Cómo vender una habitación en una familia pequeña. Acuerdo para la venta de una habitación en una familia pequeña

La venta de una habitación en un piso comunitario compartido es uno de los negocios jurídicos inmobiliarios más complejos.

En primer lugar, el propietario de la habitación debe ser necesariamente el propietario de la vivienda enajenada, ya que sólo se puede vender una habitación en un piso comunal privatizado. La vivienda no privatizada es propiedad del municipio y no se puede vender, ya que las transacciones comerciales con bienes inmuebles residenciales no privatizados, incluidas las habitaciones en un apartamento comunal, están prohibidas por ley.

En segundo lugar, el vecino propietario de la habitación debe tener en cuenta que el resto de vecinos del piso comunal, por ley, tienen el derecho de adquisición preferente de la habitación enajenada. Para garantizar que este requisito legal se implemente y evitar posibles consecuencias adversas en el futuro, el vendedor debe seguir estrictamente un determinado procedimiento para obtener el consentimiento de los vecinos para vender su habitación.

En tercer lugar, la venta de una participación en un departamento comunal tiene muchos matices legales y dificultades legales, por lo que debe estudiar detenidamente todo el procedimiento para vender dicha propiedad y, si es posible, utilizar la ayuda de un especialista calificado que haya realizado tales transacciones con una habitación en un piso comunitario compartido.

Etapas de venta de una habitación en un apartamento comunal.

Para vender una habitación que forma parte de un apartamento comunitario, el propietario debe:

1. Determinar los términos de la venta, incluido el precio;
2. Emitir (preferiblemente notariado) un aviso de las condiciones de venta, que indique el precio señalado, y enviarlo a todos los propietarios de habitaciones en un apartamento comunal común;
3. Recoger el paquete de documentos necesarios para la venta de bienes inmuebles residenciales;
4. Si la habitación pertenece a varios propietarios, debe emitir un permiso de ellos para vender la sala común, certificado por un notario;
5. Echa un vistazo a todos los inquilinos de la habitación y toma el certificado de descarga correspondiente de la oficina de pasaportes;
6. Arregle las habitaciones y haga un trato.

Cómo obtener el consentimiento de los vecinos

En la mayoría de los casos, la pega a la hora de vender una de las habitaciones en un piso comunitario compartido es precisamente asegurar el derecho preferente de los vecinos a vender la vivienda, ya que muchos vecinos retrasan deliberadamente el proceso de venta.

Cabe señalar de inmediato que el consentimiento de los vecinos en un apartamento comunal para la venta de una de las habitaciones no es necesario en absoluto. El vendedor solo necesita tener evidencia de que cumplió con el requisito de la ley y, en primer lugar, ofreció a los vecinos comprar su habitación. Para ello, el vendedor deberá comunicar por escrito la intención de vender la habitación:

• vecinos propietarios de otras habitaciones privatizadas en un piso comunal común;
• la administración del distrito o el Comité de Vivienda autorizado - si uno de los vecinos propietarios vive en un apartamento comunal bajo un contrato de arrendamiento social (en este caso, el municipio se considera propietario desde el punto de vista legal);
• departamento de tutela y tutela del distrito - si el propietario de una o más habitaciones en un apartamento comunal común es una persona discapacitada o un ciudadano menor.

La comunicación a los vecinos de la intención de vender una habitación, indicando el precio asignado y las condiciones de venta, puede realizarse de dos formas:

• redactar de forma independiente un aviso por escrito y enviarlo a los vecinos en un apartamento comunal por correo certificado con notificación;
• utilizar la ayuda de un notario público para redactar el aviso apropiado.

El vendedor podrá, en su preaviso, dirigirse a los vecinos propietarios del piso comunal solicitando por escrito que se nieguen a adquirir la habitación correspondiente. Si se recibe tal negativa, debe ejecutarse en la autoridad de registro o certificada por un notario. En este caso, el vendedor ya no podrá cumplir con el plazo mensual establecido por la ley para que los vecinos manifiesten su deseo de comprar la habitación que se les ofrece.

Si los vecinos no dan respuesta dentro de los 30 días, es decir, el plazo establecido por la ley, contados a partir de la fecha de recepción del aviso, esto equivale a una negativa. Desde ese momento, el dueño de la habitación puede vender su propiedad sin el consentimiento de los vecinos.

Si uno de los vecinos expresó su deseo de comprar una habitación, entonces el vendedor no tiene derecho a vender su vivienda en un apartamento comunitario a un extraño. En este caso, es necesario celebrar un contrato de compraventa con un vecino.

Una situación es posible cuando varios vecinos propietarios de habitaciones en un apartamento comunal común a la vez dan su consentimiento para la adquisición de la habitación enajenada. En este caso, la cuestión de a quién vender la habitación debe decidirse a petición del vendedor, ya que el derecho de suscripción preferente solo es válido si la intención es vender la habitación, que forma parte de un apartamento comunitario, a un extraño. .

Los vecinos propietarios tienen derecho preferente sólo a comprar un apartamento, no tienen otras prerrogativas (en cuanto al precio o las condiciones de compra). Esto significa que los vecinos pueden comprar una habitación que forma parte de un piso comunitario solo por el precio fijado por el vendedor.

Sin embargo, el propietario de la habitación enajenada debe tener en cuenta un matiz legal importante: puede vender su parte (habitación) a un extraño solo al precio indicado en el aviso, o a un precio superior. Si el apartamento se vende a un precio más bajo, los vecinos pueden impugnar la legalidad de la transacción en el futuro.

En este caso, debe tener cuidado y el comprador de la habitación correspondiente. El precio real de la transacción debe indicarse en el contrato. Muchos vendedores, queriendo evitar impuestos, ofrecen indicar un precio más bajo de bienes inmuebles en el contrato. Al aceptar tales condiciones, el comprador de la habitación se expone a un riesgo importante, ya que la transacción a pedido de los vecinos (si el precio en el contrato de compraventa es inferior al del aviso) puede ser impugnada.

