Préstamo a empresarios individuales para la compra de inmuebles comerciales. Hipotecas de inmuebles comerciales para particulares

El artículo contiene las condiciones de 12 bancos para hipotecas comerciales. Y también se dan instrucciones sobre la obtención de un préstamo para la compra de bienes inmuebles para empresarios individuales y personas jurídicas.

¿Qué bancos otorgan préstamos inmobiliarios a empresarios individuales y personas jurídicas?

Nombre del banco	Programa de crédito	Tasa de interés	Cantidad, frote.
	"Hipoteca exprés"	desde 15,5%	hasta 10 millones
VTB 24	"Hipoteca comercial"	desde 13,5%	de 4 millones
Rosselkhozbank	Hipoteca comercial	depende del término préstamo y la disponibilidad de una contribución	hasta 20 millones
Promsvyazbank	"Negocio de crédito"	depende del monto del préstamo	hasta 150 millones
Banco VTB de Moscú	Hipoteca comercial	establecido para todos cliente después de la evaluación crediticia	hasta 150 millones
Rosbank	Hipoteca comercial	desde 12,2%	hasta 100 millones
Banco LOKO	desde 9.25%	hasta 150 millones
Uralsib	desde 13,9%	hasta 170 millones
Unicredit	Hipoteca comercial	determinado individualmente después de evaluar la solvencia del cliente	hasta 73 millones
B&N Bank	Bienes raíces comerciales	determinado individualmente	de 1 millón
Transcapitalbank	Préstamo de bienes raíces comerciales	desde 9.15%	hasta 6 millones
Intesa	configurar individualmente	hasta 120 millones

Y ahora un poco más sobre los términos de los préstamos.

Sberbank

• período de reembolso: hasta 10 años;
• sin comisiones;
• los fondos se proporcionan tanto para bienes raíces comerciales como residenciales;
• Seguridad: una prenda de la propiedad comprada o una garantía de un físico. personas y jurid. caras;
• la presencia de un pago inicial - 30% del precio del objeto, 25% - si vuelve a pedir prestado;
• Se requiere seguro.

VTB 24

• período de devolución de dinero: hasta 10 años;
• disponibilidad de un pago inicial: desde el 15% del precio del objeto;
• se proporciona dinero para la compra de oficinas, almacenes, instalaciones de producción;
• seguridad - una prenda de la propiedad comprada;
• aplazamiento del reembolso - hasta 6 meses.

Rosselkhozbank

• disponibilidad de un pago inicial: los préstamos están disponibles sin realizarlos;
• aplazamiento del reembolso - hasta 1 año;
• provisto solo para la compra de bienes raíces comerciales;
• seguridad - una prenda de la propiedad adquirida, agregar. apoyo - vehículos o equipo.

Promsvyazbank

• período de acreditación: hasta 15 años;
• seguridad: una prenda de la propiedad comprada, o una garantía de terceros, o un depósito de seguridad;
• aplazamiento del reembolso del principal: hasta 1 año.

Banco VTB de Moscú

• el propósito del préstamo es un préstamo para una empresa para la compra de bienes raíces;
• colateral: el objeto comprado actúa como colateral;
• Pago inicial: se puede reemplazar con una garantía o fianza adicional.

Rosbank

• propósito de préstamo - emitido
• colateral: el objeto comprado actúa como colateral;
• aplazamiento del reembolso del principal: hasta 6 meses;
• Se permite el reembolso anticipado, sin multas ni comisiones.

Banco LOCKO

• período de acreditación: hasta 10 años;
• comisión de emisión - 2% del monto;
• colateral - una prenda de la propiedad que compra.

Uralsib

• el tiempo para la devolución de los fondos prestados: hasta 10 años;
• pago inicial: desde el 20% del costo del objeto;
• comisión de emisión: 1,2% del valor del préstamo;
• seguridad - una prenda de la propiedad adquirida;
• se requiere seguro;
• Reembolso anticipado: sin multas ni comisiones.

Crédito Uni

• período de reembolso: hasta 7 años;
• pago inicial: desde el 20% del precio del objeto comprado;
• aplazamiento de la deuda principal - hasta seis meses;
• el reembolso anticipado es posible;
• colateral - propiedad adquirida.

B&N Bank

• pago inicial - del 20%;
• reembolso diferido: hasta seis meses;
• seguridad - una prenda del objeto adquirido.

Transcapitalbank

• plazo del préstamo: hasta 25 años;
• tarifa de emisión - no;
• reembolso anticipado: permitido, sin comisión;
• fianza - prenda del objeto adquirido + fianza (oa elección del banco).

Intesa

• plazo del préstamo: hasta 10 años;
• la posibilidad de adquirir un terreno o una instalación inacabada;
• pago inicial: desde el 20% del costo del objeto;
• Pagos diferidos - hasta seis meses.

Condiciones de préstamo

Un préstamo para la compra de bienes inmuebles para personas jurídicas por una serie de criterios se diferencia de una hipoteca normal. En particular, una diferencia importante radica en los términos del préstamo. Si para los ciudadanos comunes puede ser de hasta 30 años, entonces se emite un préstamo para un empresario individual o LLC para bienes raíces por no más de 10 años.

Las tasas de interés también difieren significativamente: son claramente más altas que las de los particulares. El monto del pago inicial está dentro del marco estándar y oscila entre el 10 y el 30%. Las solicitudes de tales préstamos, por regla general, se consideran más largas que las de las personas. personas. En promedio, esto es alrededor de 20 días.

En el lado positivo, podrá adquirir locales para hacer funcionar su negocio en un tiempo bastante corto. Por supuesto, pagará intereses mensuales, pero sobre su propiedad, no el alquiler de otra persona.

