¿Es posible vender un apartamento con personas registradas? ¿Puede el propietario vender un apartamento si hay un niño registrado en él? Modelo de contrato de compraventa de un apartamento

Vender un apartamento con una persona registrada es un caso común de transacciones con bienes raíces residenciales. En tales situaciones, no solo el hecho mismo del registro tendrá un significado legal, sino también la existencia de los derechos de los ciudadanos registrados a una vivienda.

Situación jurídica de las personas registradas

En la etapa de negociación de los términos de la transacción, el comprador verifica la limpieza legal del apartamento. Este procedimiento incluye el establecimiento de gravámenes oficiales y ocultos en la vivienda. Si la hipoteca registrada sobre el apartamento es un gravamen oficial, la presencia de personas registradas en el apartamento puede considerarse un gravamen oculto.

La situación jurídica de las personas registradas se determina teniendo en cuenta las siguientes características:

• el registro temporal en el lugar de residencia no da lugar a ningún derecho sobre bienes inmuebles, con la excepción de la posibilidad de utilizar el espacio habitable durante un período determinado;
• El registro permanente en el lugar de residencia permite a un ciudadano registrado vivir en un apartamento por un período de tiempo ilimitado, es decir da lugar a la aparición de un derecho de uso permanente.

La presencia de personas registradas temporalmente no crea dificultades para realizar transacciones, ya que su registro pierde automáticamente su validez después de un cierto período de tiempo.

En cuanto a los ciudadanos con permiso de residencia permanente, la situación es mucho más complicada. El registro en el lugar de residencia de los ciudadanos que no son propietarios de un apartamento puede surgir en los siguientes casos:

1. vivir en un apartamento después de su privatización por una persona que ha emitido una renuncia a la transacción de privatización a favor de otras personas;
2. uso permanente de la vivienda sobre la base de la denegación testamentaria;
3. miembros de la familia del propietario que no tienen participación en el derecho de propiedad;
4. ciudadanos menores nacidos después del registro de derechos de propiedad.

Estas personas tienen derecho al uso permanente de los locales residenciales, que no se puede rescindir o limitar de manera arbitraria. Por ejemplo, en los casos de privatización, ese derecho está condicionado por el hecho de que el ciudadano que se niega sea el inquilino legal del apartamento.

Además, el propietario tiene derecho a registrar a cualquier persona en su hogar, incluso de forma continua. Al mismo tiempo, el propietario puede estipular por separado las condiciones de vida y los límites del derecho de uso de la vivienda, ya que el registro no da lugar directamente al surgimiento de tal derecho.

Qué hacer con los ciudadanos registrados al vender un apartamento.

Una vez establecido que los ciudadanos están registrados en el apartamento, el comprador tiene derecho a negarse a completar la transacción, ya que la ley proclama la libertad de relaciones contractuales. Si se toma la decisión de continuar con la compra y venta, el nuevo propietario puede enfrentarse a la necesidad de decidir el destino de los ciudadanos registrados.

Como regla general, en el momento de la transferencia real de la vivienda, el vendedor debe desalojar completamente el apartamento y transferirlo sin reclamos de terceros. Esto también implica la baja del registro de todos los ciudadanos registrados, que se estipula en el contrato de compraventa. En algunos casos, las contrapartes pueden establecer en el contrato un período durante el cual todos los ciudadanos deben darse de baja.

Si los ciudadanos están registrados en el apartamento con un derecho de uso permanente, el vendedor no tiene derecho a exigir que se eliminen del registro de registro. En este caso, si el vendedor ha decidido comprar una vivienda con tal gravamen, se estipulan las siguientes condiciones en el contrato:

• se incluye la lista de personas registradas en el apartamento en el momento de la transacción de compra y venta;
• indica que conservan el derecho de uso permanente incluso después del registro de la propiedad inmobiliaria al comprador.

Debe tenerse en cuenta que la adquisición de vivienda no permitirá que las siguientes categorías de ciudadanos sean dados de baja, ni siquiera por coacción:

1. niños menores o ciudadanos declarados incompetentes;
2. personas que se negaron a participar en la privatización, pero conservaron el derecho de uso;
3. miembros de la familia del dueño anterior de la propiedad;
4. personas que viven en un apartamento bajo un contrato de renta vitalicia.

Es posible establecer la composición completa de dichas personas mediante el estudio de certificados de composición familiar, tarjetas de apartamentos o extractos de libros domésticos. Además, es necesario comparar la composición de los miembros de la familia del propietario con el número de personas que participaron en la privatización.

Como regla general, los niños se inscriben en el lugar de residencia de uno o ambos padres. La observancia de este principio es supervisada por las autoridades de tutela y tutela. Por este motivo, la compra de vivienda, en la que solo quedan inscritos los ciudadanos menores de edad, es rara en la práctica.

Si después de la compra del apartamento hay personas registradas que no encajan en la lista anterior, pueden ser desalojadas por el nuevo propietario, incluso a la fuerza.

¿Cuál es la conveniencia de comprar apartamentos con ciudadanos registrados? Como regla general, dichos bienes raíces son significativamente más baratos que propiedades similares sin personas registradas. Por ejemplo, si una persona mayor tiene el derecho de residencia permanente en virtud de un contrato de renta vitalicia, la compra de una vivienda puede considerarse conveniente.

Cómo registrar ciudadanos después de la venta de un apartamento.

Si el vendedor no cumplió con la obligación de liberar el apartamento de todas las personas registradas, o no tenía el derecho de cancelación forzosa del registro, el comprador tiene un deseo razonable de liberar la vivienda adquirida de los derechos de terceros. Incluso si un ciudadano registrado no vive realmente en un apartamento y no se va a mudar a una vivienda, el hecho de su registro aumenta significativamente el monto de las facturas de servicios públicos.

Si el número de personas registradas incluye a ciudadanos que han conservado el derecho de uso permanente, su desalojo será prácticamente imposible. Una excepción a esta regla pueden ser los casos de violación de las condiciones de vida:

• negativa a pagar los servicios públicos y otros tipos de pagos obligatorios;
• daño sistemático o daño a un edificio residencial que conduzca a su destrucción;
• Violación sistemática de los derechos de las demás personas que habitan la vivienda.