Documentos para la venta de una habitación que forma parte de un piso comunitario

Para registrar la venta de una habitación, el propietario debe reunir los siguientes documentos:

• pasaportes de todos los ciudadanos que participan en la transacción de compraventa correspondiente;
• certificado de descarga de inquilinos de una habitación en un apartamento comunal;
• un aviso de intención de vender la habitación con las condiciones de venta y el precio de la habitación indicado en el mismo, enviado por correo certificado a otros propietarios de habitaciones en un apartamento común común (esto es necesario si el comprador es un extraño y no uno de los vecinos);
• contrato de venta;
• un extracto de la BTI con una explicación;
• plano catastral del local residencial enajenado;
• acto de aceptación - transferencia de la habitación;
• documentos de título de la habitación;
• permiso notarial para hacer una venta de otros propietarios de la habitación;
• permiso de las autoridades de tutela, si uno de los propietarios de la habitación que se vende es menor de edad.

Si los vecinos impiden la venta de la habitación

La situación es más complicada si los vecinos impiden deliberadamente la venta de la habitación o existen otras razones objetivas cuando es problemático enviar un aviso (por ejemplo, los vecinos no viven en este piso común y es imposible encontrarlos) .

Los vecinos propietarios que por alguna razón no deseen que una de las habitaciones sea vendida a un extraño pueden deliberadamente evitar recibir notificación por escrito de la venta de la habitación. En consecuencia, en ausencia de una marca en la recepción de este documento, el vendedor no puede ejercer su derecho a vender bienes inmuebles.

La mejor manera de resolver este problema es intentar (a través de un notario, un servicio de mensajería o de otra manera) entregar el aviso redactado. Si esto no es posible, se puede redactar un contrato de donación en lugar de un contrato de compraventa.

Bajo este esquema, el vendedor de la habitación puede hacer lo siguiente:

• recibir dinero del comprador, pero redactar no un acuerdo de compraventa, sino un acuerdo de donación;
• redacte un acuerdo de donación por solo una pequeña parte de su parte a nombre de un comprador potencial, y luego ofrézcale, como su vecino en un apartamento comunal, que se ha convertido en el propietario total de la parte, comprar toda la habitación .

Usando estos esquemas, vale la pena considerar que tal transacción a pedido de los vecinos puede reconocerse como nula, aunque en este caso será muy difícil para los vecinos probar la pretensión de la transacción. Sin embargo, intente, si es posible, utilizar el mecanismo legal de vender una habitación en un piso compartido compartido.

Comentarios (139)

Elena | 2018/01/10

Hola, me dijeron que se puede vender una habitación en un piso de tres habitaciones así: se hace un contrato de donación por el 1/100 de una acción, y luego un contrato de compraventa por el resto de la acción. estos acuerdos deben ser certificados por un notario y ¿es rentable, es legal?

administrador | 2018/01/17

¡Hola, Elena! Dado que el apartamento es su propiedad conjunta y su matrimonio no se ha disuelto, necesitará un consentimiento notariado de su cónyuge para vender la parte para poder vender la parte. El método de venta de una parte de un apartamento que usted indicó no se ajusta del todo a la legislación vigente. De acuerdo con las últimas modificaciones a la ley "Sobre el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", todas las transacciones para la venta de acciones en un apartamento están sujetas a notarización obligatoria.

Tatiana | 2018/05/16

Hola, por favor dígame ¿cómo puedo saber que los inquilinos han decidido vender el apartamento a un precio inferior al indicado en el aviso?

administrador | 2018/05/24

¡Hola, Tatiana! Puede presentar una solicitud relevante a Rosreestr como persona interesada con derecho de preferencia de compra, ya que es en Rosreestr donde se proporciona un contrato de venta que indica el precio del contrato.

Svetlana | 2018/07/24

¡Buenos días! Dígame, ¿qué ley establece que el resto de los vecinos de un piso comunal, por ley, tienen derecho de suscripción preferente para adquirir una habitación enajenada?

administrador | 2018/08/01

¡Hola Svetlana! La disposición sobre el derecho de preferencia de compra está contenida en el Código Civil de la Federación Rusa, a saber, en el Artículo 250: “Al vender una participación en el derecho de propiedad común a un tercero, los participantes restantes en la propiedad compartida tienen la prerrogativa - derecho de adquisición de la acción enajenada al precio por el que se vende, y en otras condiciones iguales, salvo el caso de venta en pública subasta, así como los casos de venta de una acción en el derecho de dominio común de una terreno por el propietario de una parte de un edificio o estructura ubicada en dicho terreno o por el propietario de locales en el edificio o estructura especificados. El vendedor de una acción está obligado a notificar por escrito a los demás partícipes en la copropiedad la intención de vender su acción a un tercero, indicando el precio y demás condiciones en que la vende.

Eugenia | 2018/09/06

¡Hola! ¿Entiendo bien que el vendedor de la habitación debe tener constancia oficial (“en papel”) de la notificación de los vecinos sobre la venta, así como la negativa oficial de los vecinos (en caso de que haya relaciones normales con los vecinos)? ¿O solo es suficiente una negativa notariada?

administrador | 2018/09/21

¡Hola Eugenia! Las disposiciones del Código Civil sobre el ejercicio del derecho de preferencia para comprar una acción no contienen las condiciones para la disposición obligatoria de una negativa, sino solo para la confirmación de la notificación de otros propietarios de la venta. Por lo tanto, para registrar una transacción de compraventa en Rosreestr, debe tener avisos de venta notariados, es decir, prueba de la notificación de los propietarios de la venta en papel.

administrador | 2018/10/01

¡Hola Galiana! Sí, la legislación de la Federación Rusa no restringe los derechos del propietario en este asunto. Además, la donación es una transacción gratuita y no requiere el consentimiento de otros participantes en la propiedad compartida.