El siguiente matiz: los locales, que se clasifican como inmuebles comerciales, son más difíciles de evaluar que un apartamento o un edificio residencial. También es muy difícil determinar qué tan líquidas son tales áreas.

Qué monto se aprobará y en qué porcentaje

El límite máximo de la cantidad disponible depende directamente de su grado de solvencia. Este hecho se establece después de un control exhaustivo del negocio por parte de los empleados de la organización bancaria.

En cuanto al%, para una hipoteca comercial oscilan entre el 9,2 y el 20% anual. En muchas organizaciones bancarias, la tasa de interés se le anunciará solo después de evaluar su solvencia.

Que puedes comprar:

• espacio de oficina;
• almacenes;
• sala de producción;
• locales comerciales;
• parcela.

¿Cuál será la garantía?

Puede obtener un préstamo de este tipo solo si tiene una garantía que pueda cubrir todos los costos de adquisición y los intereses del contrato en sí. La garantía puede ser:

• bienes muebles o inmuebles;
• valores;
• fondos depositados en una cuenta bancaria.

Además, la organización bancaria puede requerir la provisión de fianzas de otras personas que son los dueños del negocio.

Seguro

El seguro del objeto de compra se realiza sin falta, especialmente en el caso de adquirirlo con fondos de crédito. Este requisito está claramente establecido en la legislación.

El objeto que adquiera, así como el prendado, deberá estar asegurado contra destrucción o daño. Dicho seguro es beneficioso tanto para usted como para la organización bancaria.

Si ocurre un evento asegurado, entonces:

• la entidad de crédito recibirá su dinero;
• quedará liberado de las obligaciones de la deuda, aunque perderá la propiedad.

Requisitos para el prestatario y la inmobiliaria

Se imponen una serie de requisitos a todos los objetos comprados:

• el edificio debe ser capital;
• sin gravamen de los derechos de terceros;
• área no menos de 150 metros cuadrados;
• Los inmuebles deben estar ubicados en la región del préstamo.

Esta lista de requisitos puede ser ampliada por una organización bancaria específica.

El prestatario también debe cumplir con ciertos criterios:

• deberá confirmar que la empresa no está incurriendo en pérdidas;
• la actividad comercial debe realizarse durante al menos 12 o 24 meses;
• la empresa no debe producir alcohol ni productos de tabaco;
• la producción no libera agua, suelo ni aire.

Documentos para recibir dinero:

• cuestionario;
• solicitud para recibir fondos;
• documentos constitutivos de la empresa;
• extracto de EGRIP / USRLE;
• estados financieros durante un cierto período de tiempo;
• documentación del hogar ocupaciones;
• documentos para la propiedad de la propiedad que actúan como prenda;

La lista puede diferir de una institución de crédito a otra.

Cómo obtener un préstamo para emprendedores y personas jurídicas inmobiliarias

Obtener una hipoteca comercial tiene un procedimiento complicado. Considérelo con más detalle.

Paso número 1. Elección de una organización bancaria adecuada.

Decida qué organización bancaria aplicará para este criterio. Elige el banco que más te convenga según todos los criterios.

Paso # 2. Consultamos con un especialista en el departamento de crédito.

En esta etapa, discuta todos los matices con un especialista, lea la lista de documentación necesaria y recopile todo el paquete de documentos necesarios.

Paso número 3. Transferimos los documentos al especialista del departamento de crédito.

Presentar al banco toda la documentación que le concierna tanto a usted como al inmueble que está adquiriendo.

Paso número 4. Estamos esperando la decisión.

La solicitud puede ser aprobada o puede ser rechazada. Si se toma una decisión positiva, deberá seguir el procedimiento para evaluar las instalaciones y el seguro de la propiedad.

Paso número 5. Póngase en contacto con Rosreestr.

Esto deberá realizarse 2 veces: registrar los derechos sobre el inmueble adquirido, así como registrar un contrato de hipoteca. Sin este procedimiento, el contrato no es válido. Para los servicios de registro, deberá pagar una tarifa estatal.

¿Es posible sin un pago inicial?

La mayoría de las organizaciones bancarias ofrecen préstamos para la compra de bienes raíces comerciales con un pago inicial obligatorio. Hasta cierto punto, es una garantía de la transacción.

El monto del pago inicial tiene un impacto directo en la tasa de interés bajo el contrato. Pero no todos los emprendedores tienen la oportunidad de hacer una cantidad importante como pago inicial. En este caso, solo queda contar con conseguir un préstamo con cuota cero.

La tasa del préstamo será más alta que la estándar. Para que se apruebe, ofrezca la propiedad del banco como garantía, además de la propiedad que está comprando.

Cómo solicitar una persona

Se puede llegar a un acuerdo de este tipo si no planea vender esta propiedad en un futuro próximo. Hipoteca comercial a título individual. se aprobará una persona para usted si se cumplen las siguientes condiciones:

• el programa hipotecario ha estado en vigor durante 10 años;
• el monto del pago inicial del 20%;
• usted en el momento de la solicitud: de 21 a 65 años (en la fecha de reembolso del préstamo);
• es ciudadano de la Federación de Rusia;
• en el último lugar de trabajo, realiza actividades durante al menos seis meses.

Pros y contras de las hipotecas comerciales

Se pueden señalar los siguientes aspectos positivos:

• la capacidad de comprar bienes raíces sin la distracción del capital de trabajo;
• Enfoque individual de cada cliente;
• podrá alquilar el local adquirido.

En cuanto a los contras, entonces solo uno puede considerarse esencial: requisitos demasiado estrictos para un prestatario potencial. Simplemente disuaden a algunos empresarios de solicitar un préstamo.