En estos casos, se permite el desalojo sin proporcionar otra vivienda, incluso mediante la presentación de un reclamo en la corte.

Si los ciudadanos registrados no tienen derecho a usar el apartamento, el nuevo propietario tiene el derecho legal de desalojarlos del espacio habitable, así como de darlos de baja por la fuerza.

Para hacer esto, siga estos pasos:

1. ofrecer a los ciudadanos registrados que se den de baja voluntariamente, incluso proporcionando un marco de tiempo razonable para tales acciones;
2. enviar una advertencia sobre la posibilidad de desalojo forzoso a través de los tribunales;
3. acudir a los tribunales para proteger los derechos del propietario.

Si los ciudadanos registrados realmente viven en un apartamento, deben estar al tanto de la posibilidad de un desalojo forzoso a través de los tribunales, por lo que la posibilidad de un alta voluntaria es bastante grande. Se desarrolla una situación diferente en los casos en que las personas registradas no viven en un apartamento y se desconoce su lugar de residencia.

En este caso, es posible escribirlos mediante una decisión judicial. Al presentar una reclamación ante el tribunal, es necesario indicar el último lugar de residencia conocido de dicho ciudadano, que, por regla general, coincidirá con la dirección del apartamento comprado.

Durante el juicio, se comprobará si la persona registrada tiene o no derecho de uso permanente. Si este hecho no se confirma, el tribunal tomará una decisión en ausencia para desalojar y dar de baja al ciudadano registrado. Luego de la presentación del acto judicial a la autoridad registral, se realizará un extracto en estricto apego a la parte resolutiva de la decisión judicial.

Por lo tanto, al vender un apartamento con ciudadanos registrados, el comprador deberá determinar si tiene derecho a un uso permanente de la vivienda. Si tiene ese derecho, será extremadamente difícil desalojar el apartamento. El desalojo en los tribunales solo se permite en los casos en que los ciudadanos registrados no hayan conservado el derecho de residencia permanente en el momento de la transacción.

Última modificación: junio de 2019

La compra de bienes raíces es un proceso importante que requiere una preparación minuciosa. En primer lugar, ambas partes de la transacción deben asegurarse de que no existen riesgos ocultos. Si se revela que el propietario ha decidido vender el apartamento con una persona registrada, el comprador tiene derecho a rechazar la transacción, ya que en el proceso de negociación de la transacción se pasó por alto una condición importante: la liberación de la propiedad por parte de los inquilinos. .

La venta de un apartamento significa un rechazo total de cualquier reclamo de propiedad, y si alguien se niega a salir del espacio habitable enajenado, los derechos del comprador para disponer de la vivienda son significativamente limitados. Por esta razón, al examinar un apartamento, los compradores potenciales seguramente preguntarán si todos los inquilinos han sido despedidos y si habrá consecuencias negativas debido a la descarga. De lo contrario, habrá que resolver la cuestión de la descarga obligatoria, lo que no siempre es posible.

¿Es legal vender con inquilinos registrados?

El registro en una dirección específica y los derechos de propiedad se dividen en diferentes categorías. Por esta razón, la ley no prohíbe las transacciones cuando las personas registradas permanecen en el apartamento. Los detalles de tales transacciones se especifican en las disposiciones de la legislación sobre vivienda y familia. El Código Civil (Art. 292) aclara que vender un apartamento con una persona registrada es legal.

Una regla similar se da en el Código de Vivienda de RF (Art. 31), que habla de la admisibilidad de la enajenación de bienes inmuebles con gravámenes.

En virtud de estas disposiciones de la ley, una transacción con un apartamento que no está exenta de inquilinos se considera legal. Sin embargo, este hecho impone ciertas dificultades para la posterior disposición de la vivienda por parte del nuevo propietario, por lo que es extremadamente difícil vender dicha vivienda. El vendedor, que no ha escrito a otros inquilinos, tiene que reducir el precio.

Por otro lado, un comprador que tenga la intención de comprar una casa con personas registradas corre el riesgo de meterse en una situación en la que ni siquiera el tribunal ayudará a desalojar la casa. Hay algunas categorías de ciudadanos para quienes solo se permite el alta voluntaria. Antes de decidir si es posible vender un apartamento con una persona registrada, es necesario estipular de inmediato el momento de la terminación del registro o evaluar las posibilidades de un despido forzoso a través del tribunal.

Antes de transferir el depósito y negociar un trato, las partes deben acordar el momento de la entrega de la casa, física y legalmente. Esto significa que todas las personas registradas al momento de la transacción deben dejar el apartamento y darse de baja. Por lo tanto, el propietario puede vender el apartamento sin el consentimiento de los propietarios registrados, pero la cuestión de su alta, voluntaria u obligatoria, debe resolverse.

Si el comprador decide que podrá manejar la declaración por su cuenta, debe recordarse que mientras el registro sea válido, la persona tiene derecho a utilizar el alojamiento en la dirección especificada.

Si los ciudadanos adultos capaces no están de acuerdo, son dados de alta en el tribunal, habiendo recibido la prescripción necesaria. La dificultad es que en el momento de la transacción no siempre es obvio que los inquilinos estén en la categoría de ciudadanos que no pueden ser despedidos bajo coacción.

Descarga forzada

La opción más fácil es acordar con el no propietario los términos y condiciones para desocupar la vivienda. Si una opción de arreglo pacífico no es posible, el dueño de la propiedad tiene que ir a la corte y luego iniciar el proceso de despido basado en la resolución recibida.

A pesar de la ausencia de una prohibición legislativa para ejecutar transacciones bajo contratos en los que no hay indicios de ciudadanos registrados en la dirección, se recomienda indicar una cláusula en la escritura de compra ordenando a todos los residentes registrados que liberen los medidores ocupados en la fecha especificada. y anular el registro.

Pero la inclusión de tal condición en el contrato no elimina el riesgo, ya que el extracto no siempre es permisible.

Si el alta voluntaria no se lleva a cabo, solo hay una forma de resolver el problema: presentando una solicitud ante el tribunal. En la mayoría de las situaciones, el tribunal satisfará los reclamos del demandante y ordenará que se desaloje la casa.