Margarita | 2018/11/30

Hola, quiero comprar una habitación en un piso comunal de contado. Compro a través de una agencia. Después de un tiempo, el agente de bienes raíces llamó y dijo que yo debería pagar las cartas que se envían a los propietarios. ¿Se supone que debo tallar para esto? Y me ofrecieron un acuerdo anticipado para contribuir, ¿qué es?

administrador | 2018/12/09

¡Hola Margarita! Sí, de acuerdo con las enmiendas a la legislación, a saber, los artículos 24 y 30 de la Ley Federal No. 122-FZ del 21 de julio de 1997 “Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con los mismos”, todas las transacciones para la venta y compra de propiedad compartida están sujetas a certificado notarial obligatorio. En su caso, se le ofreció, como comprador, hacerse cargo de los costos del vendedor por emitir avisos notariales de la venta de un apartamento (acciones) por parte de los vendedores. La asunción de estos gastos por una de las partes se establece por convenio. Tiene derecho a negarse a hacerse cargo de dichos gastos, así como a realizar un pago por adelantado en virtud del contrato de compraventa y a ponerse en contacto con cualquier otra agencia de apoyo a las transacciones inmobiliarias.

albina | 2018/12/08

Hola, los vecinos me enviaron una notificación de su intención de vender su habitación por un precio determinado. Y ahora dicen que citaron mal el precio. Que todavía hay deudas por un piso comunal, y también hay que pagarlas. Si no lo desea, un comprador externo está listo para comprar. O pagar más. Le enviaremos un nuevo aviso. ¿Tienen razón? ¿Qué hacer en este caso?

administrador | 2018/12/20

¡Hola Albina! Sí, lamentablemente los vecinos tienen derecho a enviarle un nuevo aviso con el establecimiento de un nuevo precio de venta de una participación en la propiedad de la vivienda, ya que su actuación no vulnera lo dispuesto en el art. 250 del Código Civil de la Federación Rusa sobre la observancia de su derecho de preferencia de compra.

inga | 2018/12/18

Buenas tardes, si entendí bien, necesito enviar un aviso a mis compañeros de piso por correo. Si no lo recibieron y no respondieron, luego de recibir una notificación por correo, ¿puedo presentarlo en la transacción como confirmación de su negativa?

administrador | 2018/12/28

Hola Inga! Si su apartamento es de propiedad compartida, teniendo en cuenta los cambios en la legislación del 2 de julio de 2016 (es decir, las enmiendas a los artículos 24 y 30 de la Ley Federal No. 122-FZ del 21 de julio de 1997 "Sobre el registro estatal de derechos a Real Estate y Transacciones con él”), deberá enviar notificaciones a los vecinos sobre la venta de una acción a través de un notario, ya que en este momento todas las transacciones con la enajenación de acciones en el derecho de propiedad están sujetas a notarización obligatoria (incluyendo notificación de personas con derecho de suscripción preferente).

Ilona | 2018/12/20

Buenas tardes.
¡Notariar la negativa a vender la ACCIÓN! y si vendo una habitación dedicada con una cuenta personal separada, ¿es suficiente un aviso por escrito y una negativa de los vecinos por correo certificado?

administrador | 2018/12/28

¡Hola Ilona! Si su habitación en un departamento comunal es un espacio de vida independiente y no es objeto de propiedad compartida, no necesita enviar notificaciones notariales en su caso, para cumplir con el derecho preferente de compra de vecinos de conformidad con el artículo 42 de el Código de Vivienda de la Federación Rusa, el artículo 250 del Código Civil de la Federación Rusa, será suficiente una oferta de compra por escrito y una negativa por escrito de los vecinos o la falta de respuesta dentro de los 30 días posteriores a la recepción del aviso.

irina | 2019/01/02

Hola, mi hija y yo somos dueños de una habitación en un piso comunal para 1/2 cuota.
Si los vecinos de las otras habitaciones tienen hijos menores que también tienen una parte de la propiedad, ¿se deben enviar cartas de notificación para cada persona con una parte de la propiedad o una para cada habitación en un piso común? ¿Y tengo que certificar las notificaciones con un notario? Gracias por adelantado.

administrador | 2019/01/18

¡Hola Irina! Si el propietario de la habitación es un niño menor de edad, entonces el aviso de venta se envía al representante legal del niño (padre) indicando el propietario de la vivienda (niño). En relación con los últimos cambios en la Ley No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", todas las notificaciones sobre la venta de acciones en un apartamento comunal se envían estrictamente a través de un notario. Por lo tanto, debe ponerse en contacto con cualquier notario en su región de residencia.

Larisa | 2019/01/27

¡Hola! Mi padre vive en un apartamento de dos habitaciones. apartamento comunal. El dueño de la segunda habitación murió hace diez años, nadie está registrado en la habitación, pero vive el nieto del antiguo dueño. Queremos vender nuestra habitación. ¿Tenemos que pedir el consentimiento del vecino antes de vender? Las habitaciones están privatizadas. Gracias.

administrador | 2019/02/05

¡Hola Larisa! Si, después de la muerte de su vecino, alguno de sus parientes adquirió derechos de herencia y la propiedad no fue reconocida como reversión, debe comunicarse con un notario público para enviar avisos de la venta de sus acciones en la propiedad de bienes inmuebles en para dar cumplimiento al derecho de prioridad de compra de los vecinos de conformidad con el art. 250 del Código Civil de la Federación Rusa.

Tatiana | 2019/02/15

Buenas tardes. Explique la diferencia entre cuotas de propiedad común cuando se aplican las normas del 122-FZ (la notificación se hace a través de un notario) y cuando la habitación es un espacio de vida independiente, no siendo objeto de propiedad compartida, cuando es suficiente para enviar una oferta de compra. ¿A cuál de los casos se aplica el siguiente ejemplo: en la propiedad compartida de mi esposo y yo, una habitación de 20 metros (en el formulario 7/9 aparece como un objeto separado - en la sección Características de las habitaciones ocupadas), el participación de 10/35 aparece en los documentos de cada uno, es decir metraje de cada uno, pero en la evaluación de la superficie habitable total?
¿Y los documentos enumerados anteriormente son necesarios en caso de venta de una habitación (acciones de mi esposo y mías) a uno de los propietarios de otras acciones?
¡Gracias!

administrador | 2019/02/26

¡Hola, Tatiana! Si, según los documentos, la habitación es un espacio de vida independiente y usted no es un participante en la propiedad compartida, entonces las disposiciones del art. 250 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre el ejercicio del derecho de preferencia de compra. En su caso, usted y su esposo son partícipes de la propiedad compartida, por lo que debe enviar avisos notariales de la venta de su habitación a través de un notario a sus vecinos.

irina | 2019/03/08

Buenas tardes.
Por favor, dígame: quiero vender una habitación privatizada con una habitación compartida en virtud de un acuerdo de donación. ¿Cuál es el costo mínimo de una habitación que puedo especificar para que el comprador (regalado) pague menos impuestos? El valor catastral de la habitación es de 456.000 rublos. Gracias por adelantado.

administrador | 2019/03/20

¡Hola Irina! Las disposiciones del Código Fiscal de la Federación de Rusia sobre la exención de impuestos por la venta de un apartamento por valor de menos de 1 millón de rublos no se aplican a las transacciones realizadas mediante la celebración de un acuerdo de donación de bienes inmuebles. De acuerdo con la legislación vigente, todo donatario que no sea pariente próximo del donante está obligado al pago de un impuesto del 13% del valor de los bienes donados. Así, para su donatario, el importe del impuesto se calculará a partir del valor del inmueble donado (en su caso, el valor catastral de la habitación).