Para la adquisición de locales no residenciales adecuados para la actividad empresarial, se emite una hipoteca comercial en los bancos de Moscú en los bancos de Rusia. La oferta de las instituciones financieras puede ser utilizada no solo por entidades legales, sino también por personas que planean organizar un negocio.

Beneficios de los préstamos hipotecarios

1. Comprar una propiedad grande requiere una cantidad sustancial de dinero. No todos los empresarios pueden retirar de la circulación el presupuesto necesario. Una hipoteca asequible para inmuebles comerciales en Moscú es una excelente oportunidad para hacer realidad la idea planificada, sin perjuicio de la capital actual.
2. Los bancos de Moscú emiten préstamos en condiciones favorables. Puede cancelar la deuda durante varios años, observando estrictamente las condiciones de pago y el monto especificado en el contrato.
3. Los préstamos hipotecarios para la compra de bienes raíces comerciales permiten incluso a los empresarios novatos organizar un proyecto rentable que puede generar ingresos regulares.

Cada banco presenta ciertas condiciones para el solicitante. En primer lugar, las hipotecas para bienes raíces comerciales en Moscú se emiten a empresarios individuales, propietarios de empresas bien promocionadas y principiantes, de 23 a 65 años. Ciudadanía rusa obligatoria y presencia de un conjunto de documentos en la lista.

¿Qué bancos en Moscú puedo obtener una hipoteca comercial?

Se emite una hipoteca rápida sobre bienes raíces comerciales para particulares en Moscú en dos grandes bancos de la Federación de Rusia: Sberbank, VTB Bank, Gazprombank, Rosselkhozbank, Alfa-Bank.

Para solicitar un préstamo en Moscú en una institución financiera seleccionada, debe proporcionar:

• un paquete de documentación personal;
• documentos que confirmen el registro de un empresario individual;
• Conjunto de documentos de la propiedad seleccionada para la compra.

Se puede obtener información más detallada sobre los términos del préstamo del representante oficial del banco elegido para la ejecución de una transacción de beneficio mutuo.

El mercado inmobiliario presenta no solo apartamentos y casas requeridos por un individuo, sino también propiedades no residenciales, que son necesarias para diversas organizaciones y empresas manufactureras. Las hipotecas de bienes raíces comerciales son utilizadas por personas jurídicas y empresarios para ampliar almacenes, líneas de producción, áreas comerciales y administrativas.

Esta opción de registrar una nueva propiedad es reconocida por muchas organizaciones como particularmente beneficiosa, y para algunas es la única forma posible de consolidar y aumentar su esfera de influencia, ya que no todas las empresas que se desarrollan con éxito cuentan con suficientes recursos financieros gratuitos. El tema más relevante de la compra de inmuebles para emprendedores y líderes de pequeñas y medianas empresas. Para las personas que compran bienes raíces comerciales, esta compra es una oportunidad de generar ingresos estables a partir del arrendamiento del objeto.

Características de una hipoteca comercial

Entre muchos otros servicios bancarios, merece especial atención la hipoteca comercial, que le permite convertirse en propietario de un fondo no residencial con la participación de fondos bancarios en los mismos principios que un préstamo hipotecario clásico.

Los programas de hipotecas de bienes raíces comerciales son un fenómeno bastante nuevo en Rusia. Los primeros programas de préstamos hipotecarios dirigidos a personas jurídicas y empresarios surgieron durante la última década. La popularidad relativamente baja se explica por el hecho de que estas propiedades son solicitadas por una pequeña categoría de prestatarios, propietarios de pequeñas empresas, cuya participación no ha superado recientemente 1/10. Para algunas organizaciones, la compra de propiedad comercial de forma permanente es inútil: alquilar bienes raíces no residenciales para las necesidades de la empresa parece más preferible y menos oneroso.

Cada caso de hipoteca de objetos comerciales es único y requiere una consideración puramente individual. Sin embargo, existen parámetros generales sobre cómo obtener una hipoteca sobre bienes raíces comerciales en los bancos rusos:

1. Los términos de registro y reembolso implican un alto grado de riesgo, lo que obliga a condiciones crediticias más estrictas. La empresa debe demostrar estabilidad y rentabilidad, y el préstamo se emite a tasas de interés más altas con un vencimiento corto (dentro de los 10 años). Con un pago inicial de al menos ¼ del costo total del objeto.
2. El aumento de las tasas puede diferir en un 2 por ciento o más del préstamo hipotecario estándar.
3. Solo las empresas que puedan confirmar un ingreso estable pueden solicitar un préstamo.
4. Existen dificultades en el proceso de registro y aprobación, lo que implica el registro inicial de una transacción de compra y una mayor transferencia de fondos al vendedor después de un acuerdo con el prestamista. Encontrar un propietario que esté listo para tales términos de la transacción es problemático debido al alto riesgo de falla en cualquier etapa del procedimiento.
5. El proceso de registro y negociación de condiciones con el banco lleva mucho tiempo. Más que con la financiación bancaria minorista convencional.
6. A diferencia del parque de viviendas, es difícil evaluar los bienes raíces comerciales debido a la ausencia de estándares aprobados. Tradicionalmente, un objeto en garantía se considera prometedor desde el punto de vista de una institución financiera si el área excede los 150 metros cuadrados y está en buenas condiciones.
7. La probabilidad de rechazo es mayor que en el sector minorista de préstamos a particulares, ya que el objeto de la garantía se convierte en un inmueble menos líquido, que posteriormente será difícil de vender con beneficio. Los bancos están tratando de negarse o son reacios a otorgar préstamos a personas jurídicas y empresarios individuales, cuando se trata de un almacén o áreas para expandir la producción.