Sin embargo, un veredicto positivo necesita justificación por parte del demandante:

• sobre la presencia de otras viviendas, donde una persona podría registrarse;
• sobre la ausencia de pagos por vivienda y servicios comunales;
• crear una familia y vivir en una dirección diferente;
• mudarse a otro lugar de residencia durante mucho tiempo.

Las declaraciones textuales no son suficientes para un despido forzoso. El propietario debe presentar en el tribunal documentos de respaldo sobre los puntos anteriores, si es necesario, para atraer testigos. Si el acusado declara que existen circunstancias difíciles, el tribunal da tiempo para resolver el problema con la descarga. Y, sin embargo, a veces la rescisión del registro no es posible ni siquiera mediante una orden judicial.

Imposibilidad de descarga forzada para determinadas categorías

Hay determinadas categorías de ciudadanos que no pueden ser dados de alta sin su consentimiento. Las personas clasificadas como menores que se han negado a la privatización, que viven en cooperativas, etc. tienen derecho a utilizar la protección contra el desalojo forzoso.

Detengámonos con más detalle en las circunstancias, cuya presencia impide la descarga obligatoria:

1. La presencia de derechos de propietario no otorga el derecho de remover por la fuerza a una persona del registro. Además, si se hace un trato, uno no puede hacerlo sin su consentimiento.
2. Una denegación testamentaria permite la conservación de un permiso de residencia para ciertos ciudadanos, a quienes el heredero no tiene derecho a redactar. La duración de la obligación es de tres años, o indicará la indefinición de la obligación a lo largo de la vida. Estos ciudadanos conservan el derecho a registrarse y utilizar el apartamento durante todo el período especificado.
3. La privatización con la negativa de los inquilinos a favor de un propietario implica el arrendamiento de un local de por vida. Al negarse a hacerse cargo de la propiedad, los ciudadanos conservan el derecho de arrendar, independientemente de la presencia o ausencia de un documento en la propiedad. La venta de un apartamento privatizado con inquilinos registrados, a favor de otro inquilino, es posible, sin embargo, no será posible desalojarlo sin consentimiento y dar de baja, debido a la preservación de los derechos de los inquilinos. ( Ver más: .)
4. Membresía en una cooperativa. El pago de una participación en una cooperativa de vivienda da derecho a registrarse en ella. La ausencia de una declaración de propiedad no es motivo para una descarga obligatoria.
5. otorga el derecho a utilizar la vivienda de por vida si se llega a un acuerdo de este tipo.
6. La celebración de un contrato matrimonial permite negociar el derecho de uso de la vivienda por parte del cónyuge, independientemente de los derechos de propiedad. Los cónyuges celebran el contrato con los términos de validez del derecho de residencia, de por vida o por un período de tiempo limitado.
7. Los menores que no tienen padres o tutores no pueden ser dados de alta hasta que se les proporcione un espacio habitable similar. Si un niño registrado tiene representantes legales, se ocuparán del mismo problema. Al vender locales en los que estén registrados residentes menores, deberá obtener la aprobación de la junta de fideicomisarios. La condición principal del trato es que los intereses del niño no se vean afectados.

Cómo se formaliza el trato

Con la excepción de una circunstancia importante asociada con la presencia de ciudadanos registrados, la transacción para la enajenación pagada de un apartamento se lleva a cabo de acuerdo con el algoritmo estándar.

El documento principal que confirma la transferencia de derechos de un propietario a otro es el contrato de compraventa de un apartamento con las personas registradas en él (factura de compraventa). Está redactado por escrito y, si se desea, certificado por notario.

Adjunto al contrato, donde se fija el plazo para la cesión del inmueble a disposición del nuevo propietario (ceden las llaves y desalojan la vivienda).

A menudo, al vender, se requiere arreglar los acuerdos alcanzados con el comprador. De acuerdo con el Art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia, un acuerdo verbal se confirma mediante un acuerdo de depósito o un acuerdo preliminar.

En el acuerdo preliminar, una cláusula separada indica quién está registrado en el espacio habitable y establece el momento del alta.

Después de la firma de la factura principal de compraventa, la transferencia del derecho del propietario a otra persona debe formalizarse en Rosreestr. Para registrar un nuevo propietario, se adjunta lo siguiente al contrato de compra del apartamento:

Las acciones de registro de Rosreestr se incluyen en la lista de servicios públicos pagados, por lo tanto, antes de enviar los documentos para el registro. Si el solicitante no puede presentar los originales de los documentos, se le permite presentar documentos notariales.

Tras considerar los documentos presentados, Rosreestr decide sobre el registro de la transferencia de propiedad. Si no hay obstáculos para la transacción, se emite un nuevo estado de cuenta después de unos días (dentro de los 15 días), confirmando el cambio de propietario.

Riesgos potenciales

La ausencia de restricciones en el procedimiento de transacción, por un lado, facilita el proceso de transferencia de propiedad al comprador, por otro lado, aumenta los riesgos asociados con la presencia de inquilinos registrados en el apartamento comprado.

En primer lugar, el comprador debe asegurarse de que no se hayan establecido restricciones legales para el despido de ciudadanos registrados, y en caso de negarse a darse de baja voluntariamente, el nuevo propietario podrá hacerlo por la fuerza, a través de una orden judicial.

Existe una dificultad más asociada con el alta de ciudadanos en la dirección de registro temporal. Es posible que después de un tiempo los ciudadanos registrados quieran regresar y registrarse en la dirección de registro permanente anterior y continuar usando el espacio habitable. Una situación similar es posible cuando se registra a una persona condenada. Después de su liberación, tiene derecho a restablecer un permiso de residencia en la dirección.

Para evitar serios problemas con la enajenación posterior de la propiedad, el comprador no debe confiar en las promesas verbales de que el antiguo propietario firmará él mismo y otros residentes antes o después de la transacción. Si en el momento de la transacción hay ciudadanos registrados, el contrato incluye una cláusula sobre el momento de la terminación del registro de todos los ciudadanos registrados.

Si un nuevo propietario, que compra una casa a un precio reducido, asume un despido independiente de los inquilinos, corre el riesgo de entrar en una situación en la que el apartamento después de la transacción sea ocupado por los inquilinos registrados y el tribunal se niegue a emitir un extracto. , citando la imposibilidad de terminación forzosa del registro. Al decidir comprar, debe considerar cuánto más barato se vende y cuáles son las posibilidades de resolver el problema de la descarga.