Svetlana | 2019/03/17

¡Buenos días! Me registré con mi hijo en la sala municipal de un apartamento comunal, me casé en 2012 y en 2013 privatizé una habitación para dos con mi hijo. El esposo no tuvo nada que ver con esta habitación, ahora queremos vender la habitación, ¿necesitamos el consentimiento del esposo?

administrador | 2019/04/01

¡Hola Svetlana! De conformidad con el art. 36 del Código de Familia de la Federación de Rusia, los bienes que pertenecían a cada uno de los cónyuges antes del matrimonio, así como los bienes recibidos por uno de los cónyuges durante el matrimonio como regalo, por herencia u otras transacciones gratuitas (propiedad de cada uno de los cónyuges ), es de su propiedad. Por lo tanto, no se requiere el consentimiento del cónyuge para vender la habitación.

Elena | 2019/03/31

Hola. Queremos vender una habitación en una pieza de kopeck, el compañero de piso vive en otra región, no ha respondido cartas durante muchos años. ¿Cuál es nuestra salida? ¿Hacer un aviso a través de un notario y esperar 1 mes?

administrador | 2019/04/10

¡Hola, Elena! En relación con las enmiendas a los artículos 24 y 30 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", para vender una participación en un apartamento, usted Debe enviar un aviso de la venta de una acción a un vecino a través de un notario en la dirección que conoce. Si el aviso se devuelve después de un mes, puede vender libremente su acción a un tercero y registrar dicha transacción en Rosreestr, ya que en este caso no se violará el derecho de preferencia del vecino para comprar una acción.

irina | 2019/04/03

Buenas tardes. No puedo determinar independientemente la diferencia entre las acciones en la propiedad comunal común. Cuando sea necesario notificar sólo a través de un notario, y cuando una entrega postal sea suficiente. Piso comunitario de tres habitaciones, viven dos familias. Una familia tiene 1 habitación en propiedad compartida para 3 personas 1/3 cada uno y uno de ellos es un niño de 14-15 años. La segunda familia posee 2 cuartos, 1/2 en cada cuarto. A juzgar por el extracto de la USRN, se hace un extracto para cada habitación por separado y cada habitación tiene su propio número catastral. Si los dueños de 2 cuartos quieren vender sus cuartos, ¿cómo se debe avisar debidamente a los vecinos, a través de un notario, o es suficiente una carta con inventario y notificación? Gracias por adelantado por tu respuesta.

administrador | 2019/04/21

¡Hola Irina! Las disposiciones del artículo 250 del Código Civil de la Federación Rusa sobre el derecho de preferencia de compra y la necesidad de enviar notificaciones a través de un notario público se aplican solo cuando una acción se vende a un tercero. Si la venta de una acción se realiza a un partícipe en copropiedad (vecino), no se envían notificaciones a otros propietarios. Si los propietarios quieren vender su parte a un extraño, deberá enviar notificaciones a través de un notario a cada propietario, a saber: las notificaciones no se envían a la vivienda (habitación), sino al nombre de su propietario. Si el titular es menor de edad, entonces la notificación podrá ser enviada a nombre de su representante legal.

Olga | 2019/04/05

¡Hola!
Dígame, por favor: vendemos una habitación en un piso comunitario. Varias habitaciones son propiedad del estado, es decir, no han sido privatizadas ¿Son necesarias estas habitaciones? Y si es así, ¿de quién obtenerlos?
Gracias.

administrador | 2019/04/21

¡Hola Olga! En este caso, debe enviar un aviso notariado al propietario. Si las habitaciones en un departamento comunal pertenecen al municipio, puede comunicarse con el Departamento de Vivienda y Servicios Comunales de la administración en la ciudad de su residencia y las notificaciones también se dirigirán al Departamento de Vivienda y Servicios Públicos de la administración.

irina | 2019/04/16

¡Hola! Hubo una situación en la que los vecinos vendieron la habitación sin mi consentimiento. ¿Por dónde empiezo a cancelar la transacción y comprar de mi parte? ¡Gracias por adelantado!

administrador | 2019/04/29

¡Hola Irina! De conformidad con el art. 168 del Código Civil de la Federación Rusa, puede invalidar esta transacción sobre la base de una violación de su derecho preferencial de compra. El reconocimiento de transacciones como inválidas solo es posible en un procedimiento judicial. Por lo tanto, debe presentar una solicitud ante el tribunal de distrito con la declaración de demanda y los documentos apropiados. Esta categoría de litigio es bastante compleja, por lo que debe comunicarse con un abogado o un abogado para obtener asistencia legal calificada en la corte.

olga | 2019/04/23

¡Gracias! Encontré información de que en San Petersburgo parece que no es necesario recibir rechazos si la habitación es propiedad del estado, parece que hay algún tipo de ley en San Petersburgo, dime, ¿es esto cierto? No pude encontrar ninguna información específica con referencia a esta ley.

administrador | 2019/05/08

¡Hola Olga! De conformidad con la orden del Comité para la Gestión de la Propiedad de la Ciudad de la Administración de San Petersburgo con fecha 16.04.1999 N 595-r (modificada el 23.03.2001) "Sobre la denegación del derecho de preferencia para comprar un participación en el derecho de propiedad común ", se aprobó la Lista de objetos inmobiliarios en el sector de la vivienda , que son de propiedad compartida común, uno de los participantes es la Federación Rusa o San Petersburgo, la enajenación pagada de una acción en el que se requiere el consentimiento del Comité de Gestión de la Propiedad de la Ciudad de San Petersburgo. Por lo tanto, si su dirección de residencia no está en la Lista, no necesita notificar a la administración de San Petersburgo sobre la venta de su parte.