Los jefes de empresa y los empresarios individuales que pretenden reducir los costos de sus actividades a largo plazo están interesados ​​en la posibilidad de ahorrar en el alquiler. Un préstamo hipotecario formalizado, por regla general, equivale a un alquiler. Además, el pago al banco es la cantidad fijada por el contrato, mientras que los costos de alquiler con el tiempo pueden aumentar seriamente.

El procedimiento para obtener una hipoteca para una propiedad no residencial incluye varias etapas. Una característica de este programa es la invitación de un representante del banco para evaluar la situación financiera con el prestatario, así como una preparación minuciosa para la transacción. Además de los documentos del propio cliente, deberá recopilar documentos para el objeto colateral.

La compra de un inmueble comercial implica la recolección de documentación al momento de preparar una solicitud al banco, pero no existe una lista única que deba proporcionarse para el registro. Cada banco determina de forma independiente la lista exacta, teniendo en cuenta la situación individual y el estado del cliente. Por lo tanto, para el registro de una hipoteca comercial para individuos, empresarios, funcionarios de la organización, las listas serán diferentes.

Independientemente del estado del prestatario, antes de solicitar un préstamo, se recopila una lista estándar de valores:

1. Pasaporte.
2. Un documento sobre matrimonio, nacimiento de hijos (si los hubiera).
3. Identificación militar (si el prestatario es responsable del servicio militar).
4. Certificado de cesión de número de contribuyente.
5. Estados de cuenta bancarios.
6. Documentos que confirman el estado de la propiedad: certificados de propiedad.
7. Contrato preliminar de venta del objeto comprado.
8. Opinión experta sobre el valor de los inmuebles.
9. Documentos de seguros (seguro personal, seguro de propiedad).
10. Un documento que acredite los derechos del vendedor sobre el objeto de venta y la ausencia de gravámenes.

La lista anterior está preparada en caso de compra por parte de un individuo, empresario individual u organización sin falta. El resto de los trabajos se recopilan en base a los requerimientos de la institución financiera.

Para comprar bienes raíces comerciales en interés de la organización, se recopila una lista que refleja la posición financiera y el grado de confiabilidad económica del futuro prestatario. El representante de la organización prepara:

1. Informe semestral de la rotación de bienes y dinero.
2. Informes contables que reflejan los gastos e ingresos de una persona jurídica.
3. Estado de cuentas de personas jurídicas y movimientos sobre las mismas.
4. El balance de la empresa.

Además, para los empresarios individuales, deberá enviar al banco:

1. Certificado de emprendedor individual.
2. Declaración del impuesto sobre la renta.
3. Certificado de ausencia de atrasos fiscales.
4. Extracto de EGRIP.
5. Si la actividad está sujeta a licencia, un permiso apropiado.

Adicionalmente, al solicitar un préstamo, las principales personas de la empresa aportan documentos:

1. Un documento que acredite la experiencia laboral de una persona en particular en el cargo de director de la empresa (al menos 6 meses).
2. Información sobre los ingresos laborales del jefe.

Debido al alto riesgo de cooperación con empresas privadas, especialmente representantes de pequeñas y medianas empresas, el ámbito de los préstamos para la compra de inmuebles comerciales no está ampliamente desarrollado. Las restricciones para expandir las actividades en esta dirección son:

1. La falta de voluntad de muchos acreedores para arriesgar sus propias finanzas en caso de incumplimiento.
2. Área de cobertura limitada de los programas hipotecarios.
3. Un pequeño número de propuestas activas, en el marco de las cuales se plantean una serie de condiciones bancarias en relación con la propiedad adquirida.

Los locales comerciales para personas y organizaciones deben cumplir con ciertos parámetros que afectan la liquidez de la garantía:

• área de 150 metros cuadrados;
• el objeto es parte de un desarrollo de capital;
• no existen gravámenes y reclamaciones sobre bienes inmuebles de terceros;
• ubicación - en la región del préstamo.

La hipoteca comercial para particulares y organizaciones le permite adquirir locales destinados a:

• necesidades administrativas;
• comercio;
• organización de la producción;
• creación de nuevos puntos en el sector servicios.

Un estudio detenido de las ofertas válidas en un territorio específico le permitirá elegir la mejor opción de diseño.

La búsqueda de la mejor oferta debe comenzar con la selección de instituciones financieras que brinden servicios como hipotecas de bienes raíces comerciales para particulares y organizaciones. Los parámetros de estas opciones de préstamos son más estrictos y los vencimientos son cortos.

Enviar una solicitud directamente a los bancos que operan con una hipoteca comercial identificará las ofertas más ventajosas.

1. Sberbank.
2. Alfa Bank.
3. RSHB.
4. Absoluto.

Una vez estudiada la información de cada una de las propuestas, será más fácil para el prestatario determinar el préstamo más adecuado según las condiciones y requisitos.

Sberbank

El proyecto de Bienes Raíces Comerciales puede ser utilizado por representantes de pequeñas empresas y empresarios que tengan la intención de comprar bienes raíces comerciales con una hipoteca garantizada por una propiedad existente con el reembolso simultáneo de las deudas contraídas anteriormente con otros acreedores, incluidas las empresas arrendadoras.

En Sberbank, es posible tramitar un préstamo para objetos ya encargados y en construcción, siempre que la construcción sea realizada por empresas acreditadas.