Al mismo tiempo, es importante recordar que tales problemas solo esperan si el vendedor no ocultó la presencia de los inquilinos en el momento de la transacción. Si el antiguo propietario ocultó los problemas con el estado de cuenta, el comprador podrá cancelar la transacción basándose en la mala fe del vendedor. En este caso, existe la posibilidad de devolver el dinero pagado por el apartamento al negarse a comprar. Cuando los propietarios deciden si pueden vender el apartamento sin el consentimiento de los inscritos, hay que tener en cuenta que el tema de desocupar el espacio habitable es un punto importante, y sin un alta voluntaria antes de la transacción, no se puede contar. a buen precio para vivienda.

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¿Es posible vender un apartamento con una persona registrada con su consentimiento? La legislación responde afirmativamente a esta pregunta, pero no se sabe si el nuevo propietario querrá vivir en una vivienda con personas no registradas. A la hora de vender un apartamento, es recomendable negociar con los ciudadanos registrados en él. De lo contrario, estar registrado con otras personas puede afectar negativamente el monto de la transacción, ya que requerirá burocracia documental adicional por parte del nuevo propietario.

La venta de un apartamento con una persona registrada no está prohibida por la ley, ya que solo el propietario del apartamento tiene derecho a disponer de la vivienda. Otra cosa es que el comprador no siempre quiere comprar un piso con gravámenes, porque no siempre es posible dar de baja a los ciudadanos. Hay categorías de personas cuyo alta es difícil.

¿Es posible vender un apartamento sin el consentimiento de los registrados? Sí, el registro no da lugar a consecuencias legales que puedan afectar drásticamente el destino de los inmuebles. Incluso si el apartamento está privatizado para una persona y tres o cuatro familiares más están registrados en él, no se requiere su consentimiento. Solo el propietario está obligado a abandonar dicha vivienda. Si la propiedad es propiedad de varios ciudadanos, se debe dar de baja a todos sus propietarios.

Es imposible vender un apartamento sin el consentimiento de al menos uno de los propietarios, pero no es necesario pedir permiso para las personas registradas que no son los propietarios.

¿Cómo vender un apartamento con una persona registrada? Dado que la vivienda se considerará gravada, existen algunos matices en su alienación.

En el caso de una transacción inmobiliaria donde las personas están registradas, el comprador debe ser notificado del hecho de ciudadanos registrados. No se permite retener información, ya que el acuerdo puede ser invalidado en los tribunales.

Además, necesitará un extracto del registro de la casa en una versión extendida, donde deben indicarse todas las personas registradas.

Si el comprador se niega a vivir en un apartamento con personas registradas, existen las siguientes opciones para resolver el problema con el desalojo:

1. Agregue al acuerdo de venta y compre una cláusula sobre la liberación completa del apartamento por parte del propietario.
2. Imponer la responsabilidad de la baja de ciudadanos al comprador. En este caso, es posible una disminución en el precio de la transacción.
3. Establecer un plazo para que los ciudadanos sean dados de alta de la vivienda vendida.

Desafortunadamente, las opciones anteriores no siempre se pueden implementar, ya que no todos los inquilinos serán eliminados del registro, incluso a través de un tribunal. El comprador tiene derecho a recibir información sobre quién vive o está registrado en la dirección.

¿Es posible vender una casa sin el consentimiento de los registrados? Sí, si no son sus accionistas.

¿Es posible vender un apartamento con una persona registrada? La legislación no tiene restricciones a este respecto, especialmente porque tampoco es necesario pedir permiso a las personas que están registradas. Solo el propietario, así como otros propietarios de acciones, están obligados a revisar la vivienda si el apartamento se privatiza para varios inquilinos.

Los propietarios en los que está registrado el apartamento deben darse de baja sin falta.

Para hacer esto, debe comunicarse con la autoridad de registro con el siguiente paquete de documentación:

• declaración;
• pasaporte o documento equivalente.
• consentimiento por escrito de los inquilinos o propietarios (del apartamento donde la persona planea registrarse);
• los ciudadanos que tienen una vivienda personal brindan confirmación de la propiedad del lugar donde planean mudarse (mientras que los documentos que tienen las autoridades no necesitan ser presentados, ya que la agencia gubernamental tiene el derecho de reclamarlos por su cuenta).

Hoy, no se requiere una apelación personal. Todos los documentos pueden enviarse en formato electrónico o por carta con una lista de anexos.

En el caso de que no haya un lugar para registrarse, simplemente puede proporcionar la dirección donde la persona planea mudarse. Un empleado de la oficina de pasaportes decide el tema de la cancelación del registro dentro de un mes. Una vez registrados en el nuevo lugar de registro, los responsables del servicio militar deben ser advertidos sobre los cambios en la oficina de registro y alistamiento militar.

El extracto del apartamento de los antiguos propietarios es un requisito previo para la venta de bienes raíces. Otros residentes también pueden pasar por un procedimiento de alta similar a voluntad.

El nuevo o antiguo propietario, como propietario legal, tiene derecho a escribir a los inquilinos que se registraron en la propiedad después de su privatización.

Hay dos formas de resolver el problema de la cancelación del registro:

1. Persuadir a la persona registrada para que se retire del apartamento privatizado. Si un ciudadano está de acuerdo, se dirige a la autoridad contable, presenta los documentos necesarios y se elimina del registro.
2. Privación obligatoria de la oportunidad de vivir mediante denuncia ante la estructura policial.

No es difícil vender un apartamento con una persona registrada en él, pero no siempre es posible que el inquilino realice el pago. Pueden surgir problemas con las personas registradas.

Pero el tribunal siempre se reunirá a mitad de camino si se pueden probar los siguientes hechos:

• el residente no paga los servicios públicos o no paga el alquiler por más de seis meses;
• si una persona no tiene derecho a la vivienda, por ejemplo, la ex esposa vive en el apartamento del esposo, adquirido antes de que se formalizara el matrimonio;
• inutilizar el local por parte del inquilino;
• cuando la carcasa no se utiliza de la manera requerida por el propósito previsto;
• violación sistemática de los derechos de los ciudadanos circundantes;
• cuando una persona está en prisión o no se presenta en el lugar de registro durante un tiempo prolongado.