Ludmila | 2019/04/26

Hola. En 2016 quería vender una habitación. Otros propietarios enviaron notificaciones, negativas notariales y personales del notario del derecho de suscripción preferente. De momento la habitación no está vendida, por favor dígame, ¿es necesario recoger las negativas de los vecinos y enviar nuevas notificaciones?

administrador | 2019/05/08

Hola Lyudmila! El artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre el derecho de preferencia de compra, así como otros actos reglamentarios, no establece ningún período específico para la validez de un aviso de venta. La notificación enviada por usted se considerará válida si los términos de la transacción indicados en la notificación no han cambiado. Por lo tanto, si los términos de la transacción no cambian por su parte, no se podrán enviar nuevas notificaciones.

El procedimiento para vender una habitación en un albergue no es significativamente diferente del procedimiento para vender cualquier otra propiedad residencial, pero tiene sus propios matices, deben tenerse en cuenta, entonces no será difícil vender con éxito, de manera rentable y rápida. un cuarto.

¿Dónde empezar?

En primer lugar, para un dormitorio que está a la venta, debe recopilar todos los documentos:

• certificado de propiedad;
• extracto del libro de la casa;
• un documento acreditativo que acredite que el vendedor es el propietario del local;
• una copia de la cuenta personal, si el pago se realizará a través de transferencia bancaria;
• un certificado de la empresa administradora sobre la ausencia de deudas en las facturas de servicios públicos;
• permiso de las autoridades de tutela si una persona discapacitada o un niño menor está registrado en la habitación;
• otros documentos.

Registro, Cámara Catastral o BTI se dedica al registro de todos los documentos necesarios. Dado que algunos documentos pueden emitirse en un plazo de 5 a 30 días, es mejor recogerlos inmediatamente después de tomar la decisión de vender la habitación.

Si el dormitorio no está privatizado, es recomendable realizar este procedimiento, de lo contrario, pueden surgir problemas durante el proceso de transacción que deberán resolverse en los tribunales.

Vamos a empezar a buscar un comprador

Lo mejor es confiar la tarea de vender un dormitorio a un agente inmobiliario. Él lo ayudará a vender las instalaciones de manera rápida y rentable, además, se encargará de todos los problemas organizativos y también brindará apoyo legal para la transacción. La única desventaja de trabajar con un agente de bienes raíces es que tendrás que pagar un cierto porcentaje del monto recibido por la habitación por sus servicios. También puedes tratar de vender un dormitorio por tu cuenta. En este caso, es necesario hacer un anuncio y colocarlo en los medios, así como en Internet. Tome fotografías de la habitación durante el día desde ángulos favorables. Y puedes empezar a poner anuncios de venta de una habitación, puedes empezar, por ejemplo.

Preparando un dormitorio para la "novia"

Antes de mostrar la habitación al comprador, se debe preparar adecuadamente:

• se recomienda sacar los muebles de la habitación, esto aumentará visualmente el espacio;
• si es posible, es mejor hacer reparaciones cosméticas económicas en la habitación;
• si hay un balcón, debe limpiarse de escombros y basura para que el comprador pueda apreciar libremente la vista desde él;
• ordenar el baño y la cocina comunes, en el mejor de los casos repararlos.

Mostrar un dormitorio es mejor cuando los vecinos están en el trabajo. El caos excesivo puede "asustar" a un comprador potencial.

Comencemos a documentar la transacción.

Y así, se encontró al comprador, se acordaron las condiciones para dejar la habitación, el precio final de la misma y las formas de pago. Solo queda para cosas pequeñas: determinar la fecha de conclusión de la transacción y redactar un contrato de venta con un notario después de la transferencia de dinero. Cualquiera puede ponerse en contacto con un notario, es deseable que primero coordine todos los problemas con él. Sobre esto, se puede dar por finalizado el procedimiento de venta de una habitación en un hostal.

“Los microapartamentos son un infierno de naftalina. No es realista ni siquiera que viva una pareja joven”, aseguran los expertos del CIAN.

El producto de la crisis son los departamentos pequeños de hasta 25 m2. m - voluntariamente construir y voluntariamente comprar. Pero “vivienda asequible” y “vivienda digna” son dos cosas diferentes, advierten los expertos.

La vivienda no tenía signos de valor, por ejemplo, el ascensor se detuvo solo en cada 3er piso

Ilia Mashkov Presidente de la Junta de la Asociación de Diseñadores de la Región de Moscú

En la década de 1960, 2870 familias fueron reubicadas en el área de Pruitt-Igoe en los Estados Unidos. Las viviendas eran de pequeño tamaño, sin embargo, este no era el único problema de la zona. La situación se vio agravada por el hecho de que el complejo residencial de alta densidad no contaba con infraestructura y la composición social inicialmente era desfavorable: aquí se reasentaron familias de bajos ingresos de los barrios marginales. "La vivienda, francamente, no tenía signos de valor; por ejemplo, el ascensor se detuvo solo en cada 3er piso", dice Ilya Mashkov, presidente de la junta directiva de la Asociación de Diseñadores de la Región de Moscú. “Solo 10 años después de la finalización de Pruitt Igoe, la policía dejó de ir allí para responder a las llamadas y la falta de pago de las facturas de servicios provocó numerosos accidentes. Solo 16 años después de la construcción, se decidió demoler el barrio”.

“La historia que tuvo lugar en los años 60 en los EE. UU., en el área de Pruitt-Igoe, nos hace desconfiar de cualquier desarrollo donde el concepto de “vivienda digna” se solape por completo con el concepto de “vivienda asequible”, continúa el arquitecto.

“Familias pequeñas”: “¿Por qué tan ma..?”

Para microapartamentos - estudios de hasta 25 m2. m - "gostinki", "maloseymayki" y sus análogos ahora representan el 2,3% del suministro total en el mercado de Moscú, dice Alexei Popov, director del centro analítico CIAN. Sobre todo, la proporción de viviendas de este tipo en complejos residenciales en Nuevo Moscú es del 3,5%, en los antiguos límites de Moscú - 1,4%, en la región de Moscú - 2,7%.

"Gostinki" se llama un pequeño apartamento de una habitación o una habitación con un nicho de cocina y un baño con un área de hasta 24 metros cuadrados. metro.