Los principales parámetros de la oferta:

1. Línea de crédito de 150 mil a 200 millones de rublos, según la ubicación. En algunas ciudades, el límite de crédito alcanza los 600 millones de rublos.
2. El porcentaje mínimo es del 11,8%.
3. El plazo de vencimiento no supera los 10 años.
4. El monto del pago inicial mínimo se limita al 25% del valor de tasación del objeto, para las zonas rurales, a partir del 20%.

Como garantía adicional, el prestamista podrá solicitar la participación de avalistas y cartas fianza de otras empresas. Esta oportunidad es especialmente beneficiosa para los empresarios individuales que necesitan convencer al banco de su confiabilidad y del pago oportuno de sus deudas.

El programa VTB 24 está diseñado para todo tipo de objetos de uso comercial y ofrece:

• una línea de crédito de 10 millones de rublos;
• una tasa del 13,5% anual;
• vencimiento dentro de los 10 años.

Una característica de la oferta es el tamaño reducido de la primera cuota, desde el 15 por ciento del valor tasado del objeto comprado, y si está listo para proporcionar una garantía adicional, puede prescindir de la primera cuota por completo.

VTB Bank of Moscow Group le permite comprar terrenos por valor de hasta 150 millones de rublos en una hipoteca comercial con un período de reembolso de hasta 7 años.

El prestatario puede comprar una propiedad residencial con la posibilidad de una transferencia adicional a un fondo no residencial. En lugar de la primera cuota, se permite utilizar una prenda adicional, depósito de seguridad, garantía del fondo de garantía.

La oferta hipotecaria de Rosbank asume condiciones individuales para el registro dentro del siguiente marco.

Se hizo posible recibir.
¿Usted es feliz?
Yo también.

¿Has notado mi tormentosa alegría sobre este tema?
No es sorprendente, porque hay tantas sutilezas en este asunto que puede obtener préstamo para la compra de locales no residenciales- es posible (teóricamente), pero en la práctica es bastante difícil.
Pero averigüémoslo.

¿Por qué se compran locales no residenciales?

No revelaré un terrible secreto si digo que las oficinas se compran en arriendo, con el fin de obtener ganancias;
o para apoyar la vida de la empresa.
Sería lógico suponer que si se necesita una oficina para las actividades de una empresa, entonces debe registrarse en la empresa como una entidad legal.
¿Entonces?

Pero la situación se está desarrollando de tal manera que los bancos están listos para emitir un préstamo para la compra de locales no residenciales: una oficina, una tienda, un almacén, etc., solo con la condición de que se emita a un individuo. Este requerimiento de los bancos puede verse tanto como positivo como negativo: aquí todos deciden por sí mismos, pero quiero señalar que esto es así y no de otra manera (según los programas existentes de los bancos).

¿Por qué esto puede verse como un punto negativo?
Porque los ingresos de la empresa no son iguales a los ingresos de los fundadores de la empresa.
Y para que el banco pueda emitir un préstamo, es necesario que los ingresos del prestatario sean comprensibles para el banco.
La facturación de una empresa puede ser enorme, pero los fundadores pueden usar todos los ingresos para desarrollar el negocio y, por lo tanto, los ingresos de los fundadores pueden ser iguales a sus salarios, sin dividendos del negocio.
Pequeños ingresos, pequeños préstamos: quiere comprar una oficina, pero no funciona.

Aterriza debajo de la oficina.

Cuando se compra un apartamento, pocas personas piensan en el hecho de que la casa está en el suelo y en quién es el dueño del terreno y con qué carga.

A la hora de comprar un local no residencial, el tema del suelo es uno de los más importantes.
El terreno se compra junto con la oficina.
Y, si el terreno no es propiedad de los antiguos propietarios del local no residencial, sino bajo un contrato de arrendamiento, entonces una de las preguntas del banco es: ¿por cuántos años?
¿Por tres años?
Entonces el plazo máximo del préstamo será igual a tres años, ya que los propietarios tienen derecho a no renovar el contrato de arrendamiento.
(Si el banco accede a otorgar un préstamo).

Pero eso no es todo: llegamos a lo más interesante.
Para dejar todo en claro, le recordaré las etapas principales de la compra de un apartamento y luego las compararé con el procedimiento para comprar una oficina.

¿Cómo se compra un apartamento a crédito?

El proceso se puede resumir de la siguiente manera:

1. Recoja un paquete de documentos que confirmen su solvencia;
2. Presentar documentos al banco y recibir la decisión del comité de crédito;
3. Sabiendo cuánto dinero está dispuesto a darle el banco a crédito, busque un apartamento;
4. Habiendo encontrado un apartamento, lo adelanta, confirmando su voluntad de comprar este apartamento;
5. Reúna los documentos del apartamento, envíelos al banco y a la compañía de seguros;
6. Si todo está en orden con los documentos y no surgen dudas ni del banco ni de la compañía de seguros, se fija el día de la transacción;
7. El día anterior a la transacción o el día de la transacción, se asegura el apartamento y se firma el contrato de préstamo;
8. El día de la transacción, el banco le transfiere dinero y usted entra en una transacción con el vendedor del apartamento.
9. El acuerdo firmado se envía para el registro estatal. Dado que la compra de un apartamento se realiza con fondos de crédito, surge una hipoteca en virtud de la Ley.
   Preste especial atención al hecho de que (en la mayoría de los casos, para los programas de préstamos de la mayoría de los bancos): El apartamento está pignorado al banco simultáneamente con la compra del apartamento por parte del prestatario-comprador. Todo el mundo está feliz y se ríe: el vendedor recibe su dinero; el comprador - el apartamento, el banco - la garantía del préstamo en forma de hipoteca del apartamento.

¿Cómo se compra una oficina a crédito?