Para retirar a una persona sin su consentimiento, el dueño de la propiedad deberá hacer lo siguiente:

1. Presentar una denuncia, donde se indica la solicitud de alta. Si la persona aún vive en el apartamento, se debe hacer una solicitud para desalojarlo del apartamento. La queja va acompañada de documentos sobre el derecho de propiedad de los bienes inmuebles, sobre quién está registrado en el local.
2. En la corte, se requerirá presentar evidencia de que la persona que está siendo dada de alta tiene otra vivienda donde puede mudarse y donde puede registrarse. De lo contrario, el tribunal puede dar tiempo hasta que la persona se registre en una dirección diferente.
3. Si el tribunal decide a favor del demandante, debe tomar una orden de ejecución, luego de eso, con la ayuda de alguaciles, el inquilino es despedido.

En el caso de que se privatice el apartamento y se registre una persona en él, el propietario tiene derecho a exigir su desalojo a través de los tribunales. Por lo general, la agencia gubernamental se pone del lado del propietario y le permite cancelar el registro del inquilino. Si una persona no tiene dónde registrarse, se le puede dar un límite de tiempo para mudarse de la propiedad que se vende.

Tienen una personalidad jurídica diferente y es esta la que incide en la posibilidad de desahucio de los inquilinos:

1. Ciudadanos registrados temporalmente. Se trata de personas que pueden ser dadas de alta obligatoriamente, como se describió anteriormente. Si una persona está registrada temporalmente, no tiene ningún derecho a la vivienda, con la excepción de la capacidad de usarla para el propósito previsto. Incluso si el tribunal no desaloja a la fuerza a estas personas, una vez vencido el plazo de registro, tendrán que mudarse.
2. El registro permanente permite que una persona viva en un apartamento por un período de tiempo indefinido, al tiempo que da lugar a un derecho permanente a usar la propiedad para el propósito previsto.

Pueden surgir problemas con el segundo grupo de personas, ya que no se puede obligar al vendedor a mudarse de las personas que viven permanentemente en el apartamento.

Por lo tanto, el comprador, después de haber establecido que los ciudadanos que tienen el derecho permanente de usar el apartamento viven o están registrados en la propiedad, puede rechazar la transacción.

Si el trato aún está planeado, el acuerdo debe incluir una lista de personas registradas en el momento de la celebración del contrato y su derecho a vivir allí y usar la propiedad de manera continua.

Ciudadanos que no pueden ser dados de alta:

• hijos menores y personas incapacitadas;
• ciudadanos que alguna vez abandonaron la privatización y recibieron un derecho permanente de uso de las instalaciones;
• miembros de la familia del dueño anterior;
• personas que utilizan una vivienda sobre la base de un contrato de renta vitalicia;
• ciudadanos que han heredado una parte de la propiedad inmobiliaria.

La mayoría de los problemas surgen al vender un apartamento con niños pequeños.

En la práctica, pueden surgir las siguientes situaciones:

1. El niño no está registrado en el espacio habitable, pero su padre tiene derecho al uso permanente o temporal de la propiedad. Una de las garantías legales para la realización del derecho a vivir es la provisión de vivienda para los niños. Un padre o tutor puede registrar al niño con él / ella sin el permiso de otros residentes. Por lo tanto, la única opción para deshacerse de las personas registradas con niños es dar de alta a un adulto.
2. Si el niño ya está registrado en el apartamento, la situación es similar a la anterior. Solo se puede eliminar del registro registrándose con un tutor legal o un padre.
3. Si el menor posee una parte del apartamento, el problema se puede resolver mediante el intercambio de bienes raíces. En este caso, las autoridades tutelares están involucradas en el procedimiento, las cuales están obligadas a verificar si el menor obtendrá una participación equivalente en la propiedad adquirida.

Los ciudadanos registrados se dividen en dos grupos: residentes temporales y con derecho permanente a utilizar la vivienda. No será difícil escribir el primer grupo de personas. Pueden surgir problemas con los residentes permanentes a quienes no se les puede obligar a cancelar el registro.

Si el nuevo propietario quiere comprar un piso, aunque en él estén registrados otros ciudadanos, se concluye un acuerdo de compraventa de vivienda con gravámenes.

El procedimiento para completar dicha transacción es similar a la conclusión de una transacción normal de compra y venta. No se requiere la presencia de un notario.

El acuerdo debe incluir una cláusula sobre el tipo de gravamen. ¿Debo informar esto a un especialista que ingresa información en Rosreestr?

Es necesario contactar con la cámara de registro en cualquier caso, porque es necesario realizar cambios en el registro con respecto al titular. En el caso de que otras personas estén registradas en el apartamento y se haya redactado un contrato con gravámenes, es imperativo informar al registrador de esto.

¿Qué documentos se necesitan para postularse a Rosreestr?

El comprador debe presentar los siguientes documentos para el registro:

• acuerdo con la condición de que el apartamento esté gravado;
• solicitud con una solicitud de registro de derechos de propiedad;
• original y copia del pasaporte;
• recibo de pago del impuesto;
• documentación técnica;
• información sobre el número de personas que están registradas en el apartamento;
• certificado del derecho del vendedor a la propiedad inmobiliaria.

Para eliminar el gravamen, también debe comunicarse con el registrador, proporcionándole una prueba de que no existen más motivos para las restricciones de uso y eliminación.

Para hacer esto, debe tomar un extracto del libro de la casa como prueba de que los inquilinos se han retirado.

Cada opción tiene sus pros y sus contras. Al venderse a sí mismo, dedicará mucho tiempo y esfuerzo, incluso en la resolución de problemas legales, pero ahorrará en comisiones al intermediario.

Vender un apartamento con la ayuda de un agente inmobiliario es más fácil. Todo lo que necesita hacer es buscar un intermediario, estar presente al ver el apartamento (preferiblemente, pero no es necesario si, por ejemplo, se encuentra en otra ciudad) y al concluir un contrato de compraventa. Pero el especialista tendrá que pagar del 2 al 6% del valor de la propiedad por ayuda.

Denis Rumyantsev, socio gerente de la agencia inmobiliaria Goodman Estate, aconseja al elegir un agente inmobiliario que preste atención a su competencia y no al tiempo de trabajo en el mercado.

