwencji.
2. Miejscem zamieszkania małoletnich poniżej czternastego roku życia lub obywateli pozostających pod opieką jest miejsce zamieszkania ich przedstawicieli prawnych – rodziców, rodziców adopcyjnych lub opiekunów.

Schemat jest trudny, jeśli dokonuje się transakcji alternatywnej, a rodzice nie mają miejsca, w którym mogliby się zarejestrować na czas przetwarzania wszystkich dokumentów.

Naturalnie, obecni właściciele sprzedawanego mieszkania raczej nie zgodzą się na zarejestrowanie osoby dorosłej i dziecka przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży.

Rejestracja sprzedaży

Jak sprzedać mieszkanie, w którym zameldowane jest małoletnie dziecko i jak najlepiej wszystko załatwić? Z reguły starają się wyrzucić z mieszkania małoletnie dzieci jeszcze przed rozpoczęciem transakcji.

Jeśli jednak nie ma możliwości ich oddzielnej rejestracji, taka procedura jest możliwa.:

• zawarcie umowy przedwstępnej, rejestracja brakujących dokumentów;
• wypis jednego z rodziców z mieszkania i jego zameldowanie w nowym miejscu zamieszkania;
• podpisanie umowy kupna-sprzedaży, złożenie dokumentów do rejestracji państwowej;
• wypis pozostałych członków rodziny z mieszkania i zameldowanie pod nowym adresem;
• przelew pieniędzy zgodnie z umową;
• uzyskanie nowych zaświadczeń o rejestracji praw majątkowych.

Jeżeli dziecko ukończyło 14 lat, może zostać wypisane „donikąd” wraz z przedstawicielem ustawowym (ojcem, matką lub opiekunem) i nie ma potrzeby stosowania ust. 4.

W nowym miejscu zamieszkania musisz zarejestrować się w ciągu 10 dni, w przeciwnym razie FMS nałoży karę na każdego członka rodziny.

Tym samym procedura wypisu dziecka ze sprzedawanego mieszkania nie jest szczególnie trudna, jeśli wszystkie strony są zgodne w swojej decyzji.

A na pytanie, jak sprzedać mieszkanie, jeśli dziecko jest tam zarejestrowane, można odpowiedzieć jednoznacznie - tylko przy przestrzeganiu wszystkich wymogów prawa.

Trudności pojawiają się, gdy jeden z przedstawicieli prawnych nieletniego nie wyrazi zgody lub gdy dziecko jest właścicielem mieszkania. W takim przypadku zakup mieszkania z zarejestrowanymi dziećmi może wiązać się z wieloma trudnościami dla kupującego, choć sprzedaż mieszkania, w którym zameldowane jest niepełnoletnie dziecko, jest możliwa.