Acciones del comprador-prestatario al momento de la compra oficina a crédito, casi lo mismo que al comprar un piso (hasta el punto 7). Entonces comienza la diversión.
Cuando un banco otorga un préstamo, el banco necesita una garantía para ese préstamo. Es decir, el banco liberará el dinero que está bajo su control cuando la oficina sea comprometida por el banco: hay una promesa: Estimado vendedor, obtenga el dinero.
Conforme a la legislación vigente, no es posible una hipoteca en virtud de la Ley en la compra de locales no residenciales: solo en virtud del contrato.
Es decir, el procedimiento de compra. oficina a crédito podría verse así:

• El Banco firma un contrato de préstamo con el Prestatario;
• El banco emite dinero al prestatario;
• El prestatario compra la oficina y el vendedor recibe el dinero;
• El prestatario se compromete con el banco ...
  Y aquí el banco comienza a dudar: ¿qué pasa si no se compromete y el préstamo no estará garantizado?
  No es ningún secreto que el costo de una oficina "promedio" es mucho más caro que un apartamento "promedio". Y dado que el costo es más caro, el banco tiene más riesgos.

¿Cómo ser?
¿Listo para divertirte? (Y los que compran una oficina a crédito se divierten llorando):

Hay dos opciones:

1. • El prestatario debe convencer al vendedor de la oficina de que debe hipotecar la oficina al banco. Una vez más: no el Prestatario, sino el vendedor debe hipotecar la oficina al banco.
   • Luego, el Prestatario compra la oficina pignorada al Vendedor. Es decir, se cumplen dos condiciones: la oficina es pignorada por el banco y el Prestatario se convierte en propietario de la oficina.
     Solo cuando se cumplen ambas condiciones, el vendedor recibe dinero para la oficina.
     
   Pregunta legítima del vendedor: "¿Qué pasará si el comprador se niega a comprar la oficina: la oficina está hipotecada al banco y el vendedor, para venderla a otra persona, necesita retirar el depósito?"
   
   Se recomienda responder a esta pregunta con un grupo de "ladrones". Pero incluso con esta respuesta, los vendedores se muestran reacios a estar de acuerdo.
2. • El prestatario compra la oficina al vendedor, pero el vendedor no recibe dinero hasta que el comprador-prestatario hipoteque la oficina al banco.
   • Recolección de documentos para la fianza
   • Coloca oficina en el banco
   • Solo ahora el vendedor de la oficina puede conseguirle dinero.
   Pregunta legítima del vendedor: “Vendí la oficina. ¿Cuánto tiempo esperaré a que mi cliente hipoteque esta oficina al banco? "
   Y una pregunta aún más legítima del vendedor: "¿Por qué necesito todo esto?"
   (Convencemos de la misma forma que en el primer caso).

(Veo, a través de las distancias que nos separan, mientras te preparas para discutir.
En vano: si desea obtener un préstamo hipotecario para la compra de locales no residenciales, entonces el esquema, por desgracia, es el siguiente. Si decides discutir conmigo, es más en vano: no se me ocurrieron estos esquemas, solo digo lo que es y ahora laquo "funciona" raquo.)

¿Necesita una oficina a crédito o simplemente un préstamo?

Digamos que tienes sed. Si te ofrezco té con azúcar (o sin él), ¿te emborracharás?
Y ahora, la insidiosa pregunta: "¿Necesitas té para emborracharte?"
Entonces con la oficina: necesitas oficina a crédito¿O un préstamo con el que comprar una oficina?

• Puede comprar una oficina mediante esquemas de arrendamiento. ( Haré una reserva de inmediato: este no es mi tema, por lo tanto, aparte de la posibilidad teórica de que esto sea posible en principio, todas las preguntas relacionadas con el arrendamiento no son para mí)
• El dinero se puede tomar por la seguridad de su apartamento actual.
• El dinero se puede tomar con la seguridad de su casa de campo existente.
• El dinero puede tomarse por la seguridad de un apartamento existente propiedad de su esposa (esposo, si lo hubiera), padres, padres de la esposa / esposo (es decir, suegra / suegra).
• Sin embargo, hay una forma más de resolver el problema: puede comprar un apartamento a crédito y luego transferirlo a un fondo no residencial. Este método es uno de los más fáciles, pero si desea comprar una tienda (con grandes ventanales) o una oficina en un centro de oficinas (donde no había bienes raíces residenciales), entonces esta forma, por desgracia, no es para usted.
• ¿No funciona?
  Pues bien, entonces el dinero para comprar una oficina se puede obtener tomando un préstamo garantizado por el espacio de oficina adquirido: así no es la más fácil, aunque los bancos no solo emitieron préstamos teóricamente, sino también de manera práctica, y advertí sobre las dificultades que conlleva. se enfrentará: se ha convertido en que puede estar listo para ellos.

La compra de bienes inmuebles no residenciales ahora no es menos relevante que la compra de vivienda. Las personas también pueden comprar locales comerciales u otros locales no residenciales con una hipoteca, como los empresarios individuales. Sin embargo, dicha transacción estará llena de complejidades y matices que deben considerarse con más detalle.

Ahora los prestamistas brindan la oportunidad de una hipoteca de este tipo no solo para las personas jurídicas, sino también para las personas físicas.

Esto se debe al desarrollo de programas de apoyo a las pequeñas empresas.

Algunos bancos incluso permiten que los empresarios individuales emitan garantías no solo para los locales hipotecarios, sino también para cualquier otro inmueble de su propiedad.

Al garaje

Los particulares y los empresarios individuales pueden obtener una hipoteca para el garaje. Algunos bancos (por ejemplo, Sberbank) emiten préstamos específicos específicamente para la compra o construcción de garajes.