El intermediario debe tener conocimientos técnicos, económicos, legales y ser tasador, ingeniero, abogado, corredor, psicólogo, vendedor, comercializador, fotógrafo, todo en uno.

Denis Rumyantsev, socio director de la agencia inmobiliaria Goodman Estate

Para estar convencido de la competencia del agente inmobiliario, puede pedirle que presente documentos que confirmen sus conocimientos: diplomas, atestaciones y certificados. La membresía en comunidades profesionales, por ejemplo, en el Russian Guild of Realtors, también será un indicador de aptitud profesional.

Asegúrese de preguntar cómo puede vender el apartamento en el período de tiempo requerido y al precio más alto posible. Pregunte por los éxitos de ventas personales en su área. También es importante encontrar "su" persona con quien sería cómodo, agradable y fácil trabajar y comunicarse.

Cómo vender un piso sin intermediarios

1. Cómo evaluar una propiedad inmobiliaria

Una valoración correcta te permitirá vender un piso rápidamente y no perder dinero. Según Denis Rumyantsev, los precios promedio se pueden encontrar en el sitio web del Servicio de Estadísticas del Estado Federal. Pero este portal no es la verdad definitiva, ya que el costo de un apartamento en particular se compone de varios factores. El precio está influenciado por:

1. Número de habitaciones.
2. El área del apartamento.
3. Distribución: las habitaciones aisladas se valoran más que las contiguas.
4. Territorio adyacente, infraestructura: estacionamiento y un patio de juegos en el patio o cerca, supermercados, escuelas y jardines de infancia a poca distancia le permitirán vender un apartamento a un precio más alto.
5. El piso en el que se encuentra el apartamento: cuanto más alto, mejor.
6. La presencia de un balcón o logia.
7. Distrito: se tiene en cuenta la proximidad al centro y las paradas de transporte público, la presencia de parques y áreas de recreación cercanas, etc.
8. El tamaño de las facturas de servicios públicos.

Para establecer de forma independiente el precio de un apartamento, debe encontrar los objetos más similares en el mercado. Utilice todas las fuentes disponibles: sitios de anuncios clasificados, revistas inmobiliarias, etc.

El precio medio de un apartamento similar será el que buscas. Puede aumentarse ligeramente si está dispuesto a esperar un trato durante mucho tiempo, o disminuirse ligeramente si necesita vender la propiedad con urgencia.

El objeto, cuyo costo es un 15% más alto que el valor de mercado, representa hasta el 10% de todos los posibles compradores, el 10%, un tercio. Una propiedad con un precio adecuado atraerá al 60% de los clientes potenciales.

2. Qué documentos se necesitan para vender un apartamento

Para concluir una transacción de compraventa de bienes inmuebles, el vendedor debe tener en sus manos:

• pasaporte;
• certificado de propiedad;
• pasaporte catastral para un apartamento de la BTI;
• un extracto del Registro Unificado Estatal de Bienes Raíces (debe tomarlo en la sucursal territorial de Rosreestr, o en el sitio web del departamento, o en el MFC);
• un extracto del libro de la casa sobre el número de personas registradas en el apartamento (vaya al Reino Unido, HOA, ZhSK o MFC);
• certificado de ausencia de deudas en facturas de servicios públicos (HOA, cooperativa de vivienda, Reino Unido, oficina de vivienda o el Centro Unificado de Información y Liquidación);
• un certificado de legalidad de la remodelación, si se llevó a cabo (BTI);
• cónyuge notariado para la venta de bienes raíces, si fue comprado en matrimonio;
• permiso de las autoridades tutelares para la venta de un apartamento si su propietario es menor de edad.

3. Cómo anunciar un apartamento

Para atraer compradores potenciales, debe redactar y colocar correctamente un anuncio para la venta de un apartamento.

Toma fotos de calidad

No es suficiente tomar casualmente una foto de un apartamento por teléfono. Prepare su espacio vital para la filmación. Retire del marco todo lo innecesario, en mal estado, demasiado cotidiano, desagradable a la vista. Limpie el polvo, lave las cañerías, coloque con cuidado los zapatos en la puerta, desmonte los tubos y los frascos en los estantes abiertos. Agrega algunos elementos acogedores: un ramo de flores a la mesa de la cocina, almohadas decorativas al sofá.

Es mejor disparar en un día soleado.

Escribe un texto que llame la atención

Realice un anuncio detallado indicando todas las ventajas del apartamento. La primera parte del texto debe contener características técnicas: el número de pisos de la casa, el número de habitaciones, la presencia de una logia, etc.

Piense en las ventajas de un apartamento que son irrelevantes para usted, pero que pueden ser de interés para el comprador. Por ejemplo, no es importante para los que no tienen hijos que haya jardines de infancia y escuelas cercanas, pero la proximidad a las instituciones educativas es una ventaja para una familia numerosa.

Coloque su anuncio

Seleccione sitios para anunciar su apartamento. Entre los sitios universales para la venta de bienes raíces en Rusia se encuentran Avito, Domofond, Yandex.Real estate. Puede haber espacio publicitario local en su ciudad.

4. Cómo mostrar un apartamento y negociar con un comprador

Antes de mostrar una propiedad a los compradores potenciales, debe poner en orden no solo el apartamento, sino también la entrada. Atornille luces brillantes en la escalera, lávela o al menos barra.

En casa, pegue el papel tapiz que se ha alejado de la pared, lave las ventanas, limpie las ciruelas para que no haya olores desagradables. Puede hornear un pastel antes de reunirse con un cliente: no es necesario comerlo, pero el olor a productos recién horneados creará una sensación agradable para el visitante.

Su tarea es crear un efecto sorpresa en cualquier contacto de un comprador potencial con usted y su objeto.

Denis Rumyantsev, socio director de la agencia inmobiliaria Goodman Estate

Habla con los clientes de la manera correcta

Conoce no solo las ventajas, sino también las desventajas de un apartamento. Mírelo a través de los ojos del comprador y piense qué preguntas podría hacer que le causen insatisfacción. Haga una lista de argumentos que le ayudarán a ganar la esquina.