"Malosemeyka": un apartamento de una habitación de un área pequeña, que puede coincidir con el área de un apartamento típico de una habitación (29-40 m2); las familias pequeñas con habitación reducida tienen una superficie de 21-26 metros cuadrados. metro.

Los microapartamentos deben distinguirse de los pequeños, señala Popov. En este último hay habitaciones pequeñas, pasillos estrechos y techos bajos, pero el área total del apartamento no está limitada. En la década de 1970, se diseñaron apartamentos pequeños de 4 habitaciones con un área de menos de 60 metros cuadrados en casas de paneles. metro.

Luego, los diseñadores ahorraron en todo, calculando literalmente hasta un centímetro cómo colocar un máximo de zonas funcionales en el área mínima. Los diseños de los "khrushchev", como se los llama hoy en día un poco despectivamente, se basaron en una investigación seria de todas las situaciones cotidianas posibles que ocurren en la familia soviética. Es decir, la cocina de cinco metros en los proyectos surgió no solo porque era necesario ahorrar espacio, sino también porque era un área tan mínima que permitía realizar todas las acciones necesarias en la cocina para preparar el desayuno, el almuerzo y cena, así como para alimentar a la familia. “Esas habitaciones eran aún más funcionales que los espacios de 20 metros”, señala Popov.

El área de apartamentos en edificios nuevos es mucho más modesta que en los años 50 y 60 de "Khrushchev". Según las estadísticas del CIAN, se pueden encontrar "hoteles" de 11 metros cuadrados. m e incluso 8-10 metros cuadrados. metro.

Hoy en día, las viviendas de tamaño pequeño están regresando, y el área de los pisos en los edificios nuevos es mucho más modesta que en los edificios "Khrushchev" de los años 50 y 60 (características típicas de un apartamento de una habitación en cinco -edificio de pisos son 28-33 metros cuadrados). Y a diferencia de la época soviética, ahora no existe un estándar único que regule las posibles opciones de áreas y diseños. El mercado es el mercado, los compradores votan en rublos y los desarrolladores están motivados para ofrecer lo que toman.

Según las estadísticas de CYAN, en el mercado inmobiliario puede encontrar lotes de un área mucho más pequeña: 11 m2. m e incluso 8-10 metros cuadrados. M. Básicamente, estas son ofertas del mercado secundario, ubicadas principalmente en los primeros pisos de edificios residenciales, tales imágenes surgen con mayor frecuencia como resultado de la remodelación, que no se puede hacer con la transferencia de áreas húmedas a otros pisos.

El deseo de los desarrolladores de hacer "cajas de TV", como dijo uno de los desarrolladores, es comprensible. Se esfuerzan por minimizar el umbral para ingresar al mercado de la nueva construcción, para atraer a quienes anteriormente alquilaron viviendas, a veces las características del edificio dictan este formato (cuando se reconstruye un hotel o un albergue), comenta Alexey Popov.

"La cama no cabe"

“Para mí, la compra de un estudio de 18 metros es un gran evento, una transición a un nuevo nivel”, dice Anna, de 27 años, empleada de una agencia de viajes que trabaja en Moscú desde hace 8 años. “Por supuesto, vivir en un apartamento de este tipo con una familia e incluso una pareja no es realista, pero al tener una propiedad, es más fácil tomar medidas adicionales”.

Vivir en un apartamento así con una familia e incluso una pareja no es realista.

ana cliente de estudio

“Tendría cuidado con las descripciones de los desarrolladores”, dice Nikolai, un especialista en marketing. - La principal trampa son los diseños que te mostrará el desarrollador. Todo está bien, pero las dimensiones reales de los objetos, en mi experiencia con mi esposa, pueden ser un 20% más pequeñas que las dibujadas en el plano. Como resultado, donde se dibuja el paso a otra área de la habitación, la cama simplemente puede descansar contra la pared.

Cuando se dibuja un pasaje a otra área de la habitación, la cama simplemente puede descansar contra la pared

Nicolás comprador

“Los apartamentos pequeños tienen el problema principal: la ergonomía: cómo acomodar todo lo que necesitas para vivir en un área pequeña”, dice Nikita Malikov, arquitecto, fundador del estudio de arquitectura de Nikita Malikov. – Y esto también es un problema para el arquitecto. Si el objetivo del promotor es el máximo absoluto de apartamentos en un área mínima, no podemos empezar a hablar de la conveniencia de la planificación. En cualquier caso, se tratará de las típicas "habitaciones de hotel" alargadas.

Es posible realizar un buen proyecto de miniestudio, tanto en ergonomía como en diseño. Pero la paradoja es que puede ser más caro que un billete espacioso de tres rublos. Pero es imposible hacer un piso típico de solo estudios con buena ergonomía, agrega el arquitecto. Esta no es una residencia de estudiantes, demasiadas personas diferentes vivirán aquí, todos tienen sus propias necesidades y todos necesitan su propio diseño. Bueno, los estudios para una pareja son generalmente un mito, Malikov está seguro: “dos personas no pueden vivir cómodamente en un apartamento en el que no hay dónde esconderse de los ojos del otro. Incluso si son personas cercanas, necesitan espacio personal”.

Los requisitos de una persona moderna no caben en un área de 25 metros cuadrados. m, por no hablar de 10 metros cuadrados. metro

Ruslan Kirnichanskyarquitecto, gestor de espacios

infierno enlatado

“Los apartamentos tipo estudio son un infierno de naftalina”, es categórico Ruslan Kirnichansky, arquitecto, especialista en la organización del espacio, “los requisitos de una persona moderna no caben en un área de 25 metros cuadrados. m, por no hablar de 10 metros cuadrados. Consideramos: un dormitorio (al menos 12 m2, siempre con ventana, esto es necesario para un sueño saludable), una cocina-salón (al menos 20 m2), un baño (4 m2 es suficiente para equipos compactos), más un hall de entrada, - ya hemos ido mucho más allá de este metraje, pero si se trata de una familia con niños, necesita al menos una guardería.

Si lo desea, la tarea de organizar un interior cómodo para 25 metros cuadrados. m se puede resolver, señala Kirnichansky, pero se requerirán los servicios de un diseñador profesional, quien elegirá una solución de planificación, realizará la zonificación correcta y desarrollará muebles transformables para un estudio específico. Tal proyecto es complicado, costará mucho: "Si el estudio no está ubicado en Stoleshnikov Lane, es como llenar un sedán Lada con gasolina 95", resume.