Por supuesto, no todos los bancos tienen una hipoteca de este tipo, pero en este caso, puede obtener un préstamo de consumo regular.

¡Nota! Los garajes no son bienes raíces en sí mismos. Están asociados con la tierra en la que se encuentran. Además, el garaje debe tener al menos una base para ser considerado una propiedad.

Además, de acuerdo con la ley, incluso puede tomar una hipoteca incluso en un lugar de máquina común. Sberbank ya está practicando la emisión de tales préstamos.

Los términos de esta hipoteca son los siguientes:

1. El monto mínimo del préstamo es de 45.000 rublos;
2. PV - 15% del valor de la propiedad;
3. Comisión por el uso de fondos hipotecarios - 10%;
4. El plazo máximo del préstamo es de 30 años.

Será útil revisar:

Con terreno

De acuerdo con el artículo 103 de la Ley Federal 69, un terreno se convierte en propiedad hipotecaria si en él se ubica una casa comprada con hipoteca.

Pero también hay casos en los que puedes sacar una hipoteca y no pignorar un terreno:

• Si es propiedad municipal o federal;
• Si el área del sitio es menor que la establecida en la región;
• La propiedad está en uso permanente.

Puede obtener más información sobre la hipoteca de un terreno en este.

Bienes raíces comerciales

Es más difícil para las personas comprar bienes raíces comerciales que para las personas jurídicas.

El hecho es que las personas jurídicas, en principio, emiten préstamos a una tasa mayor, y si a una persona se le permite emitir una hipoteca de este tipo, el banco perderá su dinero.

Dichos préstamos se emiten con mayor frecuencia:

1. Para empresarios individuales;
2. Propietarios de granjas;
3. Propietarios de pequeñas empresas;
4. Directores generales de empresas.

Así, en este caso, el banco analizará detenidamente las actividades de la empresa que contrata la hipoteca. Es decir, una persona (por ejemplo, el director de una LLC) debe proporcionar no solo un paquete estándar de documentos, sino también documentos de la empresa.

¡Nota! Debido a las peculiaridades de la legislación de la Federación de Rusia, la emisión de préstamos para la compra de bienes raíces comerciales va acompañada de dificultades para los bancos. Aunque solo sea porque la transferencia de bienes raíces no residenciales como garantía de un individuo es un proceso bastante específico desde el punto de vista de la ley. Por lo tanto, cada caso debe considerarse individualmente.

Más a menudo, estos préstamos van acompañados de condiciones más duras para el prestatario.

En gran parte:

• La tasa de interés hipotecaria puede ser del 11,5% al ​​20% anual;
• Monto de crédito de 150.000 a 200.000.000 de rublos;
• Pago inicial de la hipoteca no menos del 20%
• Plazo de credito - de 5 a 15 años;
• El edificio en el que se ubique el local debe ser capital;
• No debería haber gravámenes sobre los derechos de propiedad.

Especificidad de los locales no residenciales.

Si para las personas jurídicas la compra de locales no residenciales es un procedimiento bastante estándar y ya verificado hasta el más mínimo detalle, entonces las personas deberán enfrentarse a ciertos matices, no siempre agradables:

1. Los inmuebles hipotecarios se convertirán necesariamente en garantía;
2. Si compra un apartamento, pero no puede registrarse allí;
3. La tarifa de los servicios públicos en locales no residenciales es mucho más alta, por lo que una persona común tendrá dificultades para pagarlos;
4. No puede utilizar fondos o capital de maternidad ni ningún otro subsidio de vivienda para pagar el préstamo;
5. Los impuestos no son deducibles sobre dichas hipotecas.

¿Que dice la ley?

Todo el proceso de compra de un local comercial no residencial con hipoteca está regulado por la Ley Federal 102.

Sin embargo, incluso él no indica todas las sutilezas del proceso de obtención de dicho préstamo. Todo se considera en términos generales. E incluso entonces, solo en lo que respecta al tema de las garantías.

102 FZ regula únicamente la cuestión de la pignoración de dichos bienes inmuebles. Esto significa que los requisitos para los prestatarios, los formularios y listas de documentos, así como otras condiciones para la emisión de dichos préstamos, están completamente establecidos por los bancos. Y esto puede no ser beneficioso para el prestatario.

Características de los préstamos hipotecarios

Las hipotecas para bienes raíces no residenciales son bastante específicas para individuos. Entonces, solo en las condiciones de los bancos puede encontrar muchas desventajas y momentos negativos para el prestatario.

A saber:

• Un préstamo de este tipo siempre prevé un aumento de las tasas de interés (hasta un 20% anual);
• El prestatario tiene menos tiempo para reembolsar hipotecas. Entonces, si compra una casa, en la mayoría de los casos, plazo máximo del préstamo: 30 años... En el caso de las propiedades no residenciales, el plazo de la hipoteca rara vez llega a los 10 años;
• Se ha aumentado la primera cuota de la hipoteca. Tendrá que pagar al menos el 30% del valor de la propiedad;
• Requisitos más estrictos para los prestatarios que en el caso de los préstamos hipotecarios;
• Si compra un edificio, el terreno en el que se encuentra también es se emite como prenda;
• Si la hipoteca está pignorada como parte de las instalaciones comunes, entonces el acreedor recibe el derecho a esta acción y la tierra.

¡Nota! Para evitar tales condiciones, puede solicitar un préstamo de consumo regular. Es mucho más fácil encontrar un prestamista para dicho préstamo y puede comprar cualquier propiedad no residencial:

1. Plaza de garaje o coche;
2. Casa de jardin;
3. Dependencia;
4. Apartamentos.

Condiciones de préstamo

Los prestamistas pueden establecer cualquier requisito y condición, ya que esto no está limitado por la ley. Por lo tanto, cada banco puede establecer sus propios requisitos y, para mayor precisión, vale la pena ponerse en contacto directamente con un empleado del banco con esta pregunta.