Lo más probable es que el comprador potencial negocie. Especialmente si asistió a la reunión un revendedor interesado en reducir el precio tanto como sea posible. Decida de antemano el costo que está listo para bajar. El comprador puede dar varios argumentos (incluso inexistentes) por los que debería vender el apartamento más barato. No sucumbas a la presión psicológica, mira la situación con seriedad, defiende tu precio.

5. Cómo celebrar acuerdos de depósito y compra.

Acuerdo de depósito

Este es un documento que confirma la seriedad de las intenciones de ambas partes. El comprador declara su deseo de comprar la propiedad y le da al vendedor una cierta cantidad (por lo general, entre el 2 y el 5% del costo total del apartamento). El propietario del apartamento, a su vez, se compromete a venderlo a este cliente en particular al precio acordado.

Prevé sanciones en caso de cancelación de la transacción para ambos participantes. Si el comprador cambia de opinión, el vendedor se queda con el dinero. Si el dueño de la propiedad no quiere vender el apartamento, reembolsará el depósito en el doble del monto.

Contrato de venta

Antes de la transacción, el vendedor debe preparar un paquete de documentos para la propiedad inmobiliaria y escribir a todos los residentes registrados en el apartamento.

Generalmente redactado por un notario. Él se suscribe después de que usted recibe el dinero por el apartamento y escribe que el comprador se ha conformado con usted.

Después de firmar el contrato, debe presentar los documentos para el registro de la transferencia de propiedad de bienes raíces al organismo territorial de Rosreestr. El deber estatal para arreglar la transacción será de 2.000 rublos.

6. Cómo transferir dinero

A través de cajas de seguridad

El comprador alquila una caja fuerte en el depósito del banco y concluye un acuerdo con la institución, que establece las condiciones de acceso a la celda del antiguo propietario del apartamento. Por ejemplo, la presencia de un contrato de compraventa.

El vendedor, a su vez, alquila una caja fuerte, donde deposita un recibo al recibir el dinero. El comprador podrá recogerlo después de la conclusión de la transacción en los términos especificados en el contrato de arrendamiento de la celda. Por ejemplo, nuevamente, si hay un contrato de venta.

Al completar las celdas, ambas partes de la transacción deben estar presentes. Entonces, el vendedor puede contar el dinero y el comprador puede asegurarse de que el recibo esté en su lugar.

A través de un depósito notarial

Un notario puede realizar una transacción a través de su cuenta: tomar el dinero del comprador y transferirlo al vendedor. Pero el servicio, muy probablemente, incluirá la comisión del banco, cuyo monto depende únicamente de los apetitos de la institución.

Transferencia de efectivo

Puedes cambiar dinero por un recibo de recibo sin trucos. En este caso, vale la pena contarlos, examinando cada factura para verificar su autenticidad. Es mejor realizar una transacción bajo cámaras o frente a testigos (por ejemplo, en la oficina de un notario).

Por supuesto, no debe insistir en dónde y cuándo recibirá una gran cantidad de dinero para poder llevarlo de manera segura a su casa o banco.

7. Cómo transferir un apartamento a un nuevo propietario

El día en que se envían los documentos a Rosreestr, el vendedor entrega las llaves del apartamento al comprador. Las partes firman la propiedad, lo que confirma que el comprador ha dejado el apartamento en buenas condiciones.

Cómo evitar el fraude

En las transacciones inmobiliarias, el eslabón más vulnerable es el comprador. Pero el vendedor también tiene algo a lo que prestar atención:

1. La transferencia de dinero debe realizarse antes de la firma del contrato de compraventa. De lo contrario, el vendedor corre el riesgo de quedarse sin pago de la propiedad: el trato ya está cerrado y el comprador no tiene por qué apresurarse en el cálculo. Si se trata de un defraudador, este puede vender rápidamente un apartamento y desaparecer con una doble porción de dinero: el suyo y el nuevo comprador.
2. No entregue los documentos originales ni a los compradores ni al agente inmobiliario antes de que se complete la transacción. De lo contrario, el apartamento puede venderse sin su conocimiento.

De acuerdo con la ley, un menor tiene formalmente los mismos derechos y obligaciones que un adulto.

Sin embargo, debido a su edad y la falta de experiencia cotidiana, no siempre puede evaluar adecuadamente las consecuencias de sus acciones legalmente significativas.

Por lo tanto, un niño puede ejercer sus derechos solo bajo la supervisión de sus padres o tutores..

A la edad de 14 años, no tiene derecho a firmar ningún documento. Todas las acciones para él y en sus intereses son realizadas por representantes legales.

De 14 a 18 años, un menor firma todos los documentos de forma independiente, pero debe haber la firma de un adulto cerca, asegurando que no se infrinjan los intereses de su pupilo.

Todas estas disposiciones están consagradas en actos legislativos y reglamentarios como:

Además, en el territorio de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, se pueden adoptar sus propias regulaciones para monitorear el cumplimiento de los derechos del niño por todas las partes de la transacción.

Las complejidades de tal transacción

¿Cómo se realiza la venta de un piso con menor de edad inscrito?

Si el niño solo está registrado en el apartamento y no es su propietario, las dificultades con la alienación del espacio habitable son mucho menores.

En este caso, ni siquiera es necesario acudir a la autoridad de tutela, ya que nadie invade los derechos de propiedad de un menor.

Si el bebé no es dado de alta, durante la venta conserva su derecho a vivir en el apartamento, lo que, por supuesto, es un inconveniente para el comprador.

Comprar un apartamento con hijos menores registrados conlleva muchas dificultades. De acuerdo, si compró un apartamento con un hijo menor registrado y él tiene derecho a vivir en su territorio, no hay nada agradable en esto.

Por lo tanto, la tarea principal de los participantes en la transacción es sacar al niño del apartamento. Esto se hace a solicitud del padre o la madre en la oficina de pasaportes o en el departamento del servicio de migración.

Las posibles complicaciones pueden causar:

• padres que no quieren dar de alta al bebé del espacio vital; tendrán que estar convencidos de esto, tal vez ellos mismos harán algunas concesiones, por ejemplo, aumentarán el alquiler;
• Empleados de FMS que se niegan a despedir al niño "a ninguna parte": debe estar registrado junto con su mamá o su papá, de modo que no se pueda quitar un bebé del registro;
• registradores que se niegan a registrar a un menor en un nuevo lugar de residencia: hasta que cumpla 14 años, debe registrarse con sus padres;
• si intentan "conectar" al niño con extraños (incluso si son abuelos), entonces la negativa es bastante legítima.