La ventaja de una propiedad tan pequeña es el precio, el mínimo comienza desde 1 millón.Sin embargo, por este dinero solo puedes vivir muy lejos de Moscú, en Novy Stupino. En la región más cercana y Moscú, el rango de precios es extremadamente amplio: desde 2,3 millones de rublos. hasta casi 7 millones de rublos, pero la elección también es excelente: desde una habitación de clase económica hasta un estudio con vista al centro histórico en una clase de bienes raíces de alto presupuesto.

sin relación

Los microapartamentos se presentan en 30 LCD en Moscú, en 9 LCD en New Moscow, en 66 LCD en la Región de Moscú. La dispersión de los precios de los microapartamentos es bastante notable. En Moscú, dentro de las antiguas fronteras, las ofertas más caras son 6,96 millones de rublos. - en el complejo residencial Vander Park en Kuntsevo y 6,58 millones de rublos. en el LCD "Presnensky Val 21" en el Distrito Administrativo Central. Las ofertas más baratas en Moscú dentro de las antiguas fronteras son 2,32 millones en el complejo residencial Clever Land, 2,42 millones en el complejo residencial Zhemchuzhina Zelenograd. Se observa una diferencia de 4 veces en la región de Moscú: los microapartamentos más caros (4,29 millones de rublos en el complejo residencial Novokosino-2), los más asequibles (1 millón de rublos en el complejo residencial Novoe Stupino).

De los “hoteles” a la demolición

Una gran proporción de "familias pequeñas" y "dormitorios" en la región está plagada de problemas más serios que los pasajes demasiado grandes a las habitaciones.

Sergey Pereslegin, arquitecto, socio de la oficina de arquitectura Kleinewelt Architekten, cree que el agravamiento de la situación en áreas con viviendas de "vertedero" de tamaño pequeño fuera de la carretera de circunvalación de Moscú sin infraestructura adecuada y sin comunicación con la ciudad es bastante real.

Es posible que con el tiempo, el problema de algunas áreas suburbanas deba resolverse de la misma manera que se hizo en Occidente: mediante la demolición de barrios que se han convertido en enclaves del crimen.

sergei peresleginarquitecto, socio del estudio de arquitectura Kleinewelt Architekten

El problema es que debido al bajo costo de tales viviendas, a menudo los inversionistas privados las compran activamente; por lo tanto, es bastante difícil revenderlas, "y es incómodo vivir en tales apartamentos, por lo que la vivienda se alquila a los más modestos". inquilinos, la mayoría de las veces visitantes no demasiado ricos”, - dice el experto. “Aquellos vecinos que inicialmente no iban a mudarse, de todos modos, finalmente deciden abandonar el área que se ha vuelto incómoda, los visitantes también ocupan su lugar, etc.”, dice Sergey Pereslegin. “Es posible que con el tiempo, el problema con algunas áreas cercanas a Moscú deba resolverse de la misma manera que se hizo en Occidente: demoliendo barrios que se han convertido en enclaves criminales”.

“La búsqueda total de apartamentos baratos y el descuido de la infraestructura social, la falta de un desarrollo equilibrado y sostenible puede conducir a la repetición de una triste historia”, coincide Ilya Mashkov.

La minimización del espacio confunde no solo a los compradores, sino también a los propios desarrolladores. Superficie hasta 25 m2. m - esto es un mínimo real, - dice Pavel Bryzgalov, Director de Desarrollo Estratégico de FGC Leader. – No debería haber muchas imágenes de este tipo en el proyecto. Su función es principalmente ampliar la gama de ofertas. Además, el mayor interés para los compradores son los apartamentos con una superficie de 24,5 metros cuadrados. m - en tal área, sin comprometer la comodidad, puede colocar un nicho de cocina y un conjunto de muebles necesarios para la vida, - está de acuerdo Yulia Ivanova, jefa del servicio analítico de NDV-Real Estate. La empresa tuvo un caso cuando un aumento en el espacio de estudios en el complejo residencial "Krasnogorsky" aumentó su demanda.

No tiene sentido aumentar la proporción de viviendas de tamaño pequeño, dice Natalya Shatalina, directora ejecutiva de Miel-Novostroyki, ya que el mercado es bastante estable ahora. En su opinión, la tendencia a minimizar el área poco a poco será cosa del pasado.

El artículo utiliza la foto “Pequeño apartamento tipo estudio. Diseño de interiores"

Una habitación en un apartamento familiar pequeño es una vivienda separada de tamaño pequeño con baño y cocina separados. Es por eso que la compra o venta de dichos bienes inmuebles no es diferente de la compra o venta de un apartamento o una casa ordinarios.

Una lista completa de los documentos requeridos para el registro. Contratos de venta se puede encontrar en el sitio web oficial de la FRS o por contacto personal con este servicio.

El paquete estándar de documentos para redactar un acuerdo es la siguiente lista:

1. Pasaporte y su copia de la página principal, permiso de residencia, página con registro de niños, así como registro de matrimonio.

2. Documento de título de vivienda, si eres el dueño del apartamento y quieres venderlo.

3. Certificado de matrimonio.

4. Un documento que acredite la ausencia de familiares registrados en este apartamento.

5. Confirmación del servicio de impuestos sobre la ausencia de deudas y arrestos por esta propiedad.

6. Documento de la Oficina de Inventario Técnico con descripción detallada del objeto, pasaporte catastral.

7. Si usted compró el apartamento en el momento del matrimonio legal, se requiere el consentimiento oficial del esposo o la esposa para la venta de esta propiedad.

8. Si los miembros menores de la familia están registrados en el apartamento, entonces es necesario obtener el consentimiento por escrito de las autoridades locales de tutela y tutela.

En determinados casos, es posible que necesite algunos documentos adicionales que no son obligatorios, pero que pueden ser solicitados por el futuro comprador del apartamento. Después de recoger todos los papeles, puede ir al notario para el registro. Contratos de venta apartamentos

No confunda los conceptos de "una habitación en una familia pequeña" y "una habitación en un albergue" o un apartamento comunitario, ya que los matices de la ejecución de una transacción de compra y venta son significativamente diferentes aquí. Entonces, para vender una habitación en un dormitorio familiar pequeño o apartamento comunal, primero debe obtener el consentimiento de todos los inquilinos para vender su propia habitación, invitando a cada uno de los copropietarios a comprar su parte por escrito en el formulario de un telegrama o de una notificación notarial. Si sus copropietarios no pueden redimir su habitación (compartir) dentro de un mes, entonces tiene todo el derecho de vender su propiedad a quien desee.

En una crisis, las viviendas caras se venden con dificultad y las viviendas económicas: habitaciones, familias pequeñas, se dispersan como pan caliente. Si se pregunta cómo vender una habitación en un departamento comunal, estudie los matices de la venta ahora para no cometer errores con prisa. Y ten en cuenta que Puede vender una habitación solo si tiene un certificado para ello.

¿Qué es un apartamento comunitario?

Después de la revolución, las autoridades se enfrentaron a la redistribución de la propiedad. Desde que ayer los campesinos emigraron a las ciudades desde pueblos y aldeas en busca de una nueva vida, la vivienda urbana escaseaba. Para solucionar el problema del reasentamiento de la gente, los vecinos se trasladaron a los apartamentos. Como resultado, no vivía una sola familia en el apartamento, sino varias, cada una en su propia habitación.

Y hoy hay tales apartamentos. La peculiaridad de los apartamentos comunales es que las habitaciones en ellos son de propiedad privada (o municipal), y los locales comunes (cocina, baño, pasillo) son compartidos.

Una habitación en un apartamento comunal es una habitación aislada en la que vive una familia (o una sola persona). Al mismo tiempo, cada habitación se adquirió por separado: se compró, se recibió como regalo, se heredó o se arrendó del municipio.

Recordatorio.
Una habitación privatizada en un departamento comunal le da al propietario no solo el derecho a vivir en él, sino también a usar las áreas comunes. Al vender una habitación, el comprador transfiere la propiedad tanto de la misma como de la parte de las áreas comunes.

Venta de una habitación en un piso comunal, el consentimiento de los vecinos

Si una persona tiene la intención de vender una acción en bienes raíces, conforme a la norma del artículo 250 del Código Civil, está obligada a ofrecer a otros copartícipes la compra de la acción. Este es el llamado derecho de preferencia. .

Existe en relación con un apartamento comunal, porque incluso si usted es propietario de una determinada habitación, y no de una parte de un apartamento, por defecto también posee una parte del derecho a las áreas comunes.

Pero desde las habitaciones en apartamentos comunales pueden tener un estado diferente (privados y municipales), surge una pregunta razonable: ¿es necesario el consentimiento de los vecinos que viven en alquiler social? Dado que la habitación pertenece al municipio, es la administración, como propietaria, quien tiene derecho a comprar su habitación.

Anuncio de venta de una habitación en un piso comunitario

Este es un documento obligatorio que aparece en el procedimiento de venta. No es necesario presentárselo a nadie, pero sí guardarlo. Debe emitirlo de acuerdo con la norma del Código Civil:

• describir lo que posee el vendedor y sobre qué base;
• indicar el precio de la habitación (no inferior al que pretende vender);
• especifique las condiciones de venta (por ejemplo, en qué cantidad y cuándo necesita transferir el depósito).

Ejemplo de aviso.

A continuación, debe averiguar quién es el propietario del resto de las habitaciones del apartamento:

• puede solicitar un extracto del registro estatal en Rosreestr: indica tanto los propietarios como sus direcciones (también puede solicitar en línea en el sitio web de Rosreestr);
• puede pedir a los vecinos que muestren documentos (certificado de propiedad o contrato social de arrendamiento).

Ahora cada propietario (incluido el municipio, si la habitación está en un contrato de arrendamiento social) debe enviar una oferta de compra por correo certificado con notificación. Si en un mes ninguno de los vecinos se compromete a comprar tu habitación (¡por escrito!), puedes venderla a extraños.

Importante:
el precio en el contrato de venta no debe ser inferior al indicado en el aviso, de lo contrario, los vecinos podrán invalidar la transacción a través de la corte.

Si sabe con certeza que los propietarios viven en las habitaciones (por el extracto de Rosreestr o por los documentos de las habitaciones) y está en buenos términos con sus vecinos, puede entregar las notificaciones en persona. Cada propietario debe firmar debajo del texto y poner un número. En un mes se puede vender la habitación.

Documentos para la venta de una habitación en un piso comunitario

La transacción se ejecuta en la sucursal local de Rosreestr o en el MFC dentro de los 10 días hábiles. El registrador deberá proporcionar:

• pasaportes tanto del vendedor como del comprador;
• certificado de la habitación;
• consentimiento notariado del esposo (esposa), si la habitación es de propiedad común;
• contrato de compraventa (con escritura de traspaso).

Deber estatal de registro - 2000 rublos.

Cómo eludir el derecho de tanteo

El artículo 250 del Código Civil obliga a avisar a los vecinos sólo cuando vendan acciones
propiedad, pero no a cambio, regalo o prenda. A partir de estos datos, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

• puede donar una habitación (pero solo a una persona confiable, si se revela la transferencia de dinero, la transacción de donación puede reconocerse como una farsa);
• empeñarlo por el monto de la redención (de acuerdo con las reglas sobre prenda, si el dinero no se devuelve a tiempo, la prenda pasa a ser propiedad del acreedor);
• cambio por otro alojamiento con o sin pago adicional (si está satisfecho con esta opción).

Opción.
También puedes hacer esto: dar a un comprador potencial una pequeña parte de la habitación, por ejemplo, 1/100. Una vez completada la transacción, el donatario se convierte en su accionista y usted podrá venderle la parte restante de la habitación sin ningún acuerdo con los vecinos.

Pero, si el comprador resulta ser deshonesto, luego de registrada la donación, él, como propietario, puede instalarse legalmente en la habitación. Entonces el tribunal tendrá que reconocer la propiedad de su exigua parte y pagar una indemnización por ello. Y eso es tiempo y dinero.

Es más seguro seguir comprando y vendiendo . Solo recuerde: antes de vender una habitación en un apartamento comunal a extraños, notifique a sus vecinos y guarde las notificaciones.