Las personas físicas pueden obtener una hipoteca para locales no residenciales solo en las siguientes condiciones:

• Un individuo es un empresario individual;
• Por el dueño de la empresa, uno de los fundadores o un accionista mayoritario;
• Actuando como gerente superior en LLC;
• El prestatario debe ser ciudadano de la Federación de Rusia;
• Esta empresa debe tener una buena reputación;
• La empresa debe estar ubicada en la región donde se encuentra el banco;
• La empresa está registrada en la Federación de Rusia y paga impuestos.
• Debe tener entre 21 y 65 años;
• El área de la propiedad debe ser de al menos 150 metros cuadrados;
• El objeto está ubicado en la región donde se encuentra el banco;
• Este es un edificio capital;
• Sin gravámenes en la propiedad.

Video útil:

Bancos de préstamos

No todos los bancos están dispuestos a otorgar un préstamo de este tipo. Por lo general, esta oferta solo se puede encontrar en un prestamista importante.

Banco	Condiciones de préstamo
Sberbank (bienes raíces comerciales)	Puede tomar un préstamo por un monto de hasta 600,000,000 de rublos y reembolsarlo no más de 10 años. La tasa de interés, junto con esta, será de alrededor del 14,5%.
VTB 24 (hipoteca comercial)	El monto mínimo del préstamo es de 4.000.000 de rublos, por un período de hasta 10 años. La tasa no supera el 13,5%.
Revival (PYME-Inversiones)	El monto máximo del préstamo es de 150.000.000 de rublos, por 10 años de préstamo. La tasa de interés no supera el 15,5%.
Gazprombank	Para cada prestatario, las condiciones de los préstamos se establecen individualmente.
Banco de Moscú (hipoteca comercial)	No puede pedir prestado más de 150.000.000 de rublos por un período de hasta 7 años. La tasa junto con esto se calculará de forma individual.

Proceso de registro

Al solicitar una hipoteca de este tipo, el prestatario deberá seguir las siguientes instrucciones:

1. Presentación de una solicitud con documentos adjuntos;
2. Esperar hasta dos semanas para que el banco revise y apruebe la solicitud;
3. Se calcula el monto del préstamo y otras condiciones;
4. El prestatario elige una propiedad y presenta sus documentos al banco;
5. Después de la aprobación, se concluye un contrato de hipoteca;
6. Comprar una propiedad;
7. Registro de la transacción en Rosreestr.

Procedimiento de registro

Lista de documentos requerida

En el proceso de obtención de una hipoteca, deberá proporcionar al banco los siguientes documentos:

• Un empleado de la empresa trae el estatuto;
• Acuerdo sobre su creación;
• Extracto del registro;
• Licencia de actividad;
• Muestra certificada de la firma del titular y el sello de la empresa;
• Un empresario individual debe proporcionar un pasaporte;
• Documento de registro;
• Licencia;
• Muestra de su firma;
• Y también, debe traer información sobre el jefe de la LLC y la situación financiera de la empresa;
• Información sobre el historial crediticio de la empresa;
• Copias de acuerdos comerciales y borrador.

Galería de fotos:

Pasaporte de la Federación de Rusia Certificado de registro de empresario individual
Muestra de su historial crediticio característico

Muestra del contrato celebrado

El contrato de hipoteca se concluye de forma individual. Sus cláusulas pueden diferir, dependiendo de los términos del préstamo, pero en general, dicho acuerdo debe tener cláusulas tales como información sobre el prestatario y el banco, las condiciones de la hipoteca, los derechos y obligaciones de las partes, así como un plan de reembolso de la hipoteca. (también se tiene en cuenta la posibilidad de reembolso anticipado).

Periodo de registro

El paso final en el proceso de registro de la hipoteca será el registro de la transacción. Por lo general, no toma más de 15 días. Junto con esto, debe pagar la tarifa estatal. Una persona jurídica paga 4.000 rublos y un empresario individual paga 1.000 rublos.

Posibles dificultades

No es fácil para las personas obtener una hipoteca de este tipo. Básicamente, surgen dificultades al registrar una promesa. El hecho es que dichos bienes inmuebles no se transfieren de inmediato al banco. El prestatario deberá pasar por el proceso de transferencia de propiedad. Para ello, los bancos tienen tres esquemas principales.

El vendedor recibe un anticipo por el monto del primer pago del préstamo. Después de eso, se realiza la transferencia de propiedad y la transferencia del objeto como prenda. Y solo después de eso, se concluye el acuerdo de hipoteca y los fondos restantes se pagan al vendedor.

Al igual que en la opción anterior, el vendedor recibe un anticipo. Pero la cesión de derechos se produce simultáneamente con la ejecución del contrato de compraventa y la hipoteca. Y el trato se registra solo después de la transferencia de todos los valores.

El último esquema es el más ornamentado. Primero debe registrar una nueva empresa, a cuyo nombre se transfiere la propiedad. Después de eso, el banco paga el costo de la propiedad y el comprador celebra un contrato de venta con el vendedor para una nueva entidad legal. El gravamen se eliminará solo después de la transferencia de la fianza.

Las hipotecas no residenciales son más difíciles para las personas. Tal acuerdo significaría tasas de interés más altas y un plazo de préstamo más corto, lo que no es muy beneficioso para el prestatario. Sin embargo, al conocer todas las complejidades de dichos préstamos, puede evitar algunas dificultades y obtener condiciones hipotecarias más agradables.