Solo controlando cuidadosamente la situación se puede comprar un apartamento en el que esté registrado un niño menor de edad.

Obtener el consentimiento de los padres

Si los propietarios del apartamento son mamá y papá, y los niños solo están registrados en el espacio habitable, entonces no debería haber problemas con su alta.

Lo único que necesita es obtener el consentimiento de los representantes legales para el extracto.

En la mayoría de los casos, la garantía escrita es suficiente..

Además, los propietarios generalmente intentan despedir a los niños del apartamento en la etapa de preparación previa a la venta, para no avergonzar a los compradores potenciales.

Esto es posible si el niño ha cumplido 14 años y hay otros familiares. Si el bebé aún no ha cumplido los 14 años, solo se puede recetar con uno de los padres.

A veces surge un problema diferente para obtener el consentimiento: el padre y la madre del bebé están divorciados.

Hay tales complicaciones:

• no se puede encontrar al segundo padre;
• el padre no da su consentimiento para el alta;
• el padre y la madre no pueden ponerse de acuerdo sobre el futuro lugar de residencia de su hijo.

En el primer caso, tendrás que presentarte a la policía en la lista de buscados y presentarlo ante el tribunal como persona desaparecida. Si se presenta y se niega a dar su consentimiento (o ignora la solicitud), entonces tendrá que negociar con él o ir a la corte para privarlo de sus derechos de paternidad.

¿Cuándo se requiere una apelación a las autoridades de tutela?

Se requerirá una apelación a las autoridades de tutela sin falta si el menor no solo está registrado en el espacio habitable, sino que también lo posee.

En este caso, vender un apartamento con un hijo registrado se vuelve mucho más difícil.... Es imperativo proporcionar al bebé la misma participación en otro espacio habitable propiedad de los padres.

Muy a menudo, se llevan a cabo los llamados "acuerdos alternativos": la compra y venta simultánea de dos apartamentos. En otras palabras, la familia está vendiendo su antigua casa y comprando una nueva.

En este caso, debe cumplir con dichas reglas.:

• las condiciones de vida en un nuevo apartamento (o casa) no deberían ser peores que en el lugar de residencia anterior;
• la proporción del bebé no debería ser menor ni en términos porcentuales ni en tamaño;
• la vivienda debe estar terminada y ser adecuada para vivir.

En casos raros, se permite que al niño se le asigne una participación no en el apartamento comprado, sino en otro, que ya es propiedad del padre o la madre.

También será necesario ponerse en contacto con las autoridades de tutela en los casos en que sea difícil dar de alta al bebé del apartamento, por ejemplo, si uno de los representantes del niño interfiere con la transacción.

Esperamos que ahora le haya quedado claro si es posible vender un apartamento si un menor de edad está registrado.

¿Es posible escribir un bebé "en ninguna parte"?

Respondiendo a la pregunta: cómo vender un apartamento con un niño registrado, vale la pena hablar por separado sobre dónde puede ser dado de alta.

A veces, los padres aceptan un trato, pero no pueden hacerlo en virtud de la ley.

Esto sucede si su hijo no ha cumplido los 14 años. De acuerdo con el artículo 20 del Código Civil, los menores deben convivir con sus representantes legales.

Además, deben contar con un lugar de residencia, es decir, escribirlos "a ninguna parte" no funcionará.

Los niños después de los 14 años tampoco se pueden escribir "en ninguna parte", pero se pueden registrar en el lugar de residencia de los familiares.

Por lo tanto, el padre o la madre deberán realizar el check out del apartamento antes de registrar su venta. Luego, puede "reescribir" inmediatamente el lugar de residencia de los niños o dar su consentimiento para cambiar su lugar de registro.

Artículo 20. Lugar de residencia de un ciudadano

1. El lugar de residencia es el lugar donde el ciudadano reside permanente o predominantemente. Un ciudadano que ha informado a los acreedores, así como a otras personas, información sobre su otro lugar de residencia, corre el riesgo de las consecuencias que esto ocasiona.
2. El lugar de residencia de los menores de catorce años, o de los ciudadanos bajo tutela, es el lugar de residencia de sus representantes legales: padres, padres adoptivos o tutores.

El esquema es difícil si se realiza una transacción alternativa, y los padres no tienen un lugar donde puedan registrarse para el momento de procesar todos los documentos.

Naturalmente, es poco probable que los propietarios actuales del apartamento que se vende accedan a registrar a un adulto y un niño en su espacio vital antes de firmar el contrato de compraventa.

Registro de venta

¿Cómo vender un apartamento donde está registrado un niño menor y organizar todo de la manera más correcta posible? Como regla general, intentan despedir a los niños menores del apartamento incluso antes del inicio de la transacción.

Sin embargo, si no hay opciones para su registro por separado, tal procedimiento es posible.:

• conclusión de un contrato preliminar, registro de documentos faltantes;
• alta de uno de los padres del apartamento y su registro en un nuevo lugar de residencia;
• firma de un acuerdo de compraventa, presentación de documentos para el registro estatal;
• alta del resto de los miembros de la familia del apartamento y registro en una nueva dirección;
• transferencia de dinero de acuerdo con el acuerdo;
• obtención de nuevos certificados de registro de derechos de propiedad.

Si el niño ha cumplido 14 años, puede ser dado de alta "a ninguna parte" junto con un representante legal (padre, madre o tutor), y no es necesario el párrafo 4.

En el nuevo lugar de residencia, debe registrarse dentro de los 10 días, de lo contrario el FMS impondrá una multa a cada miembro de la familia.

Por lo tanto, el procedimiento para dar de alta a un niño de un apartamento en venta no es particularmente difícil si todas las partes son unánimes en su decisión.

Y la pregunta de cómo vender un apartamento si un niño está registrado allí puede responderse de manera inequívoca, solo si se cumplen todos los requisitos de la ley.

Las dificultades surgen si uno de los representantes legales del menor no da su consentimiento, o si el bebé es el dueño del apartamento. En este caso, la compra de un apartamento con hijos registrados puede suponer muchas dificultades para el comprador, aunque la venta de un apartamento en el que esté registrado un menor de edad es